置业不跑售楼处 拍卖会上好淘房

置业不跑售楼处 拍卖会上好淘房

http://www.  2006年11月17日 02:42 国际金融报

有经验的竞拍人提醒，拍房子对资金要求较高，一般要求竞拍后10天就须资金到位。如果资金有困难不妨先借个头寸，然后寻找银行按揭 　　■ 本报实习生 张竞怡　发自上海 　　现在，有这样一批上海市民，你总能在房地产拍卖会上看到他们，他们手持号牌和宣传手册，用期待的目光和从容的心态，面对一套套房产。拍卖已成为淘房子的一种渠道。“我最近想买房子，所以每月都会搜一下拍卖公告，然后将纳入自己投资范围的好房子资料整理出来，去看一下。我觉得地段、环境好的房子还是很受欢迎的。”一位房产竞拍人说。 　　拍房仍受欢迎 　　本周三，多家拍卖公司举行了房地产拍卖会。记者来到上海国拍的拍卖现场，离开场还有10分钟，拍卖坐席已经坐满了七、八成，还有人陆续进场。据一位经常从事房产拍卖的竞拍人介绍，今天的拍品从地段和房型上来说还不错，不过来了那么多竞拍人，价位可能会高。 　　拍卖会在下午两点半准时举行，虽然单套房产的应价只限于起拍价，但是有5套房产拍卖成功。那位竞拍者认为，现在拍卖房产已被接受，人们的拍卖行为比较成熟，都掐好了价格，今天竞拍成功的房产都在起拍价一次应价后成功。 　　看房估价打好算盘 　　一位没有竞拍成功的女士表示，看房估价是关键。“你看这套房屋座落在静安区武宁南路的住宅，建面100.78㎡，总高19层，二梯六户，一般装修，物业管理费：1.5元/平方，应该说地段、环境还可以。而且这是小户型房，理应较为吃香，但它是筒形楼，朝向不好，所以我不想买。房产在竞拍前一定要去看，有些问题在你没有看到实物时是难以想象的，比如环境是否吵闹、卫生间采光、房屋通风程度、朝向等。装修房要看装修是否有失误，是否需重新调整，这些要算入成本。 　　另外要事先定好价格，控制情绪，最好有非竞拍者陪同，因为拍卖情绪受人气氛围影响，容易失控。像今天拍卖成功的骏豪国际大厦酒店式公寓房屋，座落在钻石地段，51.43㎡的面积并不大，但我觉得挺值得。我原想在110万元以下就接受，但是它起价是120万，我觉得高了，所以不买。不过我不后悔，房子总是可遇不可求的。不过我今天比较遗憾的是，那套虹口区吴淞路底层的店铺，才拍了61.02万元，蛮合算的，我没去看店面，不敢拍，看来准备工作做得还不够。” 　　而210号竞拍骏豪国际大厦酒店式公寓的女士，认为闵行区春申路水仙苑花园住宅也不错，如果前套住宅竞拍不成功，那么会拍后一套，虽然其起拍价7421.13元与周边地区二手房房价持平，但是若算上水仙苑花园住宅较好的装修，也算变相减低了房产起价。 　　另外，这些有经验的竞拍人提醒，拍房子对资金要求较高，一般要求竞拍后10天就要资金到位。如果资金有困难不妨先借个头寸，再寻找银行做按揭。 　　产权明晰可免纠纷 　　拍卖行内部人士提醒，房产拍卖要对拍品详细考察，其中最重要一点就是产权的问题。由于房产拍卖中绝大多数拍品是法院委托拍卖，其权属可能存在一定纠纷。竞拍人要摸清房产的三证、使用权、区域规划、动拆迁情况等，以免房产情况与自己买房动机形成冲突，造成经济损失，且拍卖行作为中介是不负此类法律责任的。 　　在权属问题中，尤其要注意拍品三证是否齐全。如果竞拍人拍到一处没有产权证的房产，比如被法院强制执行，房产使用权抵押给债权人以弥补单位欠款。若债权人将房屋的使用权拍卖，多个竞买人共同取得了该使用权。在实际使用中，一旦遇到公共设施的使用矛盾，则没有法律依据保护竞拍人的利益。 　　竞拍人首先查看产权证书、身份证件、资格证件以及其他有关证件是否齐全。还要向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，即查验产权记录。并查验房屋有无债务负担。房屋产权附有债务，则必须查验有关的证明文件，详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额等。 　　另外，竞拍人在看公告时，须查看有无租赁等情况发生。防止有产权却没有使用权的情况发生。比如拍得的房屋有租赁人。没有使用权的标的物有两种情况：一种是标的物带租约，且正在被使用，租客与原房主有租赁协议在先，如果要拍到这套房子，买家可与租客继续保持承租的关系，定期收租金。另一种是所拍房产不带租约，原业主允许其亲友使用。 　　其实，竞买到带租约的无使用权房未必是坏事，可直接获得租金回报。不过若租金低于实际市场价格、租期过长，就会有所损失。 　　无租约的无使用权房风险很大。即使告到法院，法院经过调查，核实现住户确实无其他住所，可能要买家为其安排其他住所。 　　拍卖也要靠技巧 　　现在，大多数参加房产拍卖的人确实做到拍前了解房屋行情，事先制订“心理价格”。不过，拍卖除预习做得好之外，也是很讲究临场发挥的心理战。 　　竞拍时，要留意每次拍卖品展示前，拍卖师制定的加价方式和加价幅度，如以每平方米单价加价，一般每平方米加价20-50元不等，以总价加价则根据标的物总价视情而由拍卖师现场决定。竞价时，应按照拍卖师宣布的竞价方式出价，每次加价不得低于加价幅度，否则叫价无效。 　　拍卖场上，不少竞买者表示，现场感受绝对与坐在电脑前看标的不同，冷静的头脑是拍得好价的要素。需稳定自己的竞价心态，守住心理价格。 　　如果拍品很受欢迎，竞价气氛热烈时，尤其要小心谨慎，争强好胜是人的本性，这时常常会出现你争我夺的局面。一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受场上气氛影响，盲目超出心理价位的界限。 　　如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可有两种选择，不急着出价，出其不意地跳过加价幅度，在别人还未回神时，现将价格报出，吓退经验不足的竞买人。还有一种竞价方式较省力，在竞价低潮且起拍价较高时，竞买人一开场直接应价，在他人犹豫不决时成交。 　　【房产拍卖程序】 　　拍卖行接受客户委托 　　房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人。 　　拍卖的鉴定与估价 　　对拍卖房产进行核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。 　　确定拍卖房产底价 　　指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人遭受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。 　　确定拍卖日期 　　从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。 　　发布拍卖公告 　　拍卖必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其他必要事项。 　　审查竞买人资格 　　参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。 　　竞买人缴付保证金 　　在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为竞价金，竞买未成功，保证金如数退还。 　　组织拍卖会实施 　　拍卖会由拍卖师、记录员、监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。 　　拍卖品的权属移交 　　房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。 　　房地产竞买人须知 　　1、起拍价：是拍卖师报出的第一口价，如有人应价而无人加价，拍卖师不落槌，则代表该项拍品的价位未到委托书方确定的保留价，不能成交。 　　2、底价：是委托方确定的最低成交价。 　　3、加价幅度：如以每平方米单价加价，一般每平方米加价20-50元不等，以总价加价则根据标的物总价视情而由拍卖师现场决定。 　　4、参加竞买者办理登记时，须提供的文件和证件为：个人提供身份证、企业和事业单位需提供营业执照复印件、法人身份证及委托书和被委托人身份证。 　　5、保证金交付：因拍卖的特殊性，保证金的交付必须在拍卖会开始前交付方能取得竞买资格。现金、支票、汇票、本票均可，但定期或活期存折均不行。