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Cbd东扩打开朝青板块价值上行通道 （乐居工作室 研究员 编者按： 朝青板块，一个极富积极想象意味的名词。朝向青春、充满希望等都可以诠释出2010年此区域的发展状态。如果说，4、5年前一些高档楼盘在此大胆布局时还尚存隐忧的话，那么，随着CBD“大十字”东扩方案的敲定，以及贯通区域的地铁6号线建设开通，市场将彻底打消这种顾虑。 朝青板块概述 翻开地图，找到横列东四环间东西走向的朝阳路，以此为接合线分布着朝阳公园板块、CBD板块、朝青板块等。朝青板块的位置略向外围伸出，西部紧邻CBD东扩区及朝阳板块，南边侧靠京通快速沿线，东部与管庄接壤，北面可达姚家园路。 朝青板块位于东扩区“大十字”的右上角，也处于规划的新CBD核心区5公里生活圈内。 朝青板块10年历史 俗话说“十年磨一剑”，朝青板块也正冥冥中印证了这一道理。从2000年初期CBD中央商务区的初步规划到2010年的东扩方案确定差不多经过了10年时间，朝青板块伴随着中央商务区的萌发、发展、成熟、升级也历经等待、调整、升温、提速的发展过程。 2000年，北京市决定成立商务中心区建设联席会议和商务中心区管理委员会用以推动朝阳区国贸为中心的3.99平方公里的中央商务区的开发。此时的朝青板块尚未看出开发迹象。 2003年后的朝青板块开始重视板块内的立体发展和区域间板块的协作带动功能。区域内朝阳路、西大望路等交通逐步改善，板块内部交通网也在拓宽、优化。板块最终打通了与周边的交通网通路。 2005年前后，房地产市场开发升温，CBD的概念开始蔓延，商务区影响力逐步扩散。但仅有少数的开发企业将目光投向朝青板块，也未形成以点带面的局面。区域内的商业配套没得到根本改善。但板块的朝阳北路和青年路直接贯通燕莎、国贸、京广等高档写字楼密集区，并依靠朝阳公园板块，相望CBD中央商务区，其独特的地理特征逐渐受到市场的关注。 2006-2009年的三年时间是朝青获得较大发展的时期。区域内商业大幅放量，三年时间从10余万平米扩充至09年近100万平米，板块内商业配套氛围逐步成熟。 地铁6号线的贯通，将区域交通延展宽度提升一个档次。同时，板块内星河湾、天鹅湾、珺峰、公园1872等高档楼盘领跑市场，07年后形成大规模的置业居住流向，朝青板块也成为市场关注热点。 2010年CBD东扩后，朝阳公园和西大望路形成的“大十字”仍将以商业体态为主，东扩规划设计中的住宅组团靠近东四环，与朝青板块毗邻。如何吸纳商务区新增居住需求，打造商务区东扩后的居住生活配套区成为区域发展重点。而朝青板块的区位近、发展持续性等优点是其成为未来CBD居住板块的首选。 1、CBD东扩后引发的居住需求、投资需求巨大 置业需求主体不仅仅包括国内，还包括国外总部机构主体及相关人员。调查显示，城市中央商务区的新兴一般会带来30%以上的强劲居住需求。现今的朝青板块的楼盘入市更多以高档住宅为主，且推盘面积赶不上需求总量。后期随着中央商务区东扩的带动，置业人群将更丰富，需求还会向中低档楼盘移动，进一步会拉升普通住宅整体价格水平。 如果与原有CBD区域对比可以看出，此区域潜在价值未来将与东三环看齐，目前朝青板块内楼盘有大部分位于15000-20000元/平米左右，长期来看整体市场升值空间巨大。 2、区域交通环境将有较大改善 在青年路设立站点的6号线将连通东部的管庄区域，西部的朝阳公园区域，甚至会将吸附力扩展到6号线途径的北京二、三环房价高压内城区。如果交通时间缩短为40分钟内，置业意向同样也会有不同程度转向到朝青板块。 同时，朝阳北路和青年路均在改善，届时燕莎、国贸、京广区域的从业人员也会将朝青做为置业方向。 3、区域内商业配套正迅速丰富 国际创展中心、财满街以及韩show、白云广场、青年汇都将升级区域商业服务体系。区域内的居民的聚集都将对于品牌商家入住、商业气氛的活跃带来推动作用。 4、区域居住功能区的区位优势 相比较更远的管庄、姚家园板块，朝青板块则更具区位优势。不仅在于先发的居住、商业优势，更在于其距离交通要点、朝阳商务区较近的区位特征。 5、楼盘产品特性符合需求 朝青板块也正因其开发较新的缘故，产品外立面均比较新颖、现代，区域规划组团设计更为科学，生活便利性增加。而调研显示在此置业人群年龄普遍在23-40之间，需求特性与产品匹配度很高，也会吸引较多客户。 区域发展不足 朝青板块虽日益获得市场的关注和认可，但仍不可忽视几个环节。比如： 1、区域内短期交通问题仍比较大，板块交通线路优化过程仍会带来3左右的交通不畅期；2、区域内商业体量很大，但与形成成熟社区的商业配套服务品质尚有差距，需要3-5年的市场积累；3、区域内的优质教育、医疗资源不足，相关配套发展有些缓慢，如长期居住需加以考虑。 |
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