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房产暴利之地产开发商怎样合理避税
面对暴利痛斥，地产商欲哭无泪 之三地产开发商怎样合理避税 （视频） 主持人：对于这些开发商企业，怎样教他们合理避税？ 阚振芳：是这样的，如果我这个企业只有这一块儿地，你可以认为它是个房子，1000万。那么我1个亿以股权的方式：（举例）比如这是房子，这是公司，公司拥有这房子，我把这公司转给你，这房子还是这个公司的，但是这个公司的老板变了… 主持人：变成我了 阚振芳：股东变了，原来我是这公司股东，现在变成你了。因为在这过程中房子并没有过户，没有房屋转让的税费，只有一道股权转让的增值，它只有一道税。如果是自然人，是20%的个人所得税；如果是企业，如果是盈利企业，那么是33%的企业所得税。那么这样呢，把营业税、城建税附加、土地增值税，这几个开发商房屋土地转让几个方向的主要的税避掉以后，那么你的利润就会增加1倍还多，那你就少交了税，这种情况下是合法的。那么也就要求开发企业，比如他们（指傅强）做独栋酒店的… 主持人：（对傅强）你们是这么做的吗？ 阚振芳：他在做这种酒店项目的时候，在立项之初就不要立成开发企业的开发项目，而由酒店公司直接立项。我要做酒店嘛，我可以没有酒店公司，我先成立一家酒店公司，开发企业来成立一家酒店公司或管理公司。那么这个酒店公司去立项，不是开发立项，因为反正也是要整栋销售的嘛，不是一间间卖、一层层卖，做成五星级酒店。那么呢，这个公司去自建自用的固定资产，因为他是自建行为，没有流转 税，它建完以后，把这个公司的股权转让给，比如说香格里拉什么的，谁愿意要，我把股权转让给他，他用这公司的名字觉得不相符，可以改呗。 公司改名，股东变更，跟房子转让没关系。所以他就把房地产开发过程中的增值税规避掉了。那么规避的是全部的开发过程中的税费，那么只有股权转让，那如果是亏损企业，股权转让还没有税呢，可能最终做得好的就是零税负。那么就一道合同印刷费，没税。 傅强： 阚老师刚才所说的呢，实际上我感觉到他本身就是开发企业的知音了。因为国家严令征收一些土地增值税还有所得税，必然导致开发企业的利润率大幅度的下降。可能在这之前我不需要这种税前统筹，开发前我在做项目测算的时候，我不需要做税务统筹。我只需要算一笔帐，我的投入产出是多少，我几乎在测算的时候，对税负的计算没有像现在这么重视。那时候因为利润较高，或者是没有严格征收。 那么现在就不一样了，现在是可能我测算明明赚钱的一个项目，我的利润在30%的情况下，如果我没有去合理的立项，合理的去控制成本，结果就导致我明明测算30%是有利润的，变成几乎没有多少利润，甚至出现亏的情况。 从我目前对土地增值税和所得税的认识说呢，我目前所有顾问的项目，和我自己经手在做开发的项目，完全是在投资测算阶段开始引入税务统筹了。我的未来准备怎么做、我的成本怎么核算、我的立项应该怎么规划，好多我也请教了阚老师。因为他给我们一些非常专业的意见，有一个导向性，否则像过去那样，我就会面临，一是：与税法的抵触，那么这个我想我背后的投资商包括一些企业的老板是不愿意的。我举一个很有意思的例子，我曾经接触过的一个投资商，他的这个项目的一期和二期已经完成了，完成之后他并没有做最后的成本清算和核算，就是税前这么一个彻底的清算，就是完结。那么当时国家税务总局严征的这个土地增值税令发出之后，马上我们就出现讨论，讨论之后我们跟阚老师也有过接洽，结果这个开发商就很惊讶的把阚老师比做知音，说“我终于有办法不至于那样..”。因为过去大家都是顺利成章的做帐，没有去做之前的税务统筹，因为没有去考虑到。而现在严令征收后，发现他过去做的一期和二期，原始理想的利润率已经成为过去式了。那么严格征收后呢，他还没有做最终的成本结算，是要被严格征收的，结果利润率是很薄的。 阚振芳：是这样的，特别是这个土地增值税的触动非常大，比所得税的触动还要大。以前呢开发商存在这样一个问题，有很多企业特别是中小开发企业，核定征收的，所得税核定征收，土地增值税是议征的。那么他觉得我收入100万，我的所得税比如交3或者3.3，交完就没有了，那么他在这个成本的票据控制上有问题，他就没有在乎人家给他开的工程票和材料票的真假问题。现在税务机关只要剔出他这100万发票，就交50多万税，他有多少发票够剔出，多少税够征阿？所以这个问题很严重。 傅强： 过去在这个政策不严格的情况下，大家包括我个人是没有这个意识的。那么就像阚老师刚才说的，项目出台之后，我是在项目管理方面见长的，我是从建筑师到工程师，然后到项目管理，原来对税务并不太重视，我给人做顾问的这类企业呢，也是强调成本控制、招投标管理、施工管理这块儿。那么随着土地增值税这块儿呢，在咱们北京城，在目前媒体上呢，我当然不说是哪一个项目了，就是说很巨大的项目、很巨大的开发企业，因为我算是他们的执行顾问吧，算是好朋友这类的。那么他们就说“你在这段时间跟阚老师的接触比较密切”，我们已经开始在某一个层面上去讨论或制定一些，开发企业如何进行在开发管理和实施阶段的税务统筹。 阚振芳：税务问题上我们做两块儿，一个是规避开发商涉税风险，比如说假发票、不合理的开支、不合法的支出，我们怎么去规避。我们要求他们相关人员的识别管理各方面。第二个呢，是能够合法的给他节约税款，那么这种节约一定在事前，事前处理。那么目前开发企业的税赋，如果严格按照所得税和土地增值税来做的话，那么开发企业的税赋之重我们也举过例子，那么开发企业这种需求越来越大，我们希望开发企业越来越正规，制度上已经完善了，那么他一定会走上正规，否则就有人“翻身掉下去了”。那么我们希望开发企业做一个合法的，有社会责任感的商人。缴税嘛，就是对社会的一种贡献。我们也希望在可能的情况下，能够合法节税。 |
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