|
白雪峰
近年来，房地产行业迅猛发展，拉动房地产税收收入大幅增长，使其成为地方财政收入的重要来源和主要增长点。但由于房地产税收涉及税种较多、征管难度较大，有法不依、征管不到位等问题较为突出，致使房地产行业的税收贡献与其实际经营业绩存在一定差距。如何加强房地产行业税收管理，让税收充分分享房地产业发展的成果，值得认真思考和研究解决。
一、房地产业税收管理的现状
近年来，房地产行业税收管理已成为全国税收管理的一个热点问题，也是一个焦点问题。该行业作为固原市地方财政的主要产业，对全市经济建设和发展起到了一定的推动作用，同时，房地产开发业的不断扩张以及不断攀升的房价与房地产行业的纳税现状又吸引了众多的目光。2008年，固原市房地产行业企业所得税入库124万元，土地增值税仅入库3.7万元。一边是飞涨的房价：2007年上半年砖混楼房均价是1200元/平方米左右，到2007年下半年开盘均价上升到1480元/平方米左右，2008上半年开盘均价已飚升到1600元/平方米左右，而2009年初固原市房价更是逆势而上，开盘均价涨至1700元/ 平方米，繁华地段涨至2000元/ 平方米；一边是不断发展的城市房地产开发规模和房地产开发商的实际巨额利润，另一边是大多数开发企业的账面虚亏给税收征管工作带来了较大的困难和严峻的挑战。
二、房地产业税收管理存在的问题
房地产行业税收管理中存在的问题引起了国家税务总局等相关部门的高度重视，2006年国家税务总局提出了对房地产行业税收实行“一体化管理”的工作要求，随后又下发了《房地产税收一体化管理业务规程》及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）等一系列加强房地产税收管理的文件。近年来，固原市高度重视这项工作，进一步加大了对房地产开发企业的税收管理，组成专门的检查工作小组，对房地产开发企业实施了专项检查，通过检查发现：企业方面存在管理不规范，财务制度不健全，财务核算不准确，财会人员素质普遍不高，企业负责人税法意识淡薄等问题；税务管理方面存在税源管理漏洞较大，管理措施不到位，管理制度未得到有效落实，税收政策执行不力等问题，总体管理工作较为粗放。
(一)税收管理方面：一是税务登记管理制度落实不到位。根据《税收征收管理法实施细则》第二十一条第二款的规定：从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记手续。检查发现部分外来房地产开发企业未按规定在经营地主管税务机关办理税务登记手续。二是纳税申报制度落实不到位。个别房地产开发企业未按照法定的申报期向主管税务机关进行纳税申报。
（二）政策执行方面：一是企业所得税预交政策落实不到位。经检查的个别房地产开发企业未落实企业所得税预交政策，企业财务会计人员不清楚企业所得税预缴相关税收政策。二是企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款。由于房地产行业市场产销两旺，房地产开发企业往往在项目开发前或拿到“商品房预售许可证”后已向购房者预收了一部分房产销售款，但房地产开发企业采取收入不入账等违法手段不如实向税务机关进行纳税申报。
（三）账务核算方面：一是企业财务普遍混乱。主要表现在：延迟做账、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也就可想而知；两套账，一套账应付财政和税务部门，账面反映为亏损或小额盈利；一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样做的用途是贷款方便。两种核算方式，收入按收付实现制核算，成本按权责发生制核算，实际上是少记收入，多列成本。二是原始凭证入账混乱。主要表现在：代开发票多，主要是购沙石，这样就很容易虚增成本，而且漏掉了资源税；发票金额等重要指标被随意涂改；服务业发票有的无收款人印章；购进材料的发票只有入库单，无对方单位的货物清单，且发票金额较大，容易虚增成本，大宗材料的购进没有采购合同；记账凭证与原始凭证的金额不符，差额部分多为白条入账。三是会计科目运用混乱。主要表现在：营业外支出款项不在营业外支出科目核算，却在营业外收入科目的借方直接冲抵收入，漏计营业税；以前年度损益调整科目，年末应无余额，转至利润分配—未分配利润科目核算，而上下年结转余额不一致，直接影响下年度利润。四是成本费用列支混乱。主要表现在：业务招待费用直接计入开发成本；收入、成本不按配比原则进行，侵蚀企业所得税税基；同一年度涉及几个开发楼盘，其成本重复列支，自建工程未按规定申报缴纳建筑安装营业税。
三、规范房地产业税收管理的措施
针对房地产业税收管理存在的问题，结合征管工作实践，笔者认为应采取切实措施，进一步加强房地产业税收征管。
（一）强化税法宣传，逐步规范企业财务核算
结合实际开展多种形式的税法宣传，不断提高开发企业对税法的遵从度。选配骨干力量定期对开发企业进行纳税辅导，提高企业会计和经理人员对财务会计知识、税法知识的认识，帮助企业建章立制，规范财务核算；对账务核算不健全的企业实行核定征收，建议根据房地产价格上涨形势，适当提高房地产行业的预计利润率，要使实行核定征收企业所得税和以预征方式征收土地增值税的企业总体税负高于查账征收企业，使开发企业从税收筹划的角度，自觉规范企业财务核算，自愿选择查账征收方式。
（二）提高干部素质，全面推行精细化、专业化管理
一是切实加强税源户籍管理。主管税务机关应进一步加强对该行业税收管理，认真落实税源管理责任制，坚持并加大对漏征漏管户的巡查和日常检查力度，从税务登记环节入手，督促企业依法履行纳税申报制度、如实准确记载并进行财务成果的核算，认真执行企业所得税预缴等各项税收政策，切实强化税收管理。
二是注重政治思想教育，加强税收政策、财务会计、电脑技能等业务知识培训，全面提高干部综合素质，推行精细化、专业化管理。建立健全分片与分户相结合的管理机制，认真落实税收管理员制度；建立房地产税收分户式台账，具体登记房地产开发企业的基本情况、开发项目的基本资料等情况；设立项目登记卡，按幢编号，注明是否已销售、税款缴纳情况及购房者基本资料；督促房地产企业建立《开发产品备查簿》，详细登记每一套开发产品的建、销、存情况，并定期与税务部门的项目登记卡进行比对；推行全程跟踪管理，跟踪每一宗土地受让（转让）及使用、开发情况，直到企业结清税款为止；着重加强土地增值税和企业所得税的管理，对已完工的开发项目要及时进行企业所得税结算，对房屋已竣工验收或已销售的房地产开发企业要及时跟进管理，准确清算土地增值税税款。
三是大力开展纳税评估和税收分析工作。通过建立科学、有效的纳税评估指标体系及其较为准确的各项指标预警峰值，有针对性地对问题及疑点企业实施分税种纳税评估，按照案头分析、组织约谈、实施检查、移交税务稽查的工作程序，实施有效的纳税评估工作。
（三）加强税务检查，严厉打击涉税违法行为
一是要根据房地产行业特点，对房地产企业信息、开发产品信息及税款征收、开票数据进行分析比对，从中发现疑点，确定重点检查对象，进行有针对性的检查。
二是要多种检查方法并用，不能就账查账，要特别注重实地调查，必要时向购房者了解房屋受让情况，避免房地产开发企业少报或不报收入，偷逃税款。
三是要注重检查质量，杜绝检查的随意性。对纳税有疑点的企业，要一查到底，查深查透，绝不能姑息迁就。
四是要加大对涉税违法行为的处罚力度，增大偷逃税者的预期风险和机会成本，特别是加强对屡纠屡犯的房地产开发企业和重大涉税案件的查处和打击力度，通过税务检查形成对偷逃税企业的强大威慑力，使企业不想、不敢偷逃国家税款。
|
