编辑同志：
2003年3月，我将自己的一间店面房租赁给程某经营服装，去年底租赁期满后，程某仍在该店继续经营。上月，我将这间店面房卖给妹妹开小吃店。可当我们找到程某要他搬出时，他却口口声声地讲我不好自行把房子卖给妹妹，还要我赔偿他的损失，因而拒不迁让。我该怎么办？急盼回信！
读者：吴明
吴明同志：
你所陈述的情况在法律上涉及到两个问题：一是租赁期限的默示更新；二是承租人的优先购买权。
我国《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，根据你所说的情况，你与程某的租赁合同到期后，程某继续使用你的店面房，你没有提出异议，你的行为足以表示你认可租赁关系的继续存在，所以原租赁合同继续有效，这也是我国合同法新增加的关于租赁期限默示更新的规定，默示更新后的租赁关系，在租金及其他条件方面与原租赁合同相同，只有租赁期限变为不定期。《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，你与程某均有权随时解除合同，但是你作为出租人应当在合理期限之前通知程某，你没有履行告知义务之前即要求程某迁让，显然是不合法的。
程某所说的你不好自行将店面房卖给妹妹的说法涉及到法律上的“优先购买权”。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条也作了同样的规定，合理期限即优先购买权的期限，一般规定为3个月。你与程某的租赁合同由定期转为不定期后，你同样负有在出卖之前的合理期限内通知程某的义务，你所理解的合同届满你就可以自行处理店面房、与承租人无关的想法是不正确的，你应当履行在合理期限内告知程某你打算卖房的义务。
根据你所陈述的情况看，我们建议你应该尽量与程某协商解决。
