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房屋租赁市场中，精明的二房东从房屋产权人处承租房屋后，高价转租，赚取差价。然而二房东被社会大众的诟病原因除了赚取差价外，还有对于房屋产权人和次承租人的欺骗性。对于转租事实，房主和次承租人常常不知情。在邋遢房客新闻屡屡曝光后，房主对于承租人的选择不得不说也具有人身信赖性质。次承租人往往承租前或者发生矛盾前并不清楚“二房东”的存在。基于二房东的特殊性及我国法律规定现状，二房东的存在在法律上也是有尴尬的境地的。 一、转租合同的立法现状： 1、《合同法》 第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”；“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持” 3、建设部《城市房屋租赁管理办法》 第三十二条规定未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。 二、二房东法律方面的尴尬 1、 转租合同的无效风险 关于未经房屋产权人同意，擅自转租合同的效力，我国《合同法》及《租赁合同司法解释》并未明确规定。 建设部《城市房屋租赁管理办法》虽规定为无效，但是该办法为部门规章，不足以直接据此认定转租合同无效。尽管学界还是有争议的，主张二房东转租行为是对于 “物尽其用”原则的实践，从“鼓励交易”原则出发，应支持转租合同有效。也有的学者认为若原租赁合同明确约定不得转租的，承租人未经房主同意二次转租的，应认定转租合同无效。但司法实践中仍认为“保护产权”原则的效力位阶及价值排序应当优于“鼓励交易”原则，在未经房屋产权人同意擅自转租，事后亦未予以认可的，且无其证据证明房屋产权人默许转租的情形下，应认定转租合同无效。 2、 租赁到期，腾房主张可能无权利基础 实践中，二房东与房屋产权人的租赁合同期限与二房东和次承租人的租赁期限几乎一致，当租赁合同到期后，次承租拒不腾房的情况下，二房东因租赁合同到期后，不再对该房屋具有承租权。司法实践中，权利基础的丧失后即使二房东与次承租人之间的租赁合同有效，二房东除非经房屋产权人授权或者与房屋产权人续签租赁合同，否则不再具有提起腾空并返还房屋主张的权利。 3、房屋租赁合同纠纷与占有返还纠纷的案由选择 在转租合同的租赁期限到期后，原租赁合同未到期的情形下，且租赁合同有效时，二房东可基于转租合同，向次承租人主张腾空返还房屋及占有使用费等，但须转租合同明确约定到期后续租的时间及程序，否则二房东需证明合同届满时，其曾明确表示不再续租且主张过腾空返还。占有使用费的标准往往参考转租合同的租金标准。 占有物返还纠纷的法律依据为：《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。但占有使用费的标准常常参考的是原租赁合同的租金标准。 实践中确实不乏二房东转租价格为承租价格的两倍，以转租行为营利的单位或者个人，但从法律层面来看二房东尤其是擅自转租的二房东的确也存在一定的法律风险。建议房屋产权人在出租房屋时，谨慎挑选出租对象的同时，应在租赁合同中明确禁止转租或转租须征得同意条款，并约定相应的违约责任承担。
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