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由于此类购房意向协议一般只是房屋买卖双方就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意 向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但还没有就房屋买卖所涉及的具体内容：如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额 度等达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定，因此，这时的买卖双方仅处在房屋买卖意向阶段，该等协议只是就房屋的“买”与 “卖”达成意向，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任，但这并不能直接意味着上、下家已建立房屋买卖合同法律关系。 在购房意向协议签订后、房地产买卖合同签订前，由于国家宏观调控、银行贷款政策发生变化，购房者的购房首付款（这里的首付款系指申请银行贷款之外的购房者自筹资金）有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数比例，必将影响房地产买卖合同的正常签订。 不过需要说明的是，买卖双方在签订房地产买卖合同前，只能以银行贷款政策规定为前提，就房地产买卖合同的具体内容条款进行商谈，如协商后仍不能达成一 致，则买卖双方的任何一方都可以以“双方协商不成”为由，解除双方之前所签订的购房意向协议，由于协商不成不是买卖双方中任何一方的原因所导致的，因此， 买卖双方均不需要就此承担违约责任，此时，出卖方如已收取买受方支付的定金或意向金，则应予返还。 案例: 唐某为改善住房条件准备购第二套房，后经房产中介公司居间介绍，看中了张某位于浦东某处房产，即于2010年3月21日签订了房屋买卖居间协议，协议 约定该房屋总价为300万元，在15日后签署正式房地产买卖合同时支付包括定金10万在内的首付款120万元，购房余款180万元则通过银行贷款方式支 付。 但在2010年4月15日，因银行贷款政策发生变化，唐某购买第二套住房其贷款额度最多在五成，尚有30万元确再无能力筹集并致房地产买卖合同暂无法 签署，为此唐某咨询律师。针对唐某情况，经律师审查居间协议发现双方并未就付款方式上明确约定如贷款不足时须以现金方式补足等具体事项，可就事实上无付款 履行能力与张某谈判，如商谈不成，可终止该居间协议，后唐某委托律师以购房条件与现行贷款政策规定存在重大差距，且该问题非唐某自身原因所致，通过谈判协 商终止了居间协议。 二、如购房新政策出台时，买卖双方不仅已签署购房意向协议，并已签订正式的房地产买卖合同，但由于银行贷款政策变化，购房者不能获得房地产买卖合同约定的银行贷款额度，如何处理？ 在这种情况下，基于双方已经签订了正式的房地产买卖合同，房屋买卖的实质性条件在买卖合同中皆会有体现，买卖双方一般会根据自己的情况来设定买卖合 同，因此，涉及买卖合同内容的各项条款约定也会各不相同，而此时买卖双方已进入房地产买卖合同的履行阶段，需要分别不同情况予以区别对待。 如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过、或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，购房者应当补足现金的。这时，房屋买受人应按约定补足现金，不能补足的，承担违约责任。 如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过、或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，房地产买卖合同解除。这时，房地产买卖合同即因合同约定解除条件的成就而被宣告解除。 如房地产买卖合同中并没有明确约定申请银行按揭贷款时，这时，购房者可以和出卖人进行协商，协商能够达成一致的，按协商一致的约定处理，如协商不能达 成一致，则同样分别不同情况予处理：通常情况下，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。买卖双方在订立合同时往往对合同内 容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，购房者对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可 能出现的履行障碍有相应的解决方案。 一般情况下，贷款成数的变化，不会直接导致购房者不能继续履行合同，购房者也可以通过其它途径筹措资金履行付款。因此，买卖双方在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由，主张解除房屋买卖合同。 不过，如果购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，不能履行的原因并不是购房者信用低等个人 原因所致，购房者主张解除房屋买卖合同的，可以允许。这也是与最高人民法院出台的关于《合同法》的司法解释二第26条之规定的精神相符的。 《合同法》的司法解释二第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履 行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否 变更或者解除。 案例: 在北京和父母已有住房的黄小姐刚参加工作不到二年，于一年前来沪工作，为解决长期居住问题，经亲友资助加上自有现金准备了90万元人民币购房，其在某 房产中介公司的居间下，于2010年2月和房东邢先生与买方黄小姐签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定黄小姐以260万元购买邢先生名下的位于长宁 区某处房产。付款方式为：黄小姐于签订买卖合同当日支付90万元首付款，剩余170万元房款通过银行贷款方式支付。 |
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