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记者 贾华杰 9月初，在一个论坛上，北京万科商业发展部总经理钱嘉与凯德商用中国东北区总经理袁嘉骅邻座。
钱嘉说：“我们这边有凯德的同事，我不瞒大家说，我们总经理毛大庆就是从凯德请来的，商业地产也是毛大庆来了之后启动的，其实我们的产品经理、设备经理、机电总工，包括未来的商场运营总经理都是凯德的。” 钱嘉2010年从万科总裁办调入北京万科，负责商业团队的搭建，他的角色更像是一个中间人，在住宅系统与新成立的商业系统中沟通与协调。 钱嘉说：“大家可能会觉得，万科号称要做商业地产已经说了一年多了，还没有见到实际的产品，这些项目都在前期的规划设计和刚刚开工的阶段，大概最早在2012年中会有一个项目问世，2013、2014年有十几个项目集中问世。这两年还在摸索和学习的阶段。” 钱嘉还说：“万科过去20年一直从事住宅的开发，商业地产方面，其实万科很早以前还是做了一些写字楼之类的项目，但是不是特别成功，后来就专业化了。” 商业地产领域，万科与凯德早已有了交集。2007年，万科与凯德商用签订协议，将其开发项目中的商业部分与凯德商用合作。当时，万科试图把商业地产的业务链条全部外包。 在一些职业猎头看来，万科在商业上起用凯德背景的人才，很重要的一点是，凯德和万科都是职业化程度很高的公司。 除去北京万科商业团队具有鲜明的凯德色彩外，深圳万科商业管理公司总经理张强亦出身凯德。张强27岁即成为益阳嘉信茂总经理，2008年，张强转投万达招商中心，后又短期任职于龙湖地产商业地产部。 张强今年初在深圳万科履新，5月份还参加了万科新人“训练营”。张强认为，商业地产就是招商资源和人才的比拼。 在谈到目前正在进行的具体招商工作时，钱嘉说，万科没有零售背景，对零售业务确实不太了解。“在开发购物中心的过程中，对消费者和商户的需求也在学习的过程中，包括他们需要什么样的面积，需要什么样的位置，还有在水电等方面的要求，我们大概已经花了一年多的时间学习和研究这些东西，希望把自己的产品做对。” 钱嘉认为，万科有两个比较大的优势，第一是万科的职业经理团队比较年轻和肯学习，这是开拓新业务非常内在的一个动力；第二是万科一直以来有一个特点，就是产品主义，即对产品的追求细致而深入。 不过，对于万科秉持产品主义的说法，万科内部亦有异议，“总部导向不是踏踏实实做产品，而是忙着提升销售力”，万科一位内部人士称。 来北京有一年多，钱嘉一直在开展一些招商的工作，万科商业招商最大的难度在于北京万科项目位置都不怎么好。 “在北京的项目，一个是在昌平，六环外，一个是在房山，西南五环外。”钱嘉说，“刚刚在亦庄拿了一块地，我们胆大了一点，运气好了一些，也是五环边上。未来一两年，我们继续拿项目也会是这样的，基本上不可能在四环之内有项目，都是五环、六环这样的位置，顺义、通州这样的项目。” 钱嘉很形象地说，房山长阳项目，万科2009年拿到的，住宅80万平方米，商业20万平方米。拿地的时候是什么状况呢？直接下地就可以掰玉米了，去年看不到玉米了，是一堆围墙。“去年我带商家去，想试探一下商家对这个地方的看法，去了之后，没有一个商户有积极的反馈，虽然他们都很客气，实际上一看到这样的地段，大家都不太有信心。” 钱嘉说，万科主要能够打动他们的地方是提出了一些新的理念、新的概念，比如说房山，现在很多购物中心不要主力店，要很多小商，而我们反过来，要很多主力店。慢慢地，大家接受了我们的概念，然后根据商户的要求来进行设计，包括他们的位置，有些可能在别的购物中心只能上五楼或者是下地下，我们给他更满意的位置。 此外，在退出政策和资金政策上，万科也倾向于类似凯德的做法，一直保持与基金公司的接触。 深圳美格行商业地产机构董事长张红卫对本报记者说，万科并不缺乏资金和人才，唯一的问题是要把商业团队的考核激励机制做对了，不能和住宅团队的考核放在同一个体系里。 （查看更多“万科”新闻） |
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