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商铺租金疯狂上涨之后——玉溪新闻网

2011-09-25  七里山人
商铺租金疯狂上涨之后

http://www.yuxinews.com 2011-09-08 22:05:41

 

看似繁华的商业经济下,商户们承受着铺面租金涨价的压力。

看似繁华的商业经济下,商户们承受着铺面租金涨价的压力。

面对暴涨的租金压力,一些商家选择停业或另谋出路。

  玉溪新闻网讯(记者  张家春  文/图) 市场经济条件下,商品或服务的价格涨落不足为奇,但某种商品或服务一旦出现价格大起大落,就很有关注和探究的必要。商铺,在城市商业经济中扮演着不可或缺的角色,是百姓在日常生活中获得生产和生活资料的重要场所,也关系着众多商户的创业、就业和生存。去年以来,玉溪中心城区的商铺租金普遍出现了大幅上涨,是哪些因素推动了商铺价格的疯涨?谁最终将为商铺价格疯涨埋单?本报记者对此现象给予了关注。

  租金持续暴涨 商户忧心

   8月2日下午,在云兴建材市场经营强化地板的小史送走一个客户后,心事重重地趴在小柜台上把玩起一支笔来,“没谈成,价格压得太低了。”小史无奈地说。尽管店铺门口一如既往地车来人往,但真正前来照顾生意的人并不多,直到下午,小史的夫妻店还没做成一单生意,小史不敢懈怠,仍然对每个经过门口的人笑脸招呼:“老板,要地板么,进来看看吧。”“生意不好做,房租那么高”,他希望哪怕就是小小的一单生意能够光顾他的小店,也算对一天有个交代了。

   小史到云兴建材市场开店已有四五年的时间了,刚开始,虽然生意不大,一年辛苦下来,扣除房租和各种成本费用外,还能有个三四万元的收入,倒也勉强过得去。经过几年的打拼,虽然人缘越来越广,然而小史却感觉经营的压力越来越大。这种压力来自年年增高的铺面租金。小史说,自己这个不到20平米的铺面年租金年年涨,从8000元涨到10000元再涨到17000元,而今年,房东更是毫无商量地把房租一下子提高了一万元,每平米一个月的租金高达135元。这相当于他每年要卖上千个平方的木地板才能弥补因房租上涨带来的亏空。为了节约成本,小史甚至把聘请的推销员辞了,开起了真正的“夫妻店”。尽管如此,小史还是对前景缺乏信心,“再这样下去,生意就做不下去了。”他说。

   小史并非商业经济中的个案。同样在云兴建材市场,多数商家都面临着房租铺面涨价的压力,尤其是那些与私人房东租借商铺的商户更是明显,房租上涨一万两万的比比皆是。在统一建材广场,商铺租金暴涨的情况同样存在。经营圣象地板的小宋透露,她的铺面有200余平米,去年的合同租金不到三万元,而随着合同的到期,房东提前通知租金要涨到八万元,一下涨了五万多元,这让她不得不谋划另寻店面。在时代广场,经营电脑的小夏告诉记者,由于铺面租金数以万计地涨,许多同行都支撑不住了。虽然自己的店面合同期尚未到,但该地段店面将集体涨价的信息还是让他有些压力。在北苑路龙湖园外经营服装店的小李也是忧心忡忡,去年,她的26平米店面租金是1.5万元,一天30多元钱,她感觉还能应付,不过最近房东却提出了房租翻番的要求。一旦涨价,就意味着她每天必须支付近100元的房租。由于本小利薄,她也不得不谋划着重新选择铺面。

   事实上,铺面租金暴涨已经成为玉溪商户普遍面临的一个现实。在近期对玉溪多个专业市场和多条街道的走访中,记者发现,玉溪的商铺租金大多都大幅上涨,一些既成事实,一些正在酝酿,经营户压力重重。

  商铺已现炒作人群

   在高涨的店面租金情势下,对于大大小小的经营户来说,实力雄厚和经营状况较好的大多选择坚持和承受,更多的则只能关张转行,或者放弃原来的店面,另选铺面,毕竟,他们已经迈出了经营创业的第一步。

   而对多数创业型的商户来说,面对商铺租金霸道的暴涨情势,另寻铺面重新开张的选择说起来无奈,做起来也不容易。他们面对的不仅是商铺租金普遍性上涨的情势,还有一个更难的坎他们必须跨过去。这个坎,来自于围绕着商铺交易产生的一个成本——转让费。峨山县的小柏最近在玉溪中心城区相中了一个铺面,打算盘下来开家风味小吃店,100多平米,租金3万元,他感觉还可以承受。不过,电话联系后,他只能望而却步,租金3万元不假,可仅是铺面转让费就得5万元。“转让费远远高于租金”的现实让他接受不了。

   其实,对玉溪当下的商铺形势来说,小柏的反应只能算是少见多怪。租铺面除了租金之外还得付“转让费”早已在业界司空见惯。通常情况下,租借户在一个店面合同尚未到期的时候,因为种种原因需要关张时,在原房主的同意下,在租用期内,他有权把店面转租给别的商户使用。在这个转租的过程中,原租户会视市场行情向后者收取租金,并在协商的前提下收取相关的费用,这就是所谓的转让费。在实际操作中,转让费通常是原租借户在为收回装修、用具等投入而考虑收取的费用,当然,也有一些转让并没有什么实物,只是经营权的让渡,市场上称为“空转”。在玉溪,铺面转让由来有之,转让费的发生也理所当然。不过,于当下的玉溪来说,附庸在商铺上的转让费发生了巨大的变异,炒作的影子频频出现。

   在云兴建材市场,随着租金的普遍上涨,转让费也节节增高。以该市场内一个临街的100平米商铺来说,其原始租金不过3万元左右,而转让费却达20万元,甚至更高。统一建材广场二楼的一个100余平米的铺面也开出了18万元的转让费。在玉溪,转让费远远高出租金的事情比比皆是。在统一建材广场经营圣象地板的小宋告诉记者,她曾经租了一个260平米的店面,于去年隔了一半转租给她的一个朋友,转让费7万元。在其后不到半个月,又有人愿意出10万元转让费向她的那个朋友转租了。而在当时,小宋的店面每年的租金只是8万元。

   曾经在统一建材广场经营而现在暂时赋闲的小常也有同样的经历,去年,他在统一建材广场租用的一个100多平米的店面转租,仅转让费就获得了10万元,而他拥有产权的另外一个100平米铺面则被租用户以13万元的转让费转租出去了。小常向记者透露,其实转让费高并不是什么新鲜事,在玉溪,靠转让费发财致富的大有人在,甚至一些专门囤积铺面,然后伺机赚取不菲转让费的人群已经出现。

  压力重重下的商户心态

   一方面是铺面租金普遍性暴涨,让经营户备受打击,一方面是转让费离奇居高,让进入者望而却步。在这样的情势下,以销售和服务为主要内容的城区商户倍感压力,大呼“受伤”。然而,环视目前的商业市场,租金再涨,仍然有人在坚持,转让费再高,也有人在接棒,市场仍然呈现一片繁荣的景象。

   事实上,对于选择坚持的商户来说,商铺租金暴涨的压力同样存在。在北苑路经营酒吧的侬先生告诉记者,他租用的72平米的商铺,去年的租金是2.3万元,而今年,随着合同的到期,房东已经把房租涨到了4.3万元。一下涨了2万,他真的不想再租了,但考虑到自己在酒吧的装修上投了不少钱,连本都还没赚回来,放弃了心有不甘,所以选择忍受。“只要不亏本,我就还得坚持。”侬先生唯一的希望是,将来生意能够更好些,多少能消化一些租金上涨的成本压力。

   在采访中,许多选择坚持和忍受的商户告诉记者,尽管租金的暴涨让他们不得不陷入“白为房东苦租金”的境地,但玉溪中心城区铺面普遍性暴涨的现实让他们难以轻易做出放弃的抉择,坚持一下的观望心情和对未来的利好期望让他们选择了承受。还有一个现实也让商户们不敢轻易抉择。在玉溪,大部分的商铺属私人拥有,在商铺的租让上,大多商铺房东不愿意与商户签订长期合同,一年一签,在租金上好随行就市。许多商户担心,即便自己放弃现在的商铺去选择新的铺面,他们也无法保证新房东在一年后不会比现在的房东心软。

   而在转让费居高不下的情势下,仍然有人愿意接棒承租。在调查中,记者了解到,转让费尤其是空转费多发生在租用户与租用户之间,而且铺面的租期相对较长,至少有两年到三年。转让费动辄几万甚至几十万的铺面之所以能够发生,主要是承租方普遍拥有一个心理:转让费虽高,但将来转让出去照样可以收回来,说不定还有上涨的空间!基于这样的心理,居高的转让费仍然有人接下。“权当是把转让费暂存而已,将来还有希望收回。”在去年铺面转让中一下子赚了10万元的小常这样描述商户们的心态。

   租金暴涨,转让费高企。靠租用铺面经营的商户们愤怒且无奈,悲观而又心怀侥幸。“尽管压力重重,打击不小,但商户们大规模退出市场情形发生的可能性不大。”一位对玉溪铺面租金暴涨现象颇有关注的市民说。

   更多消费者担心的是,由于价格传导作用,商铺价涨的后果最终将由消费者埋单,从而对本已高企的物价起到新的抬升作用。

  租金暴涨转让费高企的背后

   眼见商铺租金暴涨、转让费高企,商户纷纷叫苦的情势,人们不禁要问,到底是什么原因让这样的现象发生,这样的现象到底是理性的还是非理性的,谁又能为这样的现象把把脉,然后开出对症下药的处方?

   对于深受其苦的众多商户来说,他们更倾向于把租金暴涨的责任归咎于房东们的霸道。曾经在邹家花园经营过电脑的小夏告诉记者,在玉溪,由于铺面多数为分散的私人个体拥有,租金的定价权掌握在各个房东手中。而许多房东对铺面的定价十分随意,铺面所处的区域商业尚未带动的时候,倒也遵守每年按一定比例上调的承诺,但看到经营户生意有点气象,往往会冷不丁来个涨价的要求。并且,在一定的区域内,铺面租金的涨价还具有很强的传染性,一家涨了,别的也会一窝蜂跟上。“许多铺面往往是被商户做起来后,房东就来趁机敲竹杠”。小夏告诉记者,他之所以从邹家花园搬到时代广场,一个重要原因就是受不了原房东的敲竹杠。

   而对于房东来说,他们自有涨价的理由。在北苑片区拥有两个铺面的王先生告诉记者,眼看着别的铺面都在纷纷涨价,他租出去的两个铺面也得跟着涨。“各种物价都在涨,铺面租金不涨不行”是他涨价的最原始理由。另外一个理由是,他看到许多与他的铺面位置、大小相似的都一万两万地涨价了,自己没有理由不涨。

   一些市民则猜测,当下玉溪的铺面租金暴涨与黄金地段铺面稀缺密不可分。在供求关系失衡、各种物价一片“涨声”下,玉溪的商铺租金涨势自然加剧。

  对发生在玉溪中心城区商铺租金暴涨的经济现象,玉溪师范学院商学院工商管理系主任、副教授胡飞认为,玉溪铺面租金价格上涨与国家关于房地产的调控政策密不可分。他分析,受国家相关房地产政策的影响,一二线城市的房价上涨确实受到不同程度的遏制,而在三四线城市,房价却一直在涨,作为房产的一部分,商铺租金上涨也是投资者收回成本的必然考虑。再加上房产限购令的出台,使先前许多炒房资金转移进入了商业地产,进而推动商铺价格上涨,租金上涨也在情理之中。就玉溪而言,创业激情在民间广泛存在,构成了对商铺的巨大需求,导致原本就供不应求的商铺资源更加稀缺,租金上涨或成必然。不过,胡飞警告,商铺租金的上涨可能会推动区域内通胀的进一步加剧,这在经济学上称为由成本推动的通胀。另外一个可能的风险是,当房租涨到一定程度时,会导致经济泡沫的发挥,一旦承受不住高房租的商家群体性退出,大量创业者停止进入,会对经济形势产生不利影响。

  深度观察

  不仅是

  房东和商户的博弈

  市场经济条件下,价起价落,本是常事。然而,发生在我们身边的这次商铺涨价现象却非同寻常。一来,这次涨价现象与我们日常生活直接联系;二来,涨价的幅度确实很大。

   商铺租金暴涨,看似只是商户与房东之间的博弈,而实际上,一旦博弈之后的格局形成,其后果效应无论是正面还是负面的,最后都将通过传导体现在我们的日常经济生活中。

   对玉溪发生的这拨商铺涨价,由于缺乏科学数据支撑和评价,我们暂且无法评述这种现象的理性或者非理性,但在这种现象下滋生的“不适应”却是事实。要么房东人群的群体涨价行为确实存在不理性的因素,要么商户们习惯了以往一直以来租金温和上涨模式,谁是谁非,既难以从道德上做出评价,也难以从经济学上找出清晰答案。但有些情况却是清晰且肯定的,从去年开始,玉溪中心城区的商铺租金确实出现了普遍性上涨的趋势,确实有不少商家感受到了来自租金方面的压力,也确实有一些人在铺面的炒作中赚了钱或者输了钱。

   值得注意的是,在这场房东与商户的博弈中,似乎没有哪方是理性的。涨价随行就市凭感觉缺乏说服力,商户们倍感压力叫苦连天却仍然心怀侥幸。说白了,最后到底是两败俱伤,还是在“那只看不见的手”的指挥下回归正常还需要时间。不过,仅靠市场“那只看不见的手”来调节似乎也不够,作为相关部门,当市场经济的相关主体普遍性地感觉不适应时,适时的介入并进行规范和引导似乎很有必要。这不仅是社会主义市场经济的必要,也是商户们的一致呼声。

  编辑:王鹏

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