“二套房”如何认定

“二套房”如何认定问题不少

亟需地方细则出台加以规范

www.zzhz.com.cn　 2010年06月10日 08:51:03 　住在杭州网

　　6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发出通知，对二套房贷作出最终认定：以家庭为单位，既认房又认贷。这令近日一直处于纠结中的楼市再度陷入各方议论之中。

　　也有业人士指出，“认房又认贷”在具体操作层面仍存在一系列盲点。可以说，新政出台，解决了一部分问题，误伤了一部分人，还遗留了一部分问题。对此，记者做了一系列调查，并将目前存在的问题做了汇总。

　　至于该如何解决这样的遗留问题？在采访中，各方口径几乎一致：希望地方政府、银行方面能尽管出台细则。有业内人士预测，相关细则有望很快得到执行，房价松动幅度则有可能进一步扩大。

　　这些情况将视作“二套房”

　　>>未达人均住房水平再换房

　　今年年初，杭州市政府出台29条房产新政，曾经有过改善型购房的说法，根据杭州市统计局最新发布的《2009年杭州市国民经济和社会发展统计公报》来看，杭州市区居民2009年末人均住房建筑面积为30.85平方米，那么以一个三口之家计算，如果他们目前居住的房屋面积在92.55平方米以下，再次购买第二套房子的，究竟算是第几套房？

　　答疑：新标准贯彻的是从严计算住房套数的原则，目前，银行不再参照改善型住房标准执行。仅仅以家庭和个人房屋套数来发放贷款。因此，只要再已有房产的基础上，再购房，都算作二套房。

　　>>夫妻一方婚前有房，婚后再购房

　　如果夫妻双方中，有一人在结婚前已经买过房子，那么婚后夫妻双方再买房子，究竟算是首套还是二套？

　　答疑：按照以家庭为单位计算房屋套数，凡家庭成员一方名下已有房产，婚后再购房时，仍统一按照二套房标准执行。

　　>>合资购房，无房方占大比例产权

　　如果是朋友之间，为了投资而共同买房，需要在房产证上写上双方的名字，不过A之前有房且有贷款记录，而B之前名下无房，此次购房中，B的出资额要比A多，那么能算是首套房吗？

　　答疑：双方共同借款，需要合计产权，也就是说，两人中间，有一人此前已经购有房产，那么统一算作第二套房。

　　>>未成年人名下有房，成年后再购房

　　有些父母在之前买房时，已经将未成年子女的房子共同写在产权证上，现在孩子到了适婚年龄，需要再次购房，这样算是第一套房？

　　答疑：新的二套房标准以家庭为单位，包括夫妻双方(含未成年子女)，这意味着，子女成年后购房，仍然算作二套房。

　　>>名下有房，再用公积金贷款购房

　　尽管有购房者在买房时是第一次使用公积金进行贷款，但此前曾经有过房产购买记录，或是全款付清，或是使用了商业贷款，那么是否可算作一套房对待？

　　答疑：杭州市公积金中心相关工作人员表示，新政已经发布，目前已开始实行“认房又认贷”政策，因此只要前面有房屋在名下，即使是第一次使用公积金贷款，也视作二套房对待。

　　这些情况可视作“首套”

　　>>双方仅名下有商业物业再购住宅

　　如果购房人名下有商铺或酒店式公寓，这样他们买商品住宅算不算是二套房？

　　答疑：过去的政策中，对于个人买底商等商业地产是否算做是有房族没有明确规定，而这次出台的新规同样也没有作出解释。由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响低迷时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。

　　>>未贷款的房子卖掉后再买房

　　如果有购房者将手头的这套房子卖掉，同时此套房子并没贷款记录，现在想改善居住条件，再买一套大一点的房子，那么这种情况算首套还是二套？

　　答疑：记者从建行和中信银行了解到，目前这两家银行都对曾有过贷款记录的购房者，无论是否将该套房子卖掉，都视为第二套房。建行表示，如果之前购房时是全款付清的，现在又卖掉了，暂时还不能确定是否为二套，要等待细则；中信银行表示，如果房管部门查不到这套房子的产权记录，那么该购房者再次购房，就视为首套。

　　>>无贷款记录外地人首次在杭购房

　　如果外地人在其他地方有几套房子且都无贷款记录，但是在杭州是第一次买房，同时不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明，那么，是不是也按照第二套房来对待？

　　答疑：按照日前出台的二套房新标准，凡不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明，银行统一按照二套房标准购房，即首付5成，利率1.1倍。

　　根据已经率先执行二套房新标准的招商银行的说法，按照认房又认贷的方式，购房者需要提供所购房产所在地房管局提供的房产证明材料。也就是说，购房者如果在外地有通过银行贷款购房，那么再购房需要按照二套房标准购买；如果外地人在杭州能提供1年以上纳税证明和社保证明，同时之前没有通过银行贷款购房，有望在杭州以首套房方式购房。

　　新政有漏洞，这样的“首套”不可取

　　>>夫妻一方户口在外地，回原籍购房

　　由于民政系统内部并未联网，夫妻中非本地的一方，可回原籍开出单身证明，最后可以个人名字购得“第一套房”，执行首套房贷政策。

　　由于银行系统内可以联网，认贷的问题比较好解决，之前银行也一直这么操作，但是由于各地房管部门系统不联网，同时，记者了解到，目前杭州主城区和萧山余杭的房管系统都不能互相查询，所以在认房的操作上还是有难度的。

　　叶永祥律师认为，如果故意采取这种方式骗取首套房的优惠，今后一经查出，将面临贷款收回、利率提高、行政处罚、涉嫌逃税等多种问题。所以购房者不能为了一时之利，擅自作出和事实不符的承诺。

　　>>夫妻利用假离婚

　　在实际操作中，部分假离婚现象困扰着商业银行。一家房产中介人士介绍，“夫妻双方共有一套房产，若再购房，中介可通过假离婚的方式帮助客户规避二套房规定”。

　　抛开道德问题不说，受这一招拖累的可能性也会更大。正如律师所言，“假离婚”买房，在财产鉴定方面存在的风险其实并不小，因为假离婚也有风险，主要问题就是日后的财产鉴定。双方虽然名义上离了婚，但是用于买房的钱实际上还是夫妻的共同财产。万一假离婚弄假成真，复婚不成，财产鉴定就会比较麻烦。到那个时候，可能出现的损失就不止省下来的几万元利息了，甚至，如果被别有用心者假戏真做，很有可能人财两空。因此，假离婚确实是一个风险系数较大的博弈游戏。