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房地产企业预征所得税的两种方法(2009-05-19 14:30:48)转载▼标签： 杂谈 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，解决房地产企业各项工程结算周期较长，不能及时准确计算开发成本和企业所得税的问题，国家税务总局于去年7月以国税发【2003】83号文下发了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，对当前征纳双方普遍关注的房地产企业所得税征收问题，特别是所得税的预征问题做了明确的规定。文件规定：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。计算公式为：预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率，同时规定了预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。根据房地产开发企业会计核算的特点，实践中上可以采取两种不同的所得税预征计算方法。 1、预售收入余额计算法，即按计算期末预售账款余额预计利润和当期应纳税所得额确定应纳税款，减去已经预征的数额作为当期应纳税款的计算方法。这种计算方法可以不要考虑预收收入的期间变动情况。其计算公式为：当期预征应纳税所得额=当期应纳税所得额+期末预售开发产品收入余额 × 利润率（当期预售收入预计利润额）当期预征应纳所得税=当期预征应纳税所得额*适用税率－已预缴所得税 2、新增预售收入计算法，即按计算期间企业新增加的预售收入的预计利润预征税款，已经预征的不再重复预计征收的计算方法。这种计算方法需要考虑计算期间的连续性，否则，容易造成遗漏计算的现象。其计算公式为： 当期预征应纳税所得额=当期应纳税所得额 + 本期新增预计营业利润额－已结转本期销售的以前期预计营业利润额其中：本期新增预计营业利润额 = 本期新增预售开发产品收入 × 利润率已结转本期销售的以前期预计营业利润额 = 以前期预售转为本期销售对应的预售开发产品收入 × 利润率 举例：某房地产开发企业年初开发一商品房项目，当年发生经济业务如下：一季度发生期间费用10万元，收到预收款100万元，余额100万元；二季度发生期间费用5万元，预收款新增50万元，余额150万元；三季度发生期间费用20万元，预收款增加200万元，预收款余额为350万元；10月份，该项目竣工结算，共计发生开发成本200万元，商品房可售面积为4000平米，单位成本500元/平米。假设已经预售3500平米，剩余500平米。同时，四季度又有一房地产开发项目开工，四季度发生期间费用50万元，剩余产品全部销售完毕，取得销售收入50万元。另外一项目也取得预售收入200万元。按季度计算其应纳税额（预计利润率按15％，所得税税率按33％）。按预售收入余额计算法计算如下：一季度因为发生期间费用10万元，假如无其他调整因素，当期应纳税所得额为－10万元，因此，当期预征应纳税所得额=－10＋100×15％＝5（万元）。当期预征应纳所得税=5*33%=1.65（万元）二季度因为发生期间费用5万元，累计期间费用15（10＋5）万元，当期累计应纳税所得额为－15万元，因此，当期预征应纳税所得额=－15＋150×15％＝7.5（万元）。当期预征应纳所得税=7.5*33%－1.65=0.825（万元）三季度因为发生期间费用20万元，累计期间费用35（10＋5＋20）万元，当期应纳税所得额为－35万元，因此，当期预征应纳税所得额=－35＋350×15％＝17.5（万元）。当期预征应纳所得税=17.5*33%－（1.65＋0.825）=3.3（万元） 10月份开发项目已经完工结算，按照税法（国税发【2003】83号文件）规定，预售开发产品完工后，企业应及时按税法规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。税法上要求预收账款350万元全部转为销售收入，结转销售成本为：3500平米×500元/平米＝175万元。四季度开发完工剩余产品（500平米）实现销售50万元，结转销售成本为：500平米×500元/平米＝25万元。本季度实现销售收入400万元（350＋50），累计结转销售成本200万元（175＋25），发生期间费用50万元，税金及附加22万元（400×5.5％）。同时，实现预售收入200万元。当期应纳税所得额为：（350＋50）－（175＋20）－（35＋50）－22＝93万元。预售收入预计利润为：200×15％＝30万元当期预征应纳税所得额为：93＋30＝123万元当期应纳所得税＝123*33%＝40.59万元应补税款＝40.59－（1.65＋0.825＋3.3）＝34.815（万元） 按新增预售收入计算法计算如下：一季度发生期间费用10万元，假如无其他调整因素，当期应纳税所得额为－10万元，新增预售收入100万元，无预售收入结转。因此，当期预征应纳税所得额=－10 + 100×15％－0＝5万元，与余额计算法一致。二季度发生期间费用5万元，新增预售收入50万元，无预售收入结转。因此，当期预征应纳税所得额=－5＋50×15％＝2.5万元当期应纳所得税＝2.5×33％＝0.825万元三季度发生期间费用20万元，新增预售收入200万元，无预售收入结转。因此，当期预征应纳税所得额=－20＋200×15％＝10万元当期应纳所得税＝10×33％＝3.3万元四季度发生期间费用50万元，新增预售收入200万元，预售收入结转销售350万元。同时本期结转销售收入和成本后，项目实现利润175万元（350－175），销售收入50万元中实现利润25万元。因此，当期应纳税所得额为：175＋25－50－税金22＝128万元当期预征应纳税所得额=128＋200×15％－350×15％＝105.5万元当期应纳所得税＝105.5×33％＝34.815万元从计算分析，两种计算方法结果一致，预售收入余额计算法是计算期末应补退征收的税款数；新增预售收入计算法则是直接计算当期应征收税款数。但后一种方法相对较为复杂，而且需要分期连接计算。需要注意的是，采用上述两种方法计算时，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。 |
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