律师提醒：购买“小产权房”要慎重

律师提醒：购买“小产权房”要慎重

购买“小产权房”无效 市民李先生来电： 　　我于2008年6月与城郊农民肖某签订《购房合同》一份，约定以8万元的价格向肖某购买农房一幢。我将购房款付清给肖某后，在办理房屋产权证时得知无法取得房屋所有权证，遂与肖某协商，要求退房。肖某认为双方的房屋买卖行为完全出于自愿，且合同已履行完毕，不同意将购房款返还，请问我怎样才能维护自身合法权益？ 　　吉安律师网首席律师、江西青源律师事务所李海军律师回复： 　　从上述情况来看，你购买房屋的是国家不允许进行市场交易的“小产权房”，据此你与肖某签订的《购房合同》是无效合同，你可要求肖某返还房款。 　　根据我国《土地管理法》的规定，用于房地产开发的只能是国有土地，集体建设用地或宅基地的使用权流转不在法律允许之内。尽管2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确指出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转。”2006年国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点。”但受制于《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等，宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押。因此市民李先生作为非农村集体经济组织成员购买小产权房，有违现行法律规定，这也系合同无效的原因。同时，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，市民李先生可要求肖某返还购房款项。