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第一种做法，采用直接审批建筑面积法。首先，对面积标准的确定，仍以确保原村民户口为单位，由原来的每户用地面积审批改为每户建筑面积为单位进行审批，即使新的宅基房审批模式直接采用审批建筑面积，即与建筑面积相关，与土地面积无关，同时也可设定每户面积的最高上限标准。其二，对于不同人口的户型确定，仍可结合原宅基地审批规定，按不同户型确定不同的房屋建筑面积。其三、取消宅基地审批中的按以耕地审批与非耕地审批宅基地面积标准不一性的做法，统一采用一个建筑面积标准。这样做法，有利于村民群众接受和村级干部的操作。其四、对房屋的建造方式的确定，在城乡结合部、城镇建成区域或有条件的村，应从节约集约利用考虑，采用集中联建，建公寓式房屋，做到统一规划和设计质监，保障农民建造的房屋具有达到国家标准的安全性，有利于减少和避免农村房屋规划和设计质量普遍低劣问题的产生。在其他区域的农村村民，对确实没有条件采用上述方式建房的，仍可以实行自行建房。 第二种做法，采用以地审批，新增设容积率指标条件。该做法是以现行宅基地审批方式为基础，采取类同商业和工业用地审批模式，对需批准的土地同时增设容积率指标，其实质就是对村民建房的建筑面积进行限定，也就是设定建筑面积的上限标准。这种做法看起来是以地审批，与第一种办法相比，显得不很直观，村民难以理解，实质上相当于以建筑面积为单位的宅基房审批做法，关于房屋建造、户型，及人口确定等问题上，可以采用第一种相同的做法。如采用该做法，能与目前的土地管理法得到较好的衔接。 四、变相的宅基房审批模式已自然形成气候 在提倡集约用地和持续利用土地资源的今天，各地在审批宅基地上的许多做法已逐渐接近笔者提出的宅基房审批模式。第一、从现行的宅基地审批情况来看，农村村民个人建房由分散向集约，由自行建房向集体联建方向转变。近年来，由于土地宏观控制和土地指标的紧缺，农村个人建房的审批，从分散到集中，单体到集合，从单家独院到多户联建和几十户组合的多层公寓建房，村民建房的审批宅基地面积，也呈急剧减少的趋势，特别是在发展的区域，农民建房由自行建房到集中联建，统一建房严格按规划、设计、质监的情况较为普遍，逐渐消除自行自建房的现象。第二、目前大量的拆迁安置也呈现了小高层和高层的情况。随着城市化进程的推进，房屋拆迁量大面广，土地价值攀升，大多数地区拆迁安置，做到严格控制建造二、三层房屋，一般为五至六层，在城郊村或城中村的拆迁置中，安置房一般由多层向小高层和高层较转变，土地利用率明显增加，从本区域新城区的33平方公里的范围测算，对区域内的农村村民旧房进行拆迁，然后进行安置，安置房屋一般为五层住宅，经测算比较，可以节约出土地40%左右。改革开放以来，随着农民生活、生产方式的改变，村民宅基地用于生活生产的附属设施用地也逐渐被取消，更进一步向集约利用方向发展。分析目前农村居住现状，农民居住的房屋建筑面积在不变的情况下，呈现了宅基地面积占有越来越少的情况，从本地某村的调查情况来分析，该村的平均每户的占用宅基地面积，由过去的每户占用土地100平方米到现在平均每户占用土地面积30平方米左右，有的甚至更少，每户房屋建筑面积与占用土地面积的比例呈现明显反差。 综上所述，采用宅基房审批不但可较好地解决本文中提及非法建筑产生问题，有利于解决目前农村拆迁中二种实物安置不平衡性矛盾，有利于土地的集约节约利用，还与当前国家出台的物权法的部分内容得到较好的衔接。而且，在农民建房审批的具体实施中，具有较强的可操作性。采用宅房取代宅基地的审批模式，特别是在的较发展地区具有一定的实用性。随着我国城市化进程的不断推进，目前的农村正步入大兴土木的规模建设时期，对于改革农村村民建房制度，对现行的宅基地审批制度能否采用宅基房审批的办法进行改革，引起有关国家立法部门的重视，是值得我们研究的一门课题。 (发表于《浙江国土资源》2007年第11期) |
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