|
并未促成交易形成的合同效力如何认定
作者：曲明辉 发布时间：2013-01-24 11:02:43
一、据以研究的案例 某房地产开发公司开发密云县檀营小区房地产项目，委托某代理公司销售房屋，并给某代理公司出具了委托销售代理合同，用以向买房人示明代理权。2005年底，某房地产开发公司短缺资金，与某代理公司协商，借用他人名义向银行申请按揭贷款，双方约定：由某代理公司负责办理按揭贷款手续，某房地产开发公司按每平方米1800元收取房款，用于资金周转，余款归某代理公司所有。随后，某代理公司的职员找到刘某，向其借用身份证，用于办理按揭贷款手续。 2005年12月7日，刘某与某房地产开发公司签订虚假的商品房买卖合同，约定刘某购买檀营小区5单元503室房屋。在刘某未交纳首付款的情况下，某房地产开发公司给刘某出具了首付款发票，用于办理按揭贷款手续。2006年1月22日，某代理公司将房屋的所有权办理至刘某名下，并将房屋所有权证交给被告某房地产开发公司。 2006年6月27日，相某向某代理公司购买檀营小区房屋，并交付给某代理公司房款。当日，某代理公司向相某交付了房屋。2007年12月10日，双方补签了购房协议，协议约定：相某购买檀营小区5单元503室房屋。某代理公司保证在2008年1月31日前办理产权过户手续。同日，相某将余款50000元交给被告某代理公司。此后，某代理公司一直未给相某办理房屋所有权过户手续。 二、审理结果 一审法院经审理认为，虽然刘某与某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，并办理了房屋所有权证，但其并没有真实购买房屋的意思，也未支付任何费用，双方之间并未设立权利义务关系，其与某房地产开发公司之间不存在买卖关系，诉争楼房的所有权人仍应为被告某房地产开发公司。被告某房地产开发公司委托被告某代理公司销售其开发的檀营小区，负责一切销售流程，应当认定被告某房地产开发公司授权被告某代理公司收取房款，交付房屋。被告某代理公司与原告相某签订了购房协议，收取了房款，并已将楼房交付给原告，应当认定被告某房地产开发公司与原告相某之间形成了商品房买卖关系，被告某房地产开发公司作为楼房的出卖人，应当及时协助原告相某办理产权登记手续，故原告相某要求被告某房地产开发公司协助办理产权登记手续的请求，应当予以支持。虽然被告刘某不是诉争房屋所有人，但诉争房屋的所有权已经办理至其名下，其与被告某房地产开发公司签订虚假的商品房买卖合同，侵害了原告相某的合法权益，负有协助相某办理房屋所有权过户的义务，故相某要求刘某协助办理过户手续的请求，也应予以支持。被告某代理公司已经完成了签订房屋买卖合同，收取房款，交付房屋的义务，且不是楼房的产权人，无协助原告办理楼房产权登记手续的义务，故原告要求被告某代理公司办理产权的请求，依法不予支持。据此，法院判决被告北京某房地产开发房地产开发有限公司、被告刘某协助原告相某办理房屋所有权转移手续。 北京某房地产开发房地产开发有限公司不服一审判决，认为其并非与相某签订买卖合同的主体，涉案房屋已经出卖给刘某，某代理公司的代理行为为超越权限应为无效，请求二审法院查清事实，依法改判。二审法院经认定事实和证据与一审认定一致，判决驳回上诉，维持原判。 三、相关法律问题研究 本案焦点是某房地产开发公司与刘某所签合同是无效还是不成立。一种意见认为某房地产开发公司与刘某之间的合同是无效的，因为某房地产开发公司是为了获得资金而与刘某签订假合同，这属于以合法形式掩盖非法目的的合同，是合同法第五十二条规定的合同无效的五种情形之一。另一种意见认为某房地产开发公司与刘某之间根本就不存在买卖关系。他们之间的合同不成立，既然不成立，就不存在有效无效的问题。其理由在于合同是设立变更民事权利义务的协议，刘某不是真购房，只是出借身份，他们之间并未真正设立权利义务关系，并且刘某也未支付首付款，亦未偿还贷款。笔者倾向于第二种意见，即某房地产开发公司与刘某之间的购房协议不成立。 （一）从合同概念层面剖析 民法通则第85条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。”《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他经济组织之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。”由此可见，合同具有如下法律特征：1、合同是平等主体的自然人、法人和其他组织实施的一种民事法律行为。2、合同以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨。3、合同是当事人协商一致的产物或意思表示一致的协议。 据此分析，某房地产开发公司与刘某之间的购房协议显然不符合合同“以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨”这一基本要件。购房协议双方当事人应履行给付房款、交付房屋的基本义务，尽管某房地产开发公司交付房屋，但本案“购房者”刘某并未支付首付款，亦未偿还贷款。即双方并未达成购房合意，刘某并没有购房意愿及意思表示，只是出借身份，他们之间并未真正设立权利义务关系。就合同的定义分析，可以为本案认定合同不成立提供依据。 （二）对合同成立与生效的界定 合同的成立是就合同主要内容达成合意，它的构成要件包括：第一，订约主体存在双方或多方当事人。合同必须存在着两个利益不同的订约主体。第二，当事人必须达成合意。合同是当事人自由协商的结果的反映，是意思自治原则的具体体现，它回答的是一个事实判断问题，即“合同是否存在”，而合同的生效是指已经成立的合同因符合法定的有效要件，从而能产生法律上的约束力。合同生效则体现了国家通过法律对缔约人合意的评价，反映了国家对财产流转关系的干预，其回答的问题是“己经存在的某一合同是否能获得法律的保护”。合同成立与生效的区分体现了合同自由与国家干预相结合的现代合同法精神。 需要阐明的一个问题是合同与合同书的关系。合同本质上是一种合意，因此合同与能够证明协议存在的合同书不同。在实践中，许多人将合同等同于合同书，认为只要存在合同书合同关系即存在，这种理解是不妥当的。反之，认为只有存在合同书，合同才存在也是片面的。合同书和其他有关合同的载体一样，都是用来证明合同关系存在的证据，但其本身不能等同于合同关系。订立合同的最终目的是为了交易，如果一个合意不能形成交易，则不能认为合同成立。因此，某房地产开发公司与刘某之间的购房协议并不成立，虽然双方签有一纸合同，貌似形成买卖房屋关系，实际上刘某并未支付首付款，也未偿还银行贷款，即该购房协议并未促成一项交易的形成，该房屋首付款及银行贷款仍由原房屋所有人某房地产开发公司支付。据此，也可判定该购房协议不成立。 （三）合同不成立与无效的关系 合同的成立是指当事人达成协议而建立合同关系。它是认定合同生效的前提条件。如果合同根本没有成立，那么确认合同的有效和无效问题就无从谈起。那么在此讨论本案某房地产开发公司与刘某所签合同是否属于《合同法》第52条规定的“以合法的形式掩盖非法目的”的情形是否有必要？表面看来，某房地产开发公司为了取得银行贷款周转资金，与刘某签订虚假的买卖房屋合同，从而骗取银行贷款，似乎很符合以合法形式（签订商品房买卖合同）掩盖非法目的（骗取银行贷款）之无效合同的构成要件。在案件审理过程中，也存在这样的争议。但这样的思维模式会陷入了先入为主的误区，在根本没有分析合同是否成立的情况下就分析其是否存在无效的情形才造成了这一困境。据此，本案根本没有讨论某房地产开发公司与刘某买卖房屋合同的效力问题的必要，原因在于其根本没有成立。 在将合同不成立与无效进行区分之时，在明确合同成立的情形下，才能判断究竟是哪种无效的情形，从而决定承担责任的方式。从这一角度分析，假设本案以《合同法》第五十二条为依据判定某房地产开发公司与刘某买卖合同无效，那么合同无效的法律后果该如何分担？刘某应该将其名下的房产返还某房地产开发公司，那么作为相应的对价，某房地产开发公司应将购房款返还刘某，但刘某根本没有支付购房款，是凭借“零首付”即购得房屋的。再者，关于双方就过错程度相互承担赔偿损失的责任。某房地产开发公司在签订购房合同之后获得了相应银行贷款，不仅没有损失，反而获得收益，明显不符合公平正义准则。故法院的判决是正确的。 |
|
|
