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富士康入驻，引发了港区商业需求的急速增长。目前富士康员工人数超过20万，2年后将达到50万，而未来整个港区人口将达到150万。百万消费群体，对各种商业配套服务的需求非常强烈，港区孕育商圈的温床日渐升温。 需求激增 富士康带来20余万人消费需求 驱车行走在郑州航空港区，到处是忙碌工作的塔吊、拔地而起的楼盘。而随着一批国内外知名企业的入驻，这里正成为一个越来越繁华的地方。 上周一下午5点多时，郑州航空港区保税北路上，不少姑娘、小伙儿从郑州富士康科技园大门走出来，到马路边的简易小店内吃饭。 富士康入驻航空港区后，迅速带来了20余万滚滚人流，也带来了令人心动的商机。路边小水果摊、饸饹面等小吃店、网吧等休闲场所，一到富士康员工下班时间，这些地方都人潮汹涌。
根据郑州市规划，到2020年，这里将建成集科技、低碳、智慧、活力于一体的现代化新城，面积达100平方公里，人口150万人。 “商业第一重要的是人口。”一投资公司的高管说，富士康的到来，让航空港区人口急剧增加，并将迅速形成一个非常稳定的消费商圈，未来百万消费人群形成的财富能量更是不可低估。 事实上，在富士康布局的国内多个城市，也确实存在一个“富士康效应”,其中之一便是其对现代服务业的拉动作用，这自然带来了商业繁荣最为看重的人气。
“富士康员工年龄段集中于25~45岁，正是人生中消费力最旺盛的阶段，且如今的年轻人的消费理念和方式早已与父辈们不同，敢于消费，并有强烈的消费欲望。”上海盛励机构副总经理俞兆年说。 而随着富士康不断提薪，其员工的收入已有比较大提高，客观上增强了其消费能力。比如，2012年8月1日起，富士康郑州厂区全面加薪，起薪与深圳厂区持平，一般情况下，员工月净收入能达到2700元、2800元。这样的收入已与郑州市城镇在岗职工平均工资水平相差无几。 “生意火爆不火爆，看看租金就知道了。”上海秉诚基金合伙人、副总裁丁盟告诉记者，2010年年初的时候，郑州航空港区的商铺租金每平方米每月才20元，今年年初达到200元，现在有的能达到约280元。不少在富士康深圳厂区附近做生意的人，都纷纷到郑州航空港区寻找新商机。 由于航空港区与市区尚有一定距离，因而富士康附近的商业消费属典型区域性消费，其中蕴涵的巨大商业潜力任何人都不敢小视。 商圈渐显 “人口红利”刺激富士康商圈形成 按照商界通行的人均零售商业面积指标，150万人口的郑州航空港区需要80万到200万平方米的商业物业面积，才能满足区域内的商业需求。
庞大的常住人群，再加上周边全球500强企业所带来的近百万流动性人口，航空港区的商业需求十分强劲。
“富士康员工已达20万人，加快配套商业设施建设非常必要，但其周边商业环境目前尚处于原始阶段，周边还有很多简易、破旧的棚户商业，这与富士康员工的生活需求相距甚远。”曾对航空港区商业项目做过调研的河南省商业行业协会副会长、郑州希瑞营销管理咨询有限公司董事长何宏剑认为。
正因如此，围绕富士康进行的配套商业项目开发分外抢眼，成为一大亮点。在富士康周边，记者注意到，相关的已建、在建项目中涉及商业物业的项目就有五六家。比如，豫康新城、沃金商业广场、华鸿国际广场、裕鸿世界港和最近广受关注的“港城793”等。 随着这些商业项目的陆续入市，富士康周边的商业格局无疑将有较大改变，一个以富士康起步区为核心的区域性商业中心已渐具雏形。 “从这些商业项目的规模、布局等衡量，该区域新的商业格局正在形成，也可以说富士康商圈正在崛起，它将成为郑州商业领域的一个亮点。”何宏剑认为。
富士康的入驻带动周边商业连锁聚变的现象早有实例，1996年富士康内迁深圳，从老街到世贸、天虹、广百等，带动了深圳龙岗商圈的飞速起跳。在武汉、成都，富士康的进驻所带来的“人口红利”优势，均引爆了当地商圈的大变革。
“航空港区成为一大商圈是经济和社会发展的必然，这里有望成为郑州的新兴商业中心。”河南省商业经济学会常务副会长宋向清表示，港区的居民结构，明显存在年轻人多于中老年人，知识和技能型人才多于普通人才等倾向，因此，这里未来的商业业态将更趋新型化和国际化，商业品类将更趋时尚化和新潮化。 投资升温 商业地产刚起步价值财富洼地
2011年客运吞吐量突破1000万人次，货邮吞吐量突破10万吨。2012年上半年，客运吞吐量突破561.5万人次，货邮吞吐量突破6.1万吨，同比分别增长19.1%和43.9%--这是郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）成立以来，郑州新郑国际机场交出的成绩单。 这背后，则是郑州航空港区商业地产投资的不断升温。
不少投资者将目光锁定航空港区。“相对于成熟区域而言，郑州航空港区的价值还未充分挖掘，是个‘财富洼地'.”在港城793购置商铺的刘女士认为，动线合理、有专业公司管理的铺面会有更好的投资回报。最好是挨着富士康，因为这附近会率先成熟起来。
与刘女士一样，越来越多的投资者意识到了港区蕴涵的商业地产投资机遇，目前，在富士康员工比较集中的商业区，临街一层的商铺租金低则180元/平方米/月，高的可达300元/平方米/月，平均租金约210元/平方米/月。 由于刚刚起步，富士康周边商铺的价格相较于市区内动辄每平方米七八万元，却要低得多。据了解，目前航空港区商铺价格多在2万元/平方米左右，顶级铺位价格不过2.8万元/平方米，若以当下租金水平，意味着回本时间不超过10年，甚至六七年即可。
“富士康50万员工意味着什么？郑州市中原区人口67万、修武县面积是678平方公里，人口只有30万，富士康周边这么高的人口密度，这么旺盛的消费人群，意味着远超区、县的消费能力。”丁盟说。
而若从理论角度考虑，则目前在建商业体量更不足为虑。一位业内人士认为，郑州市零售业理想的状态是人均商业网点拥有面积2平方米，仅以富士康50万员工折算，合理的商业体量至少100万平方米，长期看，供给缺口依然很大。显然，港区商业还将高潮迭起。 |
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