土地房地产转让税务风险提示

土地房地产转让税务风险提示

 

 

土地房地产转让环节，转让方需承担营业税、所得税、土地增值税。由于中国房地产十年来高歌猛进，价格一路飙升，正常情况下转让方增值巨大，应缴税费金额也同样巨大，土地增值税税率为30%—60%，企业所得税25%、个人所得税20%、营业税5%，房地产上涨的利益大部分化为税负。

土地增值税税率表

档次	级 距	税率	速算扣除系数	税额计算公式	说 明
1	增值额未超过扣除项目金额50%的部分	30%	0	增值额30%	扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2	增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分	40%	5%	增值额 40%-扣除项目金额5%
3	增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分	50%	15%	增值额50%-扣除项目金额15%
4	增值额超过扣除项目金额200%的部分	60%	35%	增值额60%-扣除项目金额35%

故，多年来出现了大量以房地产作价投资、股权转让等形式转让房地产的税务筹划。这种变通方式在实务中已引发大量风险，特别是受让方日后可能因此招致重大损失，许义娜律师特别提醒以下税务风险：

1、涉及房地产企业的以房地产作价投资，税务机关照样可以计征土地增值税；

2、以转让股权名义转让房地产，存在被要求计征土地增值税的风险；

3、转让股权需缴纳所得税，低价、平价转让，税务机关有权调整价格；

4、通过受让股权的方式受让房地产，企业之前的债务、或有负债、偷逃税等风险责任在法律上也同样承接，不干净的企业可能导致新股东重大经济损失；

5、通过受让股权的方式受让土地，受让方支付的溢价股权款不能进入房地产开发成本，实质导致本应由转让方承担的巨额土地增值税递延转移至受让方，由受让方在再次转让时缴纳。因此，以股权转让形式转让房地产存在税负向下一手转移的问题，受让人如果在交易价格的谈判中忽视转移税负的影响，日后将会导致额外的税负成本支出。