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内部认购--低房价换来高风险 云南日报  2009年12底，刘女士为了低价买到某城中村项目的住宅，托人找了许多关系后，终于挤进了该项目的内部认购。刘女士欢欢喜喜地抱着6万元的“诚意金”交给了开发商，而开发商承诺 2010年3月就可以让认购者优先选房。今年1月初，刘女士就看到了昆明市叫停城中村改造项目违规预售的消息，开始忧心忡忡。 “交钱之前，我一心想的是怎么才能挤进认购，完全忘记去留意这个项目是不是资质齐全了，是不是取得了预售许可证。” 内部认购究竟是一个什么东西？我们知道，在政策法规上它是违规的，但是在实际操作中，市场上不少楼盘都会搞不同形式的内部认购，什么“客户俱乐部”、“客户登记”、 “会员团购”等，不一而足。购房者在项目未拿到预售许可证前通过认购，缴纳一部分钱后获取了该项目的折扣或优先选房权，而开发商也通过认购融资，保障项目的顺利建设。 表面上看，这是一桩“一个愿打一个愿挨”的买卖，可是问题不暴露则罢，一旦开发商资金出现严重问题，购房者的认购金没有任何的法律保障，申诉权益将变得难之又难。尤其随着昆明市越来越多的城中村改造项目的涌现，一记警钟已经重重地敲在了购销双方的头上。 本期我们专门邀请了云南八谦律师集团律师邵宏为 不同的认购，同样的风险 1.个人直接认购 消费者以个人的名义交纳诚意金给开发商，这时消费者个人与开发商发生了关系。消费者认购的行为属于下“赌注”——如果开发商履约能力低下、诚信缺乏，项目又没有取得相关的证件，那么购房者个人就面临着资金风险。一旦开发商在收取购房者的诚意金后卷款潜逃，那么购房者要想追讨回自己的金钱则又需要面临漫长的上访、诉讼等过程。购房者不仅房子没买成，欠款能否讨回来也没有定论，时间和精力上面临大量的损失。 2.有组织的团购 所谓“团购”的认购形式分为两类来看。第一类，虽然是单位和组织进行团购，但如果在交款时仍是个体直接把钱交给开发商的话，仍然是属于个人和开发商之间发生关系，和个人直接认购的情况相同，且不变更风险发生的方式。 资金如果是以个人名义交纳给单位和组织，再由单位和组织把钱给开发商，那么就是单位与开发商之间发生关系，个人在其中承担的风险就将降低，如果开发商出现问题，单位和组织就得承担一部分责任。但此类情况又会引申出新的问题：个人在面临损失后，就得权衡，是讨回眼前的损失重要呢，还是为自己的工作创造长久利益重要？ 3.个 人间认购权转让 个人间的转让认购权属于私下行为，这种行为不受《商品房的购售合同》保护。其实这种形式是认购的个体之间先发生关系，然后再面对开发商。但最终还是个体和开发商发生关系，最终承担的风险形式与个人直接认购的风险一样。不过，一旦风险出现，承受风险的个体因为获得认购权的成本提高，也将承担了更大的资金损失。 城中村项目“认购”的不同风险 目前，城中村改造项目的前期认购风险主要体现为两种形式。首先，许多的城中村项目不仅没有取齐“五证”就开始向消费者进行认购收款，甚至有开发商一证未取，仅仅是从政府和城中村村民那里获得意向开发权后就开始对消费者收取诚意金，甚至购房全款。与“招拍挂”获取土地不同的是，城中村拆迁往往面临情况更加复杂，难度较大。 其次，城中村的改造项目还受市场状况的影响。如果市场条件好，开发商也取齐证件，那么城中村的改造进度将不成问题。但如果该城中村并未进入改造的实质阶段，那么在市场出现疲软的状况下，或者改造城中村的过程遇到人为因素的阻碍时，该城中村改造的项目建设就会变成一个漫漫无期的过程。所以政府才要出台政策，严格监控城中村的改造项目，取缔一切形式的城中村项目的认购活动。 三 招助你走出陷阱 在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下认购，购房者权益无法受到法律保障，出现问题之后的维权之路将会变得异常艰难。为了避免吃亏，邵宏律师为购房者支了几招： 第一招：买房先看开发商 买房时选择项目的开发商是很重要的，一般要选择重视品牌的、长期驻留于本地的开发商。这些开发商拥有一定的资金实力，所以很少会出现内部集融资的情况。而长期在本地开发也让他们不会与消费者轻易地发生恶意事件。此外，选择品牌开发商，那么他们的履约能力和履约诚信都有一定的保障。 第二招：选房前要审“证” 消费者在买房前一定要形成意识，就是先审查该项目的“五证”是否齐全。如果开发商不告知消费者，消费者也可以到房管局或在网络上查询该项目拥有的证件情况。一般有保障的项目都会在售楼部悬挂出项目“五证”的原件或影印件。只有证件取得越完整的项目，对购房者来说自己的权益才越有保障。 第三招：多买现房、二手房 购房者需要拓宽视野，推动二手房的市场发展。众所周知，现房才是最安全的。现在的市场是卖方市场，所以对于购房者来说，要买的就是安全和保障，而不是希望。很多不错的二手房的价格和开盘的期房的价格不相上下，而居住品质相较于现在许多新开发的项目也不会差，最重要是保障了购房者的真正入住需要。 |
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