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投实君按：风波一旦掀起，就不会轻易平静！ 7月7日，郑政出【72】地块挂牌起拍价为5.05亿元，最终经过100轮竞争被涿州京汇房地产开发有限公司以9.35亿元竟得，比挂牌起始价高出4.30亿元！ 这是郑州土地招拍挂历史上，“城改地”首次易主！ K2来了！ 野蛮人敲门，意味着郑州城中村改造“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式的破裂，郑州城中村改造市场必然再起波澜，“平稳小步”上涨的房价或许将打破节奏。 那么问题来了： 一、地被抢走了，之前开发商做过的大量工作，成本怎么算？之前政府是按照拍卖底价的60%返还，虽然开发商说“顾不上成本”，但后期开发地产带来的大量利润，依然让开发商视“城中村改造”为好生意，现在，政府和“老东家”的账怎么算？ 二、K2抢了地，但原地块安置房的建设都是在原先进场的开发商在干，有的已经施工、最少的也已经办完了手续，这个绳套子，K2和前期的开发商咋个扯法？ 三、后续还有大量的“城改地”，比如说今日郑纺机地块拍卖，据说K2也已经报名……而前期已经经常做拆迁安置、路网改造、区域绿化的开发商，看到这种结果，还会安心做下去吗？ 四、今年以来，随着刘庄、高皇寨、庙里等金水区几个大型城中村将陆续进行拆迁。据统计，郑州2015年到2017年三年入市项目总体量约为6563万平方米，其中仅城中村改造项目体量约为6256万㎡，新项目数量达到空前之多。如果全部由政府投入资金和人力“净地”，政府做得了吗？如果还由开发商前期垫支，却不能保证前期进场的开发商拿地，这个游戏该咋玩？ 五、最最重要的是，如果把全郑州的地都抢成“北龙湖”的价格，郑州的房价、复制南京、合肥的疯狂指日可待，这几乎是一个“多输”的结局，真的是各方想要的吗？ 在城改地越来越多的进行网拍后，如何平衡前期介入的房企投入和后期可能高价拿地的矛盾，甚至看着“自己养大的孩子被别人抱走”时的无奈？建议政府相关部门在拉动地区经济建设的同时，出台相应的地方措施，维护郑州房地产市场秩序，消除行业恐慌性“痉挛”，解除房企从事城改地开发的后顾之忧。 然而，在本文结束之际，有消息称“参与者对于72号地的拍卖结果提出质疑”。若消息为真，或许这场拍卖，还有更精彩的大戏在后头... 谦详的售楼部都盖好了，地被抢走了 据查询涿州京汇房地产开发有限公司股东关系为北京华美乔戈里实业有限公司（K2地产）与北京亚通房地产开发有限责任公司。 还记得7月4日，投实刊出的《搅局者K2:银行授信为零 他如何掀起郑州土地市场血战》（点击标题即可收看全文），在数日前，投实君就预言，郑州城改地市场，再无宁日。 此次，被“抢亲”的河南晟和祥实业有限公司是谦祥集团与福晟集团的合资公司，也是石佛村的前期开发垫资者，项目开发或者控股有谦祥兴隆城、谦祥万和城、汇泉西悦城，升龙天汇、中原新城等，属于福建系房企。 K2地产势在必得的决心有多么惊人？在100轮的竞价里，K2其中两次加价一亿，一副志在必得的决心，把网络围观的吃瓜群众都看兴奋了…… 好在73号地没有旁落…… 郑政出【73】号地经过165轮竞争被河南晟和祥实业有限公司以3.50亿元竞得，比挂牌起始价高出1.87亿元。 郑政出【74】号地经过67轮竞争被河南裕华置业有限公司以2.72亿元成交价竟得，比挂牌起始价高出1.11亿元。 郑州一房地产商告诉投实君，这三块地，K2都报了名，然后，你就知道了…… 一个市场，既然被撕开了口子，绝不会只来一头狼……与7月7日的血战相比，6月15日和17日，以及21日，K2的“牛刀小试”，可以说非常温柔。 6月15日天伦万科以高于起始价2400万元拿下惠济区东赵城中村改造地块后，6月17日，郑政出[2016]64号地，郑东新区北部区域杨金片区杨槐城中村改造地块97.85亩，被河南国控旗下的郑州上尤置业有限公司以53871万元拿下，高出起始价9200万元，溢价率20.6%。郑政出[2016]66号地块，管城区小姚庄村城中村改造地块46.69亩，被金岱中岳置业有限公司以18847万元竞得。比起始价高出400万元，溢价率2.17%。 6月24日，原定的拍卖因为郑州市国土局“停电“而取消。7月1日，参与拍卖的5宗城改地全部溢价成交，但终于还是被”老东家“抱走，且加价幅度不大。 然而，虽然加价貌似不多，仍然有拿到地的开发商私下里吐槽，“付出了大量桌底下的代价”。 郑州城改地摘牌“混战”已经正式开启！ 有业内人士坦言，K2之所以可怕，并不是单单因为其“搅局”，“如果是为了钱，双方可以谈，但K2有地块拍卖就报名，每次都是志在必得的样子，拍到了就自己开发，拍不到也抬了价钱这才是最可怕的，谁也不知道自己辛苦跟进的土地会不会被搅黄，前期的测算也都失灵，一切都被打乱。” 比如这次被K2抢去的谦祥城改地块，谦祥钱隆城的售楼部都已经开放了，却遭遇到手的肥肉被狼叼走的尴尬境地。“ 已建成的售楼部照片 （图片说明：谦祥钱隆城的售楼部已经开放，规划好的地块被K2夺了去！） 城中村改造，为啥开发商和政府默契地底价拿地？ 遥想几年前，城中村拆迁改造，因为拆迁、安置工作实在漫长和复杂，即使是很多大的房地产企业都避之不及；净地开发建设、资金周转都更快，当然是房企拿地首选。 但时至今日，郑州好的净地出让的差不多了。城中村改造、合村并城地块大量出让，已成为郑州商住房用地招拍挂出让的主要来源。 恰逢此时，政府无论是出于拉动投资还是出于改善市容市貌改善民生的考量，都迫切地希望加快城中村改造，然而，却苦于囊中羞涩。5月6日，河南省召开住房工作暨棚户区改造货币化安置现场会，会议提出，我省大力推进棚户区改造货币化安置，2017年，棚户区改造计划项目货币化安置率将不低于50%。 于是，就有了城中村改造的“郑州模式”。和一般的由地方政府做一级开发不同，“郑州版”城改，是政府和房地产开发商签订合同后，开发商出资，政府出力拆迁净地。 拆迁费用、安置房补偿、过渡安置、协调沟通等等各种成本，都是开发商负责，整理出来的土地一部分用于安置村民，一部分招拍挂。 “招拍挂”的行规是，前期介入拆迁安置的开发商底价拿地，政府再把挂牌起始土地价格的60%付给开发商，作为开发商前期投入的对价。一般来说，返还低于开发商的投入，但开发商仍然乐意，因为一是这样的拿地方式比在市场上拍卖要便宜一些，而且只要前期签了合同，拿地就有保障。二是这样对现金流比较好，毕竟，拆迁投入是分批分期的投入，而不是像市场上招拍挂净地一样，需要一次性大笔现金。 用专家的话来说，这其实是政府在变相向开发商“融资”。 结果是“三赢”：政府用较小的资金撬动了旧城改造，开发商用相对便宜一些的成本拿到了地，而郑州老城区的房价多年来相对平稳。 专家认为，同是省会城市、经济总量落后于郑州的合肥，房价近期大幅飙升，而郑州旧城区的房价相对较为平稳，正是得益于城改郑州模式。 否则，北龙湖即是例子——在“价高者得”的刺激下，开发商疯狂制造地王，最终，还是消费者为疯涨的房价买单。 外地大开发商进入郑州，也无外乎合作开发参与城改、狠劲竞拍拿下地王、退而求其次郊区开发等几种形式。 由于城中村改造的复杂性，本土企业对当地各种关系事务的处理和资源掌握上拥有较大优势，使得这些大牌房企进入郑州，宁愿选择与本土企业合作，发挥各自优势实现市场突破和战略布点。 外来房企参与郑州城改项目，近年来的一个特点是，已变成其在郑州的开山之作，比如万科与美景的合作，比如金科拿下高新区瓦屋李项目，都是他们在郑州的首发作品。 最近几年来外来房企参与郑州城中村改造，分食郑州城中村改造市场蛋糕已越来越普遍。比如，天伦与万科的合作、思念与融创以及碧桂园的合作，等等，都反复被媒体炒作。外来房企有资金、品牌优势，本土房企有独特的资源优势，二者相结合，绝对是美好姻缘。 然而，就在这个时候，K2闯进来了。 那么，“抢亲”之后，K2能顺利地“美好生活”么？业内人士并不乐观： “城中村改造极其复杂，相当一部分开发商一块地已经跟了三四年，在拆迁安置、路网改造、甚至于绿地的配建，城中村居民的就业方面做了大量的工作，付出了经理金钱财务成本，很难衡量，政府的返还补偿不了成本，所以政府才会有把地定向给前期投入的开发商的‘默契’”。 “而且，K2进场后，政府也很作难，别的不说，拆迁安置咋办，安置房是前期参与的开发商在建或者已经拿了手续准备建，地块换K2开发，安置咋办？” 然而，按照现在土地管理的相关规定，政府不可能明确地把地事先约定给某个开发商，所谓“潜规则”能一直维持下去，是基于参与游戏的利益相关方共同的认可和默契。 但现在，外来的“狼”不认，咋办？ 考验游戏各方智慧的时候，来了！ 郑州城改规模有多大？未来还会有多少“狼”？ 郑州城改规模有多大？未来还会有多少“狼”来抢肉？ 今年以来，随着刘庄、高皇寨、庙里等金水区几个大型城中村将陆续进行拆迁。此前，据统计，郑州2015年到2017年三年入市项目总体量约为6563万平方米，其中仅城中村改造项目体量约为6256万㎡，新项目数量达到空前之多。 由于城中村改造开发周期时间较长，目前郑州正在进行的城中村拆迁项目具体是哪些企业在主导，很多都还没有正式对外公布。不过，单单从郑州市政府2016年初以来陆续发布的征地通知来看，已经有涉及金水区、惠济区等7个区的77城中村，比如刘庄村，关庄村等，涉及面积17325.9285亩，将对其地块进行征收。 按照城中村拆迁改造进度，在未来两三年里，这些地块也将陆续挂牌，预计还会有更多的一线房地产企业参与其中。 面对郑州城中村改造市场仍然拥有的巨大体量，相信未来一段时间，外来房企的资金、品牌优势，与本土房企的资源优势相结合，仍然是郑州城中村改造项目开发合作的主要模式。 |
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