城中村“团购”的风险防范

违规城中村“团购”的风险防范

  

 

张先生是昆明某事业单位职工。年初，单位里组织职工以3500元/㎡的价格团购了某城中村改造项目的住宅“商品房”。张先生也在其中认购了一套180㎡的房屋用作家庭居住条件改善，并按照开发商的要求一次性交纳了15万的“诚意金”。

但时间过去半年了，张先生和同事们却发现，他们所团购的城中村改造项目并没有像开发商承诺的那样在4月份开始动迁，而到了6月份，也仍然看不出村民搬迁的迹象。此时，张先生又听说，开发商在推进这个城中村项目过程中，遇到了较大资金缺口。而同事们也听闻，他们所团购的城中村项目中的住宅房源将要建成30层楼以上的超高层。种种不利的迹象和消息，使得张先生变得忧心忡忡起来：他既担心因为项目建不起来导致自己的“诚意金”跟着要不回来，又担心项目即便建成也与自己理想的居住小区相差甚远。

事实上，张先生的担心在目前城中村项目团购参与人群中具有一定的代表性，也集中凸现了城中村项目违规销售所可能带来的购房人风险。

《中华人民共和国城市房地产管理法》四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”同时，根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第二十二条之规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预定款性质费用。”

而众所周知，目前推行“团购”优惠政策并以各种名义收取“购房款”或“诚意金”的城中村改造项目，大多并不具备法定的房地产开发项目预售条件，有的甚至连房地产项目开发所最基本的《国有土地使用权证》都尚未取得，仅仅凭借与政府或是村集体之间签订的意向性开发协议就开始对购房者收取各种名目的购房款项，而所收取的款项金额甚至等同于购房全款。

这种情形对于购房者来说，对风险的规避是最为不利的。因为从法律上说，如果开发商没有取得项目用地《国有土地使用权证》，就意味着其并不具有项目开发的基本资格，因为根据我国土地使用权出让规则，即便该城中村改造项目前期拆迁工作全部由该开发商完成，其仍然有可能在土地使用权出让的“招、拍、挂”环节拿不到项目的土地使用权及开发权。此时，购房者无异于是将房款交付给了一个与项目无关的公司，不仅对所购房源的期待全部落空，能否拿回所预缴的购房款则完全有赖于开发商的信誉与实力了。

此外，即便开发商能顺利获得项目土地使用权及开发权，但任何违规销售，都因为缺失了最基本的政府监管，而使得购房风险成倍增加。归纳而言，主要有以下风险：

其一，资金风险，这是购房者最现实的风险，因为购房者基于非法销售的交易及付款行为均属于无效行为并不受法律保护，一旦出现开发商经营不善、拿地失败、甚至恶意欺诈情形时，购房者都最终可能面临房款被侵吞的风险。

其二，工程预期风险，因为 “团购”时，项目投资、拆迁、规划、施工等关键环节都可能未最终落实，从而导致项目建设工期不能确定。尤其城中村改造项目还往往面临着巨大的拆迁风险，实践中，哪怕只有一户钉子户也可能会对项目造成全局性阻碍，导致项目工期无限期延长。

其三，设计变更风险，由于城中村项目团购时，开发手续尚不齐备,项目的环境、楼层、房型、设施、质量实质上都还存在很大的不确定性及变动性，等到项目可以合法销售时，购房者可能发现，待售房屋早已经不是自己想买的商品房了。

其四，价格风险，因为先期“团购”,开发商一般会承诺给与很大幅度的价格优惠，但是此时开发商又往往拒绝与购房者直接订立任何书面协议，即便订立了书面协议，因为协议效力及条款设计问题，开发商仍有可能在正式销售时变相提高承诺价格，而购房者个体将很难就此进行维权。

其五，市场风险，因为城中村改造项目开发周期通常较长，而近期国家对于房地产市场的调控政策越发严格。而一旦项目开发过程中市场下行，开发商资金链条出现吃紧状况，则项目建设对于购房者来说将是一个完全不可控的风险。

因此，尽管的确可能存在巨大的价差利益，但是在开发商取得《商品房预售许可证明》前，从风险控制的角度，并不建议购房者贸然参加各种名目的“房屋团购”。并且购房者在购房时，要注意选择开发商、注意审查项目开发证照、注意平衡估计自我的风险承受能力，对于风险承受能力较弱的自住房购买者，可以考虑选择购买风险相对较小的存量二手房以规避相关风险。