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前段时间小宝有个很铁的哥们儿小彭兴冲冲地打了个电话过来，说自己刚刚买了套房子，总算是完成人生一个小目标了。

可把他激动的，隔着电话都我能想象到他手舞足蹈的样子。

说起来小彭真挺不容易，出生在广东一个18线小县城，当地教育资源差，大多数同龄人读完初中就打工去了，像他这样能上完大学的，少之又少。

毕业后顺理成章留在了广州，一边供比自己小6岁的妹妹上学，一边攒钱过自己的日子。

现在靠自己的奋斗终于扎根广州，激动一下是应该的，小宝也替他高兴~

顺着话茬儿，小宝询问了一下房子的情况。

小彭说他买的这套房子是碧桂园建的公寓，不大，只有24平方，按计划是2020年9月的时候交楼。

15万左右的首付，带精装修，家电配齐，全部办下来41万左右。

这对别人可能不是什么难事，但对他来说，是废了九牛二虎之力彻底把自己掏空才办成的。

后面发了张样板房的照片给小宝看，感觉蛮温馨的。

房子的位置呢，也不错，紧挨着地铁三号线汉溪长隆的地铁口，步行8分钟的距离。

小彭想着以后他住那的话上班就方便多了，地铁20分钟直达市中心珠江新城。

听着听着，不对劲呀，小宝赶紧打断了他。

这个地段还算可以，妥妥的地铁房。按照目前广州公寓的均价少说也是3万起步，你这个又不是在增城从化，怎么还不到2万/平？

小彭说，听销售小姐姐说这个产权比较短，是30年的，所以便宜。

小宝一听，感觉就更不对劲了，公寓怎么会是30年的产权？

我们常说的公寓其实是商住房，虽然不像正常商品房那样有70年产权，但至少也是40年的。（看开放商能量，50年甚至60年的也有）

30年产权，这算是个啥情况？赶忙让小彭把他的合同发来看看。

不看不知道，一看吓一跳，果然猫腻大大的有。

（交定金当天签的合同）

小彭你不是买房吗，怎么这个合同的开头是个《认租书》？

整个合同看下来小宝发现，这不是买房而是租房，只是租了这个房子30年的使用权而已，根本没有产权！

说到这儿小彭才恍然大悟，意识到这跟他心里所想的完全不一样。

小彭说当时购房现场气氛热闹，整个售楼部都是人，由于不限购，而且开发商还承诺返租5年，时不时有人一买就是四五套当做投资。

这样的氛围再加上售楼小姐姐笑起来甜甜的，夸一夸捧一捧，她说签哪儿就签了，根本没仔细看仔细考虑。

现在定金交了大几万，经过律师朋友确认，这个认租书是经过对方法务设计好的，想全身而退几乎没门儿。

至于断臂求生，让小彭把大几万的定金扔了也不太可能。无能为力，小宝只好提醒提醒注意事项，安慰一下。

好在不是野鸡开发商的项目，跑路烂尾的概率还比较小，实在不行就自己一直住着吧。

41万租30年，平摊下来账面上一个月就是1100多，比住城中村性价比还高一些。。。

（由于得3年内付清全款，所以算上复利等因素，实际成本会更高一点）

这种长租公寓为啥这么火？

首先最主要的还是上车难度小吧。

广州正常的商品房，动辄三五万一平，手上要是没个百八十万做首付就别想了。

而这种公寓十几万的首付就能上车，总价也不过40多万。

加上销售人员有意无意的引导，强调只是产权年限短一点罢了。

让人误以为会像普通住宅70年到期后可以延长，根本没往长租方面想。

其次，碧家公寓（碧桂园旗下长租公寓品牌）承诺返租，约定前五年按照77元/㎡的价格返租。

（合同节选）

像小彭这个户型的房子，返租给碧家的价格是1900块/月。

一年总租金2.28万，41万本金，也就是说前五年的固定收益能达到5.5%（单利），比很多银行理财产品还高。

况且有个房产实物摆在那儿，能让人安心不少，所以也吸引了一些想买房投资的大叔大妈。

作为投资，有啥风险？

在小宝看来，这种长租公寓各方面的风险不仅多而且高，能不买就不买。

1、产权上的风险

首先，虽然合同约定好了30年的长期租赁权，但是要知道《合同法》中关于租赁合同的规定，超过20年租期的部分，在法律上是无效的。

当然，碧家那边也采取了措施，先签一个20年的租约，然后承诺到期了再按原条件续租10年。

风险大不大，相信各位心里都有数。

其次这只是买断了30年的使用权，而不是产权。

如果这个房子因为一些原因被征收、拆迁了的话，能获得的赔偿是很少很少的。

2、租金回报率不见得高

碧家承诺按照77元/㎡的价格返租，但只有前5年，后面要是继续返租的话，价格可能涨，但也可能会跌。

像这个「寓见汉溪」项目，虽然位置还可以，在热门景点长隆欢乐世界附近，但附近同类型的公寓酒店项目也不少。

比如敏捷华美国际、奥园城市天地、保利大都会等大型公寓项目，可以说少它一个不少。

对了，别忘了它还邻近汉溪村这个城中村，村里也有不少自建房，供应量大，价格更便宜。

因此小宝并不看好它的租金回报率，5年之后要是跟他们正面竞争的话，怕是租不上77/㎡的价。

3、增值空间小

还有个容易忽视的地方就是，这种仅仅有30年使用权的房子，价格涨幅相比普通的商品房一般会更小。

假设广州房价上涨，同类型的普通商品房涨5千/㎡，它可能只能涨2千/㎡。

所以整体来看，小宝不建议选择它进行保值或增值，风险高流动性差，跟收益不匹配。

适合自住吗？

这个就因人而异了。

普通住宅太贵，像小彭这个，花41万买断30年使用权，平摊下来租金花费确实不高。

如果能接受它使用权短、不能落户、水电费和物业费高、不能用明火烧菜做饭等bug的话，还是可以的。

但要是想着买回来结婚生子落户，当做正常的房子使用，这就得好好掂量一下了，这个便宜不好占啊。

唉，替小彭窝火。

大家引以为戒，无论是买房还是投资别的项目，掏钱签字之前最好还是多花点心思仔细考察一下。

别学小彭，接到推销电话，去看看沙盘看看样品房当天下午都掏钱付定金了。

有时候，宁可错过也比用血汗钱买教训来得好。