中国土地矿产法律事务中心 问：近几天，我和我的同事多次接到推销短信，称某地郊区有“生态农庄”、“私家菜园”出租销售，租买房子赠送大棚，几百平方米的独立院落租期一般为20年至50年，每套价格18万元至60万元不等，水、电、气、电话、宽带及有线电视一应俱全。请问，这类所谓的农家院销售广告可信吗？市民能否租买？ 答：根据您所反映的情况，像这种利用手机短信、网络广告以及小广告推销的所谓“生态农庄、农家院、私家菜园”等，一般均属违法建设或租售的所谓“大棚房”项目，购房人租买面临巨大法律风险，权益无法得到保障。 所谓“大棚房”，一般是以农业设施为名进行的违法建设。开发商一般以农业科技公司等农业开发企业的身份，以建设温室大棚等农业设施的名义，先与农村集体签订土地租赁协议，约定由承租方进行农业种植养殖或农业观光园、生态园建设，从农村集体租用农用地。这类开发商在建蔬菜大棚时，在旁边和内部建设温室大棚配套用房或管理用房，并故意把房屋扩大成为大面积的住宅或别墅，随后对外进行销售或租赁，租期一般为20年到30年，每套价格从15万元到50万元不等，因此被俗称为“大棚别墅”、“大棚房”。由于这些项目都还会保留温室大棚，所以很多大棚房往往会以生态园、采摘园等身份出现。 为促进设施农业健康有序发展，完善设施农用地管理，防止以发展设施农业为名，擅自将农用地改为建设用地、扩大建设用地规模，国土资源部、农业部联合制定了《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号），该通知要求严格界定设施农用地范围，规定生产设施用地和附属设施用地应是直接用于或者辅助于农产品生产的用地，在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。该通知对设施农业附属设施用地规模作出了限制性规定，其中，进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩。因此，一个500平方米的蔬菜大棚，最多能建25平方米左右的附属房屋，推销短信中上百平方米的独立院落明显违法。该文件还要求设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。 针对以发展设施农业为名的系列违法用地行为，该文件规定设施农业用地不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农业用地用于其他非农建设。不得超过用地标准，禁止擅自扩大设施农用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施农用地规模；不得改变直接从事或服务于农业生产的设施性质，禁止擅自将设施用于其他经营。对于擅自改变或变相将设施农用地用于其他非农建设的，擅自扩大设施用地规模的，或擅自改变直接从事或服务于农业生产的设施性质、将设施用于其他经营的，应予及时制止、责令限期纠正和整改；对于逾期未予纠正和整改的，要依法做出行政处罚，恢复土地原状。 实际上，北京等地已经多次对这种“大棚房”进行过治理，一经确认违规，限期予以拆除。尽管开发商在广告中宣称与村镇政府签订了合法的土地流转合同，但如上所述，此类“大棚房”项目因明显违背国家土地管理政策法律规定，对外租售行为明显属于违法行为，市民租买此类大棚房所签订的承租合同因违反国家法律规定也属无效，一旦被政府查处拆除，租买方会承担巨大经济损失，建议对此类“生态农庄”、“私家菜园”等销售广告信息提高警惕，不要承租或购买。 |
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