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土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，将对房地产开发企业税后利润产生较大的影响。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之相关资料，对现行土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示。 一、虚构合作开发建房模式避税 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。 某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另同土地转让方签定合作建房协议。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。 二、项目转让方式避税 目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。 三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入 某项目销售商铺8420平方米，销售均价每平方米18600元，其中低价销售5150平方米，每平方米9200元。这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。 四、房地产交换不确认收入 根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。 五、项目工程建安成本偏高 某市2007年商品房建安造价标准为每平方米1540元，某公司实际建安成本为每平方米3610元，差异额为每平方米2070元，差异率达134.41%。如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，税务部门将按核定办法予以扣除。 六、股权投资取得土地根据评估价值入账 通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。 七、代收费用计入扣除项目加计扣除 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。 八、虚列公共配套设施支出 企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。 九、扩大开发项目成本费用 1、虚开材料发票。 2、以预算发包价格计入工程成本。 3、虚开建安发票。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。 十、整层车库列入公共配套设施扣除 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。 十一、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。 十二、拖延清算时间递延纳税 部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。 十三、商铺自营自用逃避纳税 将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。有些房企则弄虚作假，用此政策逃避纳税。 十四、未按预征率足额缴纳土地增值税 深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。由于土地增值税征收项目和预征率的调整变化，某公司一项目应缴纳土地增值税3340787.90元，未按预征率足额缴纳。 十五、利息支出一律计入扣除项目 根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。 十六、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。 十七、公共设施的成本费用全额扣除 部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 十八、利用关联方交易进行利润转移。 目前很多房地产开发企业都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。 十九、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款 建议投资人或合作双方留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。 虚开建安发票的后果和风险分析 最近很多房地产企业都在思考一个问题，如何修炼内功，提高精细化管理水平，通过内部挖潜，保持持续赢利，迎接新一轮房地产高峰的到来。 房地产内部挖潜节流的空间在哪里？目前房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地价（拿地早的排外），排第三位的就应该是税收成本了。如与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8%～12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。因此，控制和节约税收成本支出，无疑是应对金融危机的重要举措之一。那么如何应对呢？ 目前普遍的做法无外乎是通过虚开工程发票增加成本而已，而这样典型的偷税做法绝不是长久之计。笔者经手过一失败的税务咨询案例，拿出来与大家共勉。 一、案例基本情况 2007年五一节期间，深圳智慧源管理咨询公司接受北京昌平的一家地产公司的邀请提供税务咨询服务，该公司有一商业地产项目，销售额约6.5亿元，各项税负合计约1.9亿元。我们成立了一个咨询小组，4个人前后花了一个月的时间做现场调研，后用两周的时间提交了一套综合解决方案。该方案一共包括了15个子方案的组合，如全部实施大约可为该公司节税4000多万元。基本思路是注册上下游开发企业，然后通过转让定价，将开发企业的利润向上下游公司，利用税差或税收优惠以达到节税目的，找一个建筑公司，然后在北京做一个假承包合同，然后让这家建筑公司给虚开1亿建安发票，加大工程成本即可以了。也就是大部分地产商常用的招法。 虚开建安发票，建筑公司需交营业税、代扣企业所得税约6.6%，而这家房地产公司可以抵掉39%的土地增值税，再抵掉33%的企业所得税，一共可以抵掉59个点的税金。虚开1亿元的建安发票，交纳660万元的税金后可以抵掉5900万元的税金，整体可少交5240万元税金。不仅少交税，而且操作简单。 二、问题及风险分析 这样的所谓的“筹划方案”表面看起来操作简单，效果明显。但实际上，这不是真正的税务筹划，这就是典型的打着筹划之名的偷税漏税做法。这样的“筹划”方案给企业埋下了偷税的潜在定时炸弹，不时几时会把企业和老板带进“阴沟”里。 问题是，为了少交税，类似的税务安排在很多企业屡见不鲜。虚开建安发票也是房地产企业为了降低税负最常采用的手段。那么，这其中倒底会有什么样的风险呢？我们分析如下： ①虚开建安发票后，建安成本就会虚高 该项目销售额约6.5亿元，原建安总成本约3.8亿元，加上1亿元后则达4.8亿元。而建安成本政府都会有工程定额。比如在北京市地税局2007年5月出台的《北京市土地增值税清算管理办法》（注：这是全国第一个吃螃蟹的，是财税（2006）187号文要求加强土地增值税清算文件出台后全国第一份土地增值税清算细则）就规定，在北京市，前期工程费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费用四项成本，多层建筑每平方米1560元；高层每平方米2263元，如超过规定数额，除非有特别理由，否则税务部门不予承认。那么，一下子虚开1亿元的建安发票，必然会让建安成本徒然增加很多，如何向税务机关解释呢？能找到合适的理由让税务局同意吗？如果增加不多，还可以解释，增加如此大金额，通过的概率恐怕是为零的，因为，税务局在这件事上如“过份帮忙”也有“掉乌纱帽”的风险。 ②资金回流的风险 实际建筑安装费为3.8亿元，虚开成4.8亿元的发票，资金流如何处理？虚开的1亿元要不要付帐？如果1亿元长期挂账，容易引起税务部门的怀疑，而且按照规定应付未付不得进入成本。如果转帐，则1亿元资金如何回流？对方会不会有信用风险？ ③回流资金的帐务处理风险 我们假设建筑商信用良好，资金回流没有关系。对方将1亿元资金重新打给公司，这么大的一笔资金如何下账？入内账还是入外帐？如果通过银行进账，则帐务上会出现入帐风险，只能长期“挂往来款”，无法削除。如以现金入帐，则可以计入“小金库”，而如此大金额要提取现金，则只能分取若干次，则“小金库”里放这么一笔资金后就不是“小金库”了，这个“小金库”的管理会存在很大难度和风险。 ④对方账务处理的风险 换位思维，如果从建筑商的角度来考虑，建筑商也将面临账务处理的极大困难。如何处理1亿元的虚开金额？2亿元的收入变成了3亿元的收入，要多交企业所得税，如何应对？1亿元的现金如何提取出来？建筑商为应付这种困局，只能采取不规范的手法进行处理，比如他自己再弄张假发票抵帐或虚列人头，虚加人工来解决。这就会放大了建筑公司的税务检查风险。而一旦建筑公司出事，则税务机关就会顺藤摸瓜，将该开发企业牵扯出来。在现实中类似的由于上、下游出现而被税务稽查的案例屡见不鲜。 三、偷税与筹划的区别分析 而我们提供的方案，与之相比，因属合理合法的税务筹划范畴，所以手续会繁琐，时间成本、人力成本、资金成本都会发生，节税额与直接偷税相比也会较低，但两者性质却完全不同。偷税的做法，会给企业今后留下税务检查风险与隐患。筹划的方案虽然操作起来麻烦，但是是合法的，将来贵司股东、法人、财务都会睡觉踏实。即使税务局发现交易金额大，认为不合理，也仅仅属于“关联交易转移定价不合理，需做特别纳税调整”的范畴，不能定性为偷税，没有法律风险，这就是两者间的本质差别。 对于具备了一定的规模的企业，或想健康长远发展的企业，想树立百年品牌的企业来说，希望能籍由此文，在思维意识上有所超脱，有所提高，多一些税务筹划的思考，不要仅仅停留在偷税的层面上。 北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 京地税地[2007]134号 北京市地方税务局 2007-04-09 各区、县地方税务局、各分局：源自中华会计网校 为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）及土地增值税相关政策文件，市局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》），现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执行。 一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。源自中华会计网校 二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，制定本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。 附件：1.土地增值税清算鉴证报告 2.土地增值税清算申请表 3.土地增值税清算通知书 4.土地增值税清算材料清单 5.土地增值税清算受理通知书 6.土地增值税清算补充材料通知书 7.土地增值税清算中止核准通知书 8.土地增值税清算终止核准通知书 9.土地增值税核定征收通知书 二ОО七年四月九日 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则 第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。 第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。 第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。 第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。 第二章清算条件 第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续： （一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 （二）整体转让未竣工的房地产开发项目。 （三）直接转让土地使用权的项目。 （四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。 第六条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。 （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 （三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 第三章清算申请与受理 第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。 第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。 第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交的有关资料如下： （一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。 （二）国有土地使用权证书。 （三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。 （四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。 （五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。 （六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 （七）清算项目的工程竣工验收报告。 （八）清算项目的销售许可证。 （九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。 （十）《土地增值税清算鉴证报告》。 （十一）《土地增值税纳税申报表（一）》。 （十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。 第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。 第四章清算审核 第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。 第十四条主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。 第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。 对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。 对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。 第十六条对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。 第十七条纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下： （一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。 （三）纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。 第十八条对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除： （一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的； （三）发现《鉴证报告》内容有问题的； （四）虚报房地产开发成本的； （五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。 第十九条地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。 第二十条公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。 对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。 对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。 第二十一条对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。 第五章清算管理 第二十二条各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。 第二十三条主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。 第二十四条主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。 （一）纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的； （二）纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的； （三）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。 第二十五条地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的； （二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的； （三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的； （四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第二十六条主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）送达纳税人。 地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。 第二十七条经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》（京地税征〔2003〕686号）规定的程序办理退税手续。 第二十八条主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》（京地税档〔2004〕73号）的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。 第六章对中介机构的管理 第二十九条房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。 第三十条中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。 第三十一条中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。 第三十二条对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。 第七章清算处罚 第三十三条对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。 第三十四条税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。 第八章附则 第三十五条本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。 第三十六条此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。 第三十七条本办法自下发之日起开始执行。 第三十八条自本通知生效之日起，原《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程的通知》（京地税地〔2004〕628号）和《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》（京地税地〔2002〕305号）废止。 |
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