影响房企人均效能因素分析

在市场下行的环境下，房地产企业逐渐开始注重提升企业团队的人均效能，根据国内涉及房地产的众多上市企业的地产人员的效能分析发现，企业的区域选择，人才储备量，企业的环境反应度以及企业本身的结构都会使得企业人均效能高低有所不同。

规模化及区域深耕型企业人均效能占优

2009年房地产市场销售火爆，企业销售业绩纷纷上涨。我们对比众多房地产上市企业的人均地产营业额发现，企业的人均高效能受区域扩张策略影响较大，盲目的增加进入城市个数并不一定能够增强企业的人均效能。从2009年具有高效能企业的业务区域可以看到，人均效能前列的企业主要分为两大类：全国化发展的大型企业以及在经济发达区域深耕的企业。

全国化发展的大型企业：规模与人均效能共增长。全国性发展的大型企业普遍拥有在保证人均效能上涨的情况下同时关注企业规模增长的能力。这些企业自身拥有优异的管控能力、高效的成本控制和房地产开发经验，而良好的市场环境更是让这些企业得益于市场暖流从而推动了企业销售业绩的大幅增长。但是从另一方面来看，企业在全国布点并不一定能够保证在人均效能方面表现卓越。如果企业本身规模较小但却不遗余力的在全国散点布局，企业很有可能因为地产系统人数的大幅上升，而导致企业人均效能的降低。

发达区域深耕企业：保证人数稳定的同时，凭借地缘优势支撑人均高效能。相比全国性大型企业来说，区域深耕的企业为保证人均效能的稳定提升，普遍采用的方式是在增加地产合同销售收入的同时控制地产系统人数。由于在城市或区域内集中深耕，企业可以凭借有限的人力资源增加运营项目的个数，从而提升人均效能。但不是所有采取深耕战略的企业均可以达到千万元以上的人均效能，如果深耕城市或区域的经济还不够发达，即使企业在当地市场占有率很高，其在全国的人均效能依然相对落后。这主要是由于：一方面这些企业受限城市无法及时有效的学习先进的企业管控，故使地产系统人数无法得到有效管理；另一方面这些企业受限所在城市房地产市场及当地销售水平的影响，压缩了企业的收入水平。

稳定团队更易发挥最大效能

根据近三年对上市企业地产人才数量的跟踪发现，房地产企业在不同的阶段其人才储备的数量变化是不同的。对于中小型企业，随着市场的高速发展，其对人才的需求也是与日俱增，人才的年增长幅度普遍达到50%以上，而对于发展相对成熟的企业，由于其项目操作的成熟型，人才增长一般是随着与企业规模稳步增长，年增长一般不高于10%。而对于在转型当中的企业，由于业务的剥离，企业的改革重组等原因，其人才在一定时期内往往会出现一定的流失，然而这是每家原本非主营房地产行业的必经之路，2004年的招商地产同样也经历过这样的调整。

由于企业处于不同的成长阶段，人才数量的不同也势必造成了其人均效能的差异。但我们发现，无论是中小型快速发展的企业，还是正处于转型期间的企业，其人均效能都普遍低于行业平均水平。只有当一个企业发展成熟，团队数量稳定（不一定数量多），项目有序开展之后，企业的效能才能得到最大的发挥。（未完待续）