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由于较高的净负债率及市净率指标，富力地产股份有限公司（富力地产，2777.HK）在本报统计的4项财务指标中，该公司的综合评分仅高于恒大地产。 但实际上，这些账面数据并不能反映该公司的真实估值和财务状况。德银在一份报告中指出，富力的资产净值被低估，因此导致净负债比率偏高，若调整酒店的账面值以反映最新市值，其净负债比率约70%，属行业合理水平。 “按照香港的会计准则，酒店是以其建设成本作为估值标准，并非市场价值。因为统计方式的差距，富力有47亿元左右的隐藏价值不能在账面上体现。”一位港股分析师对本报记者表示。 资产净值被低估 2012年，富力营业额增长11%至303.7亿元，来自物业投资及酒店管理的营业额分别增加了28%及10%，净利润增长17%至56.6亿元。 
截至2012年底，富力现金为128.6亿元，借款总额为356.3亿元，净负债与权益比率保持在86%。其中，一年内到期的债项占负债总额的比例由2011年的36%下降至20%。虽然负债水平仍高于行业平均的60%～70%，但若与富力的历史水平相比，已有大幅下降。 据了解，在2005年登陆香港资本市场后，富力迅速展开了全国扩张，2006年拿下21幅土地，2007年又拿下20幅地，建筑面积近1000万平方米，耗资达70亿元。商业地产是富力的扩张重点，到2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，商业地产沉淀了大量资金。再加上回归A股的计划未能如期进行，2007年底，富力的净负债率攀升至139.5%。 “前几年，富力的财务资源向商业地产倾斜较大，影响了住宅板块的投入，而商业地产的回报周期长，周转较慢，叠加效应导致了公司的净负债水平上升。”辉立证券分析师陈耕认为，近几年富力着力于削减债务水平，调整了之前积极的财务策略，目前的财务风险已在可控水平。 
根据德银的分析，考虑到已完工酒店列账的历史开支，减去累计减值，富力的资产净值其实是被低估了。 上述港股分析师指出，在股东权益中，富力的酒店账面值仅为31亿元左右，“这是以当初的拿地和建设成本来估算的。”而若以目前的市场行情来评估，其酒店的市值预计在78亿元左右的水平。也就是说，富力的所有者权益最终将可增加47亿元至约312亿元，净负债率也将由86%下降至约73%。 
“目前80%左右的净负债率是可以接受的，2013年公司的发展策略会再积极一些，届时负债比率可能会稍微再增加一点。”富力地产联席董事长李思廉认为。 市净率的指标能够反映出公司长期投资价值以及风险状况。富力的市净率在20家内房股中排名倒数第七，这在一定程度上导致其总排名的靠后。但在一位专业人士看来，上市时间的不同是富力的净资产增长速度落后于一些内房股的原因之一。 
“不少内房股是在2007年市场最火爆的时期上市，因此可以获得高发行价以及高净资产值，也有一些公司利用近两年的窗口期配股，增大所有者权益。”该人士表示，富力上市时间较早，而且上市后也未有配股行为，其净资产的扩大主要依赖于利润的增加，因此，市净率的指标并不能完全反映该公司的发展情况。 实际上，若是考量利润总额、净利率等指标，在同等规模的房企中，富力表现堪称出色。该公司去年整体毛利率稳定于42.2%，净利率由2011年的17.7%升至去年的18.6%。摩根大通认为，富力去年核心盈利升15%至50.16亿元，较该行及市场预测高11%，主要由于利润率较佳。 发展提速 富力近年来资金面情况持续改善，与谨慎的扩展、财务策略密不可分。金融危机后，富力提出，在作出重大业务决策前，要谨慎地评估现金流。例如，在土地收购方面，该公司已制定了严格的标准，例如要求所收购土地购入至开始销售周期应较短，以提高资产周转率及维持现金流动性。 在提高内部资金充裕性标准的同时，富力也积极地寻求与其他开发商成立合资企业，从而分摊风险并共享资源。最近两三年，富力陆续与雅居乐、碧桂园、世茂、合景泰富等公司在广州亚运城、惠州、天津、上海等项目中结成合作伙伴。 在产品结构方面，有研究机构认为，富力的产品组合转向针对首次买家，同时公司转为防守型策略，致力于提高毛利率而非追求高销量。 商业地产步入收成期也是富力改善现金流、提高毛利率的一大助力。2012年，广州的两个商业项目的营业额就已达23.84亿元，其中富力盈盛广场的毛利率高达60%，在很大程度上提升了公司的整体毛利率。 在业绩发布会上，李思廉表示，过去几年公司仅取得温和增长，2013年将争取较大幅度的增长，销售目标计划提升23%至420亿元。他希望未来3年，富力都能保持每年15%～20%的增长率。该公司2013年42个项目的可售货量估计为750亿元，加上合作项目，共有约800亿元的货量，目标去货率为52.5%左右。 陈耕认为，由于之前欠的功课较多，富力前几年的销售额增长幅度并不高，未来有较大想象空间，“如果公司能继续采取务实的发展策略，保证顺畅的现金回笼，平稳财务状况，未来20%～30%的年增长率还是可被预期的。” 但瑞信则表示，富力今年合同销售目标按年增23%至420亿元，而全年可售货量仅增加17%，故去货率需有提升。且今年非住宅产品占可售货量的38%，略高于去年的32%水平，因此公司销售要达标存在一定风险。
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