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论期待权的债权属性 ——从一则房产争议案说起 耿宏志 案情：×小区×栋×室房屋为某村村委会所建，（其土地为国有）经市政府批准可依商品房办法对外出售，并办理了初始登记。该房屋由本村村民H某和Z某夫妇购得。2007年4月H某与Z某离婚，在《离婚协议》中约定“×小区×栋×室房屋产权归H某所有”。2009年，H某带其未成年女儿到村委会，将由村委会保管的《房屋买卖合同》和申请产权登记的表格、花名册等资料都改成了女儿名字，称将该房屋送给女儿。2010年H某又以Z某为被告提起诉讼，要求确认自己对这套房产的所有权。Z某以原告诉讼主体错误和房屋已归女儿所有进行抗辩。一审法院对以上事实给予认定，但认为房屋尚未登记到女儿名下，根据《合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与”，确认房屋所有权为H某所有。经上诉，二审法院判决认为女儿非本案当事人，原审法院撤销赠与超越了审理范围，要求争议人另行起诉，但对所谓“赠与”本身未置可否。 本案看似简单，却触及了我国法律尚未覆盖且非常有价值的理论范畴，颇值得探讨。 一、H某的行为并非房屋不动产物权赠与 《中华人民共和国合同法》第一百八十五条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”可见赠与人拥有对赠与财产的所有权是赠与合同订立并生效的前提。按照我国民法的立法基本理论，以权利标的为标准划分，“财产权”包括物权、债权、知识产权等权利。一审法院认为“房屋尚未登记到女儿名下”，进而认为H某“在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与”，显然是将该行为认定为不动产物权赠与。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，虽然在《离婚协议》中约定了“房屋产权归H某所有”，但根据“物权法定”原则，房屋在完成初始登记后尚未登记到H某名下，H某并不拥有房屋不动产物权，从而也就无权行使《物权法》第三十九条所规定的占有、使用、收益和处分的完整权利。一审法院将其行为认定为不动产物权赠与显然不当。 二、H某所拥有的是对物权的期待权 ×小区×栋×室房屋在完成了初始登记以后，产权证书上的所有人尚为出卖人即村委会，也就是说，即使村委会与H某夫妇签订了《房屋买卖合同》，其标的物的所有权仍然还属于村委会。我国法学界把这情形称为买卖合同的所有权保留。此间，H某并不享有《物权法》所说的对特定的物的直接支配权。不过，其已经具备取得该房产完整权利的部分重要要件，换言之，即已经拥有了取得该房产物权的权利。H某所拥有的这一权利就是期待权。 所谓“期待权”是“指尚未具备全部成立要件的权利，即将来有实现可能性的权利。”（中国社会科学院法学研究所《法律辞典》2004年版第489页）而要实现其全部物权，必须完成所有权保留所附条件，即完成全部法定程序，进行产权登记。 三、期待权属于债权 我国法律没有明确规定期待权这一概念。所有权保留中买受人的权利是依买卖合同约定的。正因为没有法律规定，所以专家们虽然都承认期待权的存在，但对其属性却争论不休。有人说属于物权，有人说属于债权，有人说介于二者之间或称为邻界权。 期待权是与既得权相对应的权利。众所周知，物权才是既得权，是对世权。物权需要通过公示向社会大众宣示, 物权人所享有的权利可以对抗权利人之外的一切人。而期待权拥有人只能对其实现全部物权的特定对象（义务人）提出请求，无须向社会大众公示。这实质上是一种对人权。所以，期待权决不能与物权划等号。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”这一规定说明：⑴买受人为消灭期待权以实现全部物权，所请求的相对人是“出卖人”（本案为村委会）；⑵出卖人如果怠于履行义务造成买受人损失应当承担的是“违约责任”。可见在我国，所有权保留中买受人所拥有的期待权是纳入债权给予归类的。这与买受人的权利由买卖合同约定一致。在目前的司法实践中，发生此类纠纷也多从债权请求权的角度予以保护，其案由常定为房屋买卖合同纠纷，即为债权纠纷。 四、审理期待权让与纠纷只能适用债权规则 既然H某在所有权保留中只拥有期待权，既然期待权只是一种债权，那么，他赠与女儿的就只能是自己所拥有的期待权即债权。这一赠与行为应当认定为债权转移。审理债权转移纠纷只能适用债权规则。《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”从H某带女儿到村委会称将该房屋送给女儿，并将由村委会保管的《房屋买卖合同》和申请产权登记的表格、花名册等资料都改成了女儿名字的行为看，这一赠与已为受赠人接受，出卖人亦即期待权的义务人（债务人）村委会也已知情，本案也不存在合同法第七十九条所列的三项除外情况，足以认定H某向其女儿转移期待权行为已经完成，并已经发生效力。如果没有出现合同法第五十四条规定的重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，人民法院不应当支持H某撤销赠与的请求。 |
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