明代早期税率为3%，万历十一年的税率最低，仅为1.5%；光绪29年（1903年）为3.3%，宣统元年及民国初期达到最高，为9%，1940年为5%，1950年通过《契税暂行条例》，为6%；2002年至今，北京为3%，普通住宅为1.5%等。 “《五百年房地契证图集》以时间为序，共收录从明代万历年间至当代具有代表性的契证图片216幅，跨时达500年，除房、地买卖契约之外，另有征地补偿、租界契约、验契执照等。通过本书可以了解到明代以来，交易、税收政策的变迁。”臧美华介绍说。 “红契”为官方认可房产凭证 说到交易、税收变迁，就不能不提到“红契”。因为尽管明清时期，“白契”是得到认可的，但因为没有缴税，在官方看来，交易没有备案的，是有瑕疵的。而“红契”则是名正言顺的“交易证明”，另外，因为有官印、纳税证明，从现在看来，史料价值也更大。 明清“红契”总体上是采取“民写官验”的形式，即先由买卖双方自行协商，书写买空卖空地契，然后由官府进行验核。即在民写地契上加盖当时州县官印，收取契税，表示官方对地契的承认，“白契”变成“红契”。 臧美华介绍，当时，红契即是交税的证据，是房地产所有权的合法凭证，另外，红契是一种官文书，官文书在形式上都带有衙门门前八字墙的样式，有其规范和权威的作用。官方制作的契约，有的称做“官颁契纸”，有时直接简称为“官契”，不管何种称呼，只要具有影壁墙的形象，一般为“官方文书”。 臧美华认为，有没有八字墙式的框是官文本和民间私文本的界限和区分。如果因契约引起争议，则红契的证据效力和信用等级高于民间私权形成的白契。官方在官契的接缝处都加盖了骑马缝印章，从而将内容关联的三件契纸，通过在接缝处盖章的办法，保障了契约的完整性和可靠性。 “红契”一般由“白契”、官纸和契尾组成。民间土地房产交易成交后，由新业主执白契到官府注册，缴纳税赋之后，官方填发契尾，记载业户姓名、房地坐落、数量、面积、契价、税额；后半幅留官府存查，前半幅粘白契，官方在白契上盖官印后，交纳税人收执，作为完税凭证。这样，一张白契就变为被政府认可并具有法律效应的红契。 百年“契尾”见证契税变迁 “正房3间、西房2间，价银8两，税银2钱4分。交易受山西承宣布政司管辖。”臧美华指着一张康熙五十四年的卖房契约说：“契约中一般附有契尾，契尾是官契附联，是当事人依法纳税的凭据，同时也起到官方的鉴证作用。黑色的官契为雕版印刷，官方预先印刷的格式文本。明代的契尾也叫作‘税尾’或‘税票’，一般由各府拟定式样，颁发所属各县刊造，再由府编号、盖印，发回各县行用。内容不仅载有税契的文字，还有征收契税的原因、税率的变动、税契办法、钱主姓名和住址、产业坐落和数量、业主姓名和住址等，文字冗长，内容繁杂，就像是一份‘告示’。契尾分大尾和坐尾两联，叫做鸳鸯式。大尾发给税户，坐尾留存备查。” 臧美华查阅红契历史发现，清代契尾前后有4种，内容互有差异。第一种为顺治（顺治六年）至康熙初期，第二种为顺治至康熙民契契尾（康熙二十年），第三种为康熙至乾隆（乾隆十六年），第四种为乾隆至光绪末期（宣统三年）。主要差别在行政管辖权和契税税率。 民国时期，废除了冗长的契尾，改用“印单”，作为契税的收据。印单不一定要粘在契约之后。 伴随着“契尾”的变化，契税的缴纳规定和额度也不一样。比如明代建国初期制定的《大明律》中规定：“凡典买田宅不税契者，笞五十，仍追田宅一半价钱入官”。也就是说，买田、买地，不交税，不但要把田宅一半的财产上缴，还要打50大板。 康熙时期户部《则例》规定：“凡置买田房不赴官纳税请粘契尾者，即行治罪，并追契价一半入官，仍令照例补纳正税。”相比明朝初期，这时的税负就人性多了，至少不再挨打。 1913年，袁世凯任大总统后，公布了《京师验契施行细则》。规定凡细则公布以前的旧契，均须呈验。按契价多少分为“大契”、“中契”、“小契”，分别收取验契费1至3元。验契主要目的是检查漏税。 新中国成立后，重新建立机构，把房地登记和征收契税两项业务统一进行，简化了手续制定《契税条例》，确定合理税率。 臧美华说，契证有合同和权利证书的两个功能，因此为了证明房产的权属，必须保持契的连续性和完整性，使得有些契约连续多年交易，契税反映的交易历史和权属历史超过百年。 “牙纪”的诚信让人尊敬 臧美华总结，相比于现在的房产证，过去的地契有买卖当事人、保人和牙纪画押。买卖当事人和中人一般以“画押”确认，“画押”一开始是按手印，后来用过画指节的方式。“画指节”就是把当事人的一个手指，从指甲到指根间的关节摹画到纸上。后来慢慢简化为当事人签名的后面画上一个“十”字，民间俗称“画押”，表示当事人自我认同。也有摁手掌的、画圈的方式。 民间典卖房地，保甲长作为官府在基层社会的代理人，须在契约签字画押，一旦发生产权纠纷，起管理调节作用。保甲长在房地契签字画押，也是申牒问账制度遗存。明清时期，申牒问账制度已被废除，但在民间仍有影响，官府不再直接干预民间房地交易，作为申牒问账制度的遗存，保甲长须在房地交易中签字画押，起监督作用。 房牙是牙行中的一种。牙行又称牙行经纪，是现在经纪人的前身。牙行一般具有半官方身份，由官府“例给官帖”，方准营业，因此又称“官牙”。房牙称官房牙或房行经纪，如京城居民买卖房屋，订立契约，须请房牙签字画押，官稿还盖有“顺天府大兴县房行经纪某某”或“官房牙某某”印章。官府规定，牙行每五年编审一次。每当编审之时，“取保”，“加结换帖”。牙行是世袭的，“祖父相传，认为世业。有业无业，概行充当”。 牙行的最初职责是提供市场指导价和评议物价，后来，牙行还代替官府征收营业税或契税，并从中抽取一部分佣金。当年，牙纪都是身份和诚信得到当地人认可的人，很受尊重，在房地交易中所起的作用也远远大于今天的经纪人。 臧美华认为，如果在今天的买卖合同中，也署上经纪人的名字，经纪人的诚信程度和社会评价也许会大大提高。 土地和房地产契证真实地反映了我国不同历史时期的土地所有权制度、土地权属变更及对土地的管理制度，甚至反映了某一历史时期的社会、经济、政治、文化的发展状况。从这个意义上来说，正是这张最为轻盈单薄的纸，承载了中国最为深刻厚重的历史。 对此，臧美华也深有感触：“土地契证是证明个人对土地所有权的唯一凭证，每一个拥有土地契证的人都将之视为无上的珍宝来保存。在没有保险柜、防伪标识的年代，人们费尽心思地寻找着自己心目中绝对安全的地方来保存它们。我们从电视、电影中可以看到，很多家庭的地契都是由家族中的长者保管，有钱的，放在隐蔽的锦盒中；没钱的，放在缸中，埋在院子里……生怕有一丁点儿的闪失，让一家人流离失所。所以说，轻于鸿毛却重逾千金的一张纸，得以流传至今真的不容易。” 本报记者李海霞 D155 收据凭证:明万历四十七年(公元1619年)云南蒙化府(今巍山彝族回族自治县)田房交易过户典买税后发给纳税人的收据凭证帖。 一方素纸承载家族百年荣辱
光绪三十四年（公元1908年），英国人谭华在上海英美公共租界取得产权。
归户由帖：清丈田亩采用归户由帖，这是明万历六年（公元1578年）至万历九年（公元1581年）名臣张居正施行整顿赋役的一项措施，对庄田、民田、屯田一律重新丈量，抑制了豪强地主逃税现象，改变了赋税不均状况。图为执业人黄义自耕田并归为归户纳粮税人。 打开《五百年房地契证图集》，一张张泛黄的地契、房契跃然纸上，模糊的字迹、斑驳的纸面全是岁月的痕迹和味道，给人一种强烈的历史感和沧桑感。 “没有哪个国家的人像我们中国人这么重视房产。现在的房产证，有防伪标识，有的开始试用指纹防伪。而过去，没有这些先进的防伪措施。很多人问过我，到底几百年前的‘房产证’什么样？作为关系一个家庭，甚至一个家族身家性命的房产、地产交易，怎么确权？怎么保证交易过程无纠纷？怎么防伪？我一开始也没注意，后来发现，所谓‘地凭文书官凭印’，过去的地产交易、房产交易，全在一张纸上，即房契、地契。这本书里，远起明代万历年间，近至当代，收录了216张。”书的作者臧美华指着一张张房契、地契的影印件介绍说。 不久前，北京市房地产交易所所长、北京市人大代表臧美华自费出版了这本非常专业、具有传承价值的《五百年房地契证图集》，她说，她知道出这本书肯定是挣不了钱的，之所以出，只为让这些珍贵的房地产史料得到保留和传承，让现代人看看，几百年前的“房产证”啥样，怎么交易的。 时移世易，书中的这些纸质老地契、房契既让我们看到了当时的“房产证”什么样，也知道了古时土地交易过程中的规则、管理及纳税方式，还有普通百姓的悲欢离合、家族荣辱的故事。 从“名人后代找地契”说起 臧美华，1970年进入北京市房地产管理局，投身房地产行业40多年，算是北京“资历最老”的房地产人了。从1988年底组建北京市房地产交易所，担任副所长、所长至今，臧美华有20多年时间，与各类房地产契证打交道，经手的契证成千上万，但最初，因为见得多了，她并没有意识到房地产契证的意义和价值，直到有一天，她在办公室，一位名人的后代找上门来。 “当时，他们为了找到这张地契，可以说费尽周折。我现在还记得，一般的地契都半尺、1尺左右，他们家的那张地契近1米长，我从来没见过这么长的地契。”臧美华回忆说。 在天坛北门的办公楼里，臧美华问他们：“解放后，土地都归国家了，这些地契都没用了，你们还要它干吗呀？”他们说，地契虽然没有实用价值了，但还有历史价值，找它，是为了给家族留点儿纪念。 这件事给了臧美华很大的触动，之后，臧美华便留心收藏和研读有关房地产方面的契约，但是因为诸事繁忙，并没有刻意为之，更没有想到整理和出版。 三年前，一位老朋友要出国定居，提及自己有一批收藏的房地证契约。臧美华思虑再三，认为自己干了20多年房地产交易，有责任整理和传承这些有着丰富历史、文化和专业内涵的珍贵文物。在获得该批珍贵契约的著作权后，开始着手编印，于是，有了《五百年房地契证图集》这本书，讲述500年房屋产权交易的历史。 明清的“白契”与“红契” “地契的历史，根据学者的研究，从西周就有。北宋后期，随着‘印纸’的出现，标准地契开始推行，地契的格式就比较固定了，但因为多用纸张，不易保存，现存下来的，明代之前的很少，清代之后的比较多。《五百年房地契证图集》按年代顺序排列，第一张是近500年前，万历八年的一张归户由帖；第三张是万历四十二年徽州府卖房基地契约，上面清楚地记载着：卖价银110两，税银3两3钱。”臧美华指着图集，一一道来。 在《辞海》中，地契被解释为“中国旧时买卖或典当土地所订立的契约，载明土地面积、价格及坐落、四至，由当事人和见证人签字盖章，并向当地政府登记纳税后生效”。明清时期的地契，已经具备这些要素。 根据臧美华掌握的资料，明清时期的房地契纸分为“白契”和“红契”。在买卖房地产成交时，双方订立的契据，叫“白契”。白契起源很早，秦汉以前就有，古时叫做“地券”、“宅券”或“瓦券”。当时的宅券、地券等一般都是一式两纸，骑缝写字一行，买卖双方各执一纸。晋代多称“买地笓”，相当于现在的合同。 房产买卖后向官府交税叫做“税契”，即“契税”。官府收税后发的盖有官印的契纸，叫“红契”，这主要是因为泥印是红色。 “白契” 严谨完整 保障交易安全 臧美华介绍，为了免缴税，“白契”在当时很多。“白契”是民间房地产交易自行订立的契约，由当事人和见证人签字画押，尽管官方认为不合法，但在民间，这种形式一直存在，政府在进行土地登记、确权发证时也承认其合法性。 拿着一张顺治四年，卖主为“武氏同男高德”的“白契”。臧美华说：“明清时期，白契的内容非常细致。比如首先要写明卖产人姓名，即立卖契人。在旧社会，如母亲尚在，还要写上‘奉母命’。如果是兄弟共有产，要写上‘经兄弟合议’。证明卖产出自全家同意，并无纠葛。” 过去的“白契”还要写上立约原因，多写“今因正用”或“因年老体衰，无力经营”，但一般非实际情况。臧美华解释，现在，买房卖房是交易双方的愿望，并不需要理由；但在中国古代，则是必须要有理由的。比如唐朝，如果你擅自出卖分田，卖一亩杖八十，也就是打屁股八十下。当然，也有一些变通的渠道，比如家贫无力，或因葬父母等，不在限制之内，于是每次买卖土地、房产的时候，就找出个理由来使自己的买卖行为合法化，一直沿袭到明清。 “白契”的第三项是买产人姓名，一般是在“卖与某人永远为业”处表明。 房地价格是最重要的，交易所用金银或货币及其数量，都须写明。并在契约上注明“钱房两交”、“房价与地价当面交清”。并附有标的物的坐落、数量及四至。 契约上的“立约保证”，一般写“自产自卖，并无纠葛”，或“倘有事端，由卖主一面承管，与买主无涉”。是在无法尽职调查情况下的规避或对或有风险的防范措施。 立契约须有中证人，并写明“凭中议定”或“央中说合”。古时证人即经纪人，今天经纪人只收取佣金，附加公司印章，但不附加个人信用的印章或签字，不作为证人。 最后是立契年月，古时多写在契据开头，现在多写在最后。年月日下面，由买卖双方及中证人代笔人画押、盖章或印指纹。 “从这么一张完整的‘白契’中可以看出，过去的房地产交易即使是民间交易，也非常严谨、规范，保证了交易过程的安全。”臧美华深有感触地说。 房地契证代代相传 老地契一般字迹清晰，表达简洁扼要，写在一方一尺左右的素纸上。臧美华介绍，在明清，地契的书写人都是书法较好且以此为职业的人，他们对这些契约里应该反映的内容、格式、用词都十分讲究。可以说，形式上非常漂亮，反映的内容也相当丰富，每张地契都有一个故事，是珍贵的史料。 “尽管这些地契不会说话，但从字里行间，你能感觉到。立地契时，买者家境富裕，志得意满，而卖者则很可能是家道中落或是突遭变故，可以想象，卖者当时在签下自己姓名时是一种怎样的沉重和无奈。一家人的命运、荣辱就这样承载在这样脆弱的一张纸上，持有者都很珍惜，一存就是几十年，甚至上百年。” 现在看来，这些当年承载着家庭荣辱的地契、房契更像一幅幅书法作品。臧美华欣喜地说，目前，“老地契”的买家除了收藏爱好者，许多时尚的年轻人也加入其中，买来裱好挂在家中，虽说，物非所用，但客观上，对房地契证的传承起到了很好地带动作用。（李海霞） |
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