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晒晒俺家祖传的地契和房契
这些契约，多数都是毛笔小楷写在宣纸或者棉纸上的“民契”，学术界称“白契”。只有少量的印刷体契约是土地交易中官府批准的“官契”，也称“红契”。 所谓的“白契”，是清代土地买卖契约的表现形式，是与官府盖印契约相对应的契约形式。“白契”不仅常见于清代的土地买卖契约中，而且也流行于清代的房屋买卖等契约中。从严格意义来讲，“白契”是一份不完备的契约形式，或者可以说是红契的初始阶段。“白契”由于是民间私人间达成土地买卖合意后自行订立的契约，所以它一方面具备契约的根本要素——双方合意，另一方面也规避了向国家纳税的法律义务。例： 乾隆三十二年（1767）三月，山东平度州长乐乡药石社河南村（现大泽山镇南昌村）王文强卖给王文显一段场院的地契，是一份非常典型的“白契”，也是一份民间签订的非常难得的土地契约文书实物。契式如下： 立卖约人王文强，因无钱使用将自己西场一段，计地税分二分五厘。说和人王廷显两家说允，情愿卖与王文显名下，永远为业，言定卖银三两整，当交不欠。若有违碍有文强一面承当，粮银海沧灶银。恐后无凭，立死契存验。 东至业主，西至王云，南至道，北至王福伸。 说和人 王廷显 乾隆三十二年三月初三日立 卖约人 王文强 借字人 王文杰 经查阅《王氏宗谱》，契约中的场院买主王文显，乃我第十二世先祖。卖约人王文强、借字人王文杰虽无记载，可能也是王氏家族分支中同辈份人。因为，旧时平度农村土地、房屋等买卖，都有约定俗成的规矩，先近亲兄弟，再本家族，然后才是外人。 土地，是统治者和平民百姓的财富象征，清朝由于私有土地的流转速度越来越快，至乾隆年间，富者益富，贫者益贫。为此，朝廷在民事立法中对土地等愈加重视。这些因素决定了清代的契约法对土地买卖进行调节时，必须严格和可行。而在实际执行中，如 所谓“红契”，是指买卖双方不仅具有土地买卖的书面契约，而且该契约还送交官府、缴纳税银后，由官府粘贴交税凭证——契尾，加盖官印。这种以纳税为标志，以官府为买卖效力的维护者，以契尾为证明的土地买卖契约，在清代约定俗称为“红契”。在许多时候，国家要求这种契约的载体必须是官方所颁发的标准纸张和版式，所以“红契”又称为“官契”。红契并不仅限于官契，如果老百姓之间自备纸张、订立土地买卖契约后，经过交税和加盖官府大印，同样也是红契，这种红契与官版纸张的官契在效力上是完全一致的。 收藏的契约里，最早的“官契”是嘉庆八年（1803）十月二十七日，右下方盖有平度州满汉文大印，左下方夹缝也盖有平度州印已模糊不清。这是一张印刷制式《绝卖文契》，契中附有土地买卖条例。契式如下： 绝卖文契 立绝卖文契：张合，今因乏用凭说合刘正说允，将自己承粮地情愿出卖与赵喜龙名下，永远为业。三面言定共卖价银二两二钱整，其银当日交足，自卖之后任凭业主承粮，并无伯叔兄弟告我告赎情事，恐后无凭，立此存照。 计嗣: X 地 X 段共中亩玖分。折税亩X，内正屋X间，侧屋X间。 东至河，西至刘正，南至崖，北至崖。 河南村 嘉庆八年十月二十七日立绝卖契 张合 说和：刘正 立字：王茂 中间：王林 《绝卖契约》左侧附有《条例》： 条例列后 ——契内填注数目具用大写，不得用手书小字，以及填注涂抹，致起日后争端。 ——契内数目不填注之处，具大圈填实，不得擅留空白，亦不得全行涂抹，致滋借端添改舞弊．．．．．． ——契请定价值立契之后，协同原主、中人前往该地丈量亩、分，确数量与契载相符，并查明四至，尘落上名，然后凭中置押交价。如有不遵草率成交，以致错误，事后控争者不准。 ——成交后即赴本州投税，如有藏匿原契将银数改少，另立假契，希图偷税者，察出将追税契价，照例一半入官。该州查到契内如无添、改、空、抹等事，立即将原契一并粘连契尾钤印戳给，不得任听衙役留难．．．．．．（标点符号编者加）
红契在土地买卖合同中之所以成其为红契，是因为契尾的存在；没有了契尾这样一个纳税凭证，土地买卖契约就只能是白契。契尾既是红契的一部分，又因为其具有独特的作用而独立于红契。康熙四十三年（1704年），皇帝下诏由各省布政司统一印刷格式契尾，并一一编号，颁发各州县填用。百姓验契投税后，收税州县将契价、税银数目填写在契尾上，发给买主收执、并粘贴于民契下方，同时在契尾与契约粘贴处加盖官印。 由于契尾不仅仅是土地买卖契约的纳税凭证，而且也是区分红契与白契的根本标志，因而在清代，契约法对契尾的规范和保护也堪称周密。《户部则例》中明确规定：“凡民间置买田宅，于立契之后，限一年内呈明纳税，倘有逾限不报者，照例究追。”为了加大对持有白契、拒不纳税的行为的打击力度，《户部则例》还规定：“凡置买田房不赴官纳税、请粘契尾者，即行治罪，并追契价一半入官。仍令补纳正税。”然而，白契现象盛行于民间土地买卖的社会现实，让统治者开始反省：能否在坚持“维护红契、打击白契”原则的前提下，在实践中稍稍灵活地变通。
民国时期的地契，以“白契”居多，“官契”只有一份并很有价值。此契使用宣纸活字印刷，宽35cm ，长45cm，框朱红宽边，上方印有“卖契”两个大字，每字两旁用朱红麦穗装饰。卖契内开头印有民国初年“山东国税厅筹备处”的有关规定，再是买卖双方，土地买卖及上缴税银情况。填报时间为“中华民国”一二年（1923）一月十八日，这是一份发给业户的收执。右侧夹缝有编号等，可能县土地管理部门已将其归档备查。左侧盖有平度县朱红方印，已模糊不清。难得的是在“卖契”前，粘连着前清道光元年（1820）、道光二年（1821）关于此幅土地买卖的“官契”，并盖有平度州满汉文朱红大印五枚，其中两枚很清晰。 从收藏的“白契”中可以看到，清至民国期间，民间土地买卖的手续格式：先由卖主申明自原出让(卖)土地的原由，田契的内容应具有买卖人双方的姓名，卖方应写明土地的数量、坐落、编号、四至八到、卖价。田地上有无附属物，如房屋、水井、青苗、树木等。赋税额交割后则由买主(业户)承担。卖方还应申明卖方是自愿出让的，并无前后重复交易情事，产权纯属卖主所有，如发生意外争执，统由卖方负责，不涉买方之责。还须有中见人(公证人)，书写人签押。最后由卖主签押，记明年月日。出让的土地今后将由业户管业。这就完成了买卖土地所订立的契约文书“私契”，或称白契的所有程序。这种土地买卖是一次性卖断，永不偿找赎回，订立的土地买卖契约称之死契或绝契。据说，当时民间还存在着一种“活契”，这样的土地买卖不是一次性卖断，可以取赎。此外还有找契，押契等等买卖方式。但在本人收藏中未发现此类契约。 官契的程式则是：私人土地买卖手续完成后，还需找到村庄等负责人办理土地过户交割的法定手续，由负责人一人随同业户去州县办理正式过户手续。在印成官契纸、契尾上填写私契已载明的内容，并缴纳契税，由州县发给官契和契尾，一式三件联套当面在骑缝处盖上州县大印，取得官方的认可始算正式完成土地买卖和地权交割法定手续。契尾前半幅给业户收执，后半幅归州县存档备案，再由州县负责造册登记送布政司查核。业户必须将私契(白契)、官契(红契)、契尾(契税单)粘贴在一起，作为完整土地买卖的凭证。契尾由清政府(布政使司印制，州县翻印)统一印制，但印刷格式和内容因时固地略有不同，其基本内容须具有以下几个方面：田宅的数额、坐落；田宅的价银；该交契税银；卖主、买主(业户)姓名；契尾的编号；年 月日；户房吏、承办人签押；州县印。 清代、民国时期地契、房契的收藏，对于研究当时民间土地买卖及官方对土地买卖的管理有了深入了解，并为追溯南昌村王氏家族的发展史提供了翔实的实物资料。 |
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