买二手房要注意哪些风险

   

   杭州的王先生花了536万给儿子买了一套200平米的房子做婚房，房款都付清钥匙也拿到了，准备过户时出事了。原房东惹上官司，房子被法院查封了。房东欠下一屁股债，拿不出钱，也拿不出房子，难道500多万就这么打了水漂？王先生不知该如何是好。

536万的婚房就这么飞了？

王先生儿子30多岁，和女友打算结婚。为了让儿子婚后生活轻松一些，就打算全款为儿子买套婚房。去年年底，经过近1个月的看房，王先生最终看中杭州某小区一套200平米的二手房，房款共计536万元。

和房东见面后，双方相谈甚欢，王先生一次性付清了所有款项，拿到了钥匙，接下来只要去房管局办理房屋过户手续，房子就正式是王先生的了，没想到，就在这个关键的地方卡了壳。

在办手续过程中，法院突然将房子查封了，王先生多次质问房东，才知道，房东自己开了公司，运营状态不好，欠了一屁股债，身上还有没了结的官司，王先生的500多万也被房东拿去还债，但远远不够，房东还不出钱，法院就只能把房东名下这套房子查封了。

如今，王先生骑虎难下，钱已经付出去拿不回来，虽然手里有钥匙和房屋买卖合同，可是法院查封了房子，如果去告房东，可房东也是一屁股的债，既还不出钱，也拿不出房子，这500多万就没了？这可怎么办？

●律师说法

浙江峰翔律师事务所 孙嘉伟律师

王先生可提出查封异议

针对王先生的困惑，孙律师认为，王先生的房子应该可以拿回来。

在本案中，王先生已经支付了全部房款，也已经取得了房屋钥匙，就此可以看出，王先生已经实际占有了该房屋，只剩下去房管局办理过户登记这一个步骤。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案中，王先生的房屋买卖行为完全符合该法律法规的规定，因此，王先生可以向查封法院提出查封异议，要求法院解除查封，因此，王先生还是可以办理过户手续，保障自身权益的。

买二手房要注意哪些风险

孙律师就王先生的案子，还提出了在二手房买卖过程中，买房者可能会存在的风险。

首先，房屋买卖过程中，要明确卖方是否为房屋所有权人，是否有权出售该房屋；

其次，买卖房屋之前，需要详细了解一下这套房屋是不是夫妻共同财产或遗产；

第三，在买卖房屋过程中，需要了解一下，该房屋是否有抵押、担保，能否正常进行交易；

第四，房东身上是否还有官司，是否会有导致房屋被查封的案件存在，就像本案王先生这样；

最后，买卖的这间房屋是否已经出租，因为买卖不破租赁，若该房屋已租赁给他人，即使该房屋已经过户至买方名下，也无法正常使用该房屋。

至于如何规避上述风险，孙律师表示，首先，要做到先向卖方核实房产证信息，可以要求卖方至房管处查询该房屋的基本情况，若卖方与房产证上所有权人并非一致，可以要求卖方出具经公证机关公证的产权人委托其进行交易的授权文件；其次，买方可到房屋处进行实际查看，主要查看房屋是否有人租赁，若真的有人进行租赁，就要向卖方及租户核实，租赁期限是不是早于房屋过户的期限；最后，买家记得到法院门户网站查询房东是否涉及执行、诉讼案件，确保一切无异后再签合同、付房款。