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房价下跌50%，银行能扛住吗
中国房地产已经受到世界经济研究机构的广泛关注。特别是在当前房价下行、房地产行业渐渐进入衰退的关键时期，更加受到国际机构的重视。其主要目的还在于对中国房地产泡沫破灭引发银行大量坏账增加、信贷违约加剧进而是否会引爆金融风险的关注。 在国际国内都担心、惧怕中国房价大幅度下挫进而导致经济金融风险时，美国两大智库之一的彼得森研究所却得出上述结论，根据何在呢？ 它的第一个根据是交行一份研究报告显示，纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响。纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。第二个理由是，目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%。在2007年，中国银行业的不良贷款率为6.6%。 那么，假如房价下跌50%，对中国银行业影响到底有多大?会否爆发类似美国2007年的次贷危机，使得银行遭受全面危机呢？我们需要用数据来具体分析。 央行最新数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿元。个人购房贷款余额10.29万亿元。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截止目前房地产贷款总额为15.97万亿元。截止3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是说，理论上房地产贷款“全军覆没”仅仅能够影响银行全部贷款资产的两成而已。而仔细分析房地产贷款结构，其影响非常之小。 在15.97万亿元的房地产贷款中，最大头是个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%，占各项贷款总额比例13.7%。这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说，当房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金；当房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感，就是说购房者从购房那天起归还贷款就没有考虑房价的涨跌，即：房价涨跌不会影响自住户归还贷款。 第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的，对价格涨跌变动极为敏感，一旦价格跌破首付款比例，银行贷款本息就将遭遇风险。但是，第二套以上住房最低首付款比例为60%，只要跌破60%，银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.29万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。这一点与美国大大不同。美国次贷危机爆发的原因之一就是，许多住房抵押贷款是零首付的。这种情况下，只有房价上涨才能保证银行贷款安全；只要房价下跌，贷款风险立马显露出来。 房价下跌50%对于房产开发贷款余额3.78万亿元和地产开发贷款余额1.12万亿元共计4.9万亿元贷款，将带来较大风险。不过，这两项贷款占全部人民币贷款余额74.91 万亿比例仅为6.5%，即：即使全部形成不良贷款，也仅仅增加不良贷款率6.5%。如果60%形成不良贷款即3万亿元，增加不良率为3.9%。因此，交行和彼得森研究所研究结论是可靠的。 房价较大幅度下跌对银行贷款造成的最大威胁不在统计范围内的房地产数据而在涉房贷款上即：利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款影响上。这里面包括两大部分：企业贷款和地方融资平台贷款。威胁最大的是地方融资平台贷款的17.8万亿元。这部分贷款大多是利用土地抵押的。目前，房价下跌效应已经传递到了土地市场。近期，“地王”的销声匿迹就是例证。房价暴跌后必将使得地价大幅度下降，进而使得地方政府土地出让金大幅度下滑，最终威胁到17.8万亿元中13万亿元的银行贷款。这应该引起政府和商业银行高度重视。 总之，房地产贷款中个人购房贷款占比64.4%，而个人购房贷款首付款比例很高、贷款比例较低，这就决定了房价下跌对银行贷款质量影响是有限的。因此，目前不应该惧怕房价走低，而应该大胆让房价下降，彻底回归理性，对中国经济和民生都有利。这才能促进中国经济结构调整转型，彻底消除经济金融运行中的泡沫风险隐患。 新闻；链接：http://finance.sina.com.cn/china/20140428/091818943958.shtml http://news.xinhuanet.com/fortune/2014-04/26/c_126436585.htm http://www./publish/goutongjiaoliu/524/2014/20140425155508307185014/20140425155508307185014_.html 分享：
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