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今年影响房价的因素还没有完全暴露 去年我们建议大家抛房的时候，不知道有几人相信。今年房地产走势是山雨欲来风满楼，但是对这个问题能够看得清楚的人，恐怕还是少之又少。 在影响房价的因素中，什么因素是最重要的呢，量的因素。即房地产销售面积和销售总额这两个量的因素，它们会影响到房地产销售价格。因为如果房地产销售持续缩量，销售总额持续减少的话，那么最终没有哪个开发商能够挺得住的。开发商账上的资金再多，坐吃山空，总有一天会吃完的。 这个就叫做，量变一定会引发质变。 而影响房地产销售总量和销售总额的因素，除了个人投资者、炒房者需要看房地产大势之外，还有一个重要因素，银行对购房者的贷款总量和利率变化。如果资金成本下降到合理的位置了，房贷有利可图的话，而且贷款额度很大的话，那么银行就愿意贷款。这样购房者、炒房者的购房意愿就比较容易实现。 但是，说实话，也还有个购房者愿意进场的问题。如果他们不愿意进场，恐怕银行房贷额度再大，也没有用。就像现在的黄金，为什么有钱人不愿意买？现在黄金价格跟当初大妈们抢购时差不多甚至更低了吧？可为什么黄金柜台冷冷清清了呢？因为有些人被套怕了。他们尽管看不清大势，但他们也怕。 今年的房地产销售下滑，主要因素，一者是存款利率高，房贷利率低，银行不愿意低利率放贷，而高利率又打击需求。二者是银行房贷额度本身就比较紧张。在去年房价大涨，价格高企的情况下，银监会要求各大银行注意贷款风险，其中也包括房贷，对开发商贷款和地方政府平台贷款。 不过，今年还有一个因素会影响到房价，即表外贷款，影子银行、理财业务进入表内。如果它们进入表内的话，很多银行的房贷，特别是对开发商贷款将大幅度增长。银行的贷款结构和房地产贷款规模都会大幅度增长。那么未来银行对开发商的贷款将急剧下降，这个有可能进一步压缩房贷规模和占银行贷款的比例。也即今年影响对开发商贷款、影响房贷的因素还没有完全暴露出来。换句话说，今年影响房价的因素，也还没有完全暴露。一旦治理表外贷款，影子银行、理财业务，一旦它们进入表内，到时它们对房地产销售的影响，就会全面显现。 还有一个因素，就是美元走势，人民币汇率。七月份出口会有较大幅度的下降，因此我们预计七月中下旬到8月初开始，人民币又将进入第二次较快的动荡期。预计人民币贬值幅度有可能达到甚至超过2%，极端情况下甚至会达到5%。这个对国际热钱的影响还没有显现。因此，七八月份，出口将影响到人民币汇率，汇率将影响到国际热钱，国际热钱态度将影响到房价。这个影响也还没有显现。还有，人民币汇率波动的幅度，将影响到国内物价。如果降幅过大，通胀必定来临，那时就有可能再度影响到利率并进而影响到房地产需求。 当这几大因素的影响都还没有显现的时候，我们现在猜房价会涨会跌，以及会跌多少，只能是猜。但有一点儿是肯定的，房价只会跌，可今年会跌多少，目前不能确定。到时走出来，自然就知道了。但下跌的大势已定，这个至少短期不可能逆转。 还有，目前的政策很有些问题，政出多门，相互打架。银监会要求银行注意房地产贷款风险，那么银行听银监会的，自然就压缩房贷总量和结构。可是央行又要保经济增长，于是又要求银行要加大对中小企业和首套房贷的支持力度。地方政府多处已经出台政策支持房地产，开始对限购松绑，可是地方政府并没有钱，资金在银行手中，他们只在乎他们的利益（他们占房地产70%的利益）。这种政出多门的结果就是，政策相互打架，银行莫衷一是。既然如此，那银行很有可能只会听从自己的选择，然后谁也不得罪，你强调得厉害的时候，做做样子而已，自己该怎么干还是怎么干，反正上有政策，下有对策。因此，今年房地产贷款总量的表现，我们只有两个字形容，那就是“够呛”。 最后，安民提醒各位一句话，不要以为政府万能。在大势面前，上帝都没有办法，更别说政府了。
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