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n晚报记者 辛春喜 摄影 张卫东 商品房小区的物业管理，一般都聘请专业物业服务公司。但在平湖，有个小区除外，那就是世纪名苑。 世纪名苑是目前平湖最大的商品房小区之一，它曾经走过聘请专业物业服务公司管理之路，但最终，选择了小区物业自治的方法。 从去年8月1日开始小区物业自治，外界一直用怀疑的目光注视着世纪名苑管理的状况。如今自治已经超过11个月，小区物业自治的成效如何？小区物业自治这种方式是否有前景？昨天，记者专程来到小区进行采访。 物业费收缴率 大幅提高 昨天上午，走进小区业委会办公区，一张小区自治架构图引起了记者的注意。因为此前到小区采访时，这张架构图还没有出现。通过这张架构图，外人可以很清楚地了解到小区自治的结构。 架构图中处于金字塔最顶端的是业主代表大会，下面分设3个组织，分别是业主委员会、物业服务中心与监督委员会。在每个组织下面，又有清晰的职务人员姓名。 “现在我们实施小区自治管理的部门就是物业服务中心。”业主委员会主任张跃良对记者说，后来又增加了监督委员会，主要就是监督业委会的财务使用情况，使小区收支财务做到公开、公正、公平。 记者最想了解的就是小区物业费的收缴率。物业服务中心经理许水根微笑着说，现在小区的物业费收缴率已经提升到70.32%了。 这个收缴率对其他商品房小区来说，也许根本不值一提。但了解过世纪名苑物业费收缴内情的人都知道，不到一年的时间，物业费收缴率能达到这个数，已经是十分了不起了。因为当初物业公司撤离时，物业费的收缴率已经低至17.83%，连老小区都不如。 “管理小区的物业公司不断更换，最后不得不撤离，这与小区的具体情况是分不开的。”张跃良跟几任物业公司负责人打过交道，深知管理小区之难。所以，当初决定开展小区自治，也是有不得已的苦衷，因为根本没有哪家物业公司来接手。 “通过努力能达到这个收缴率，我们还是比较满意的，应该能实现当初定下的目标。”许水根很坚信。 攻坚克难 解决小区遗留问题 从17.83%到70.32%，这个收缴率是怎么实现的呢？这个数据的背后有着怎样的故事呢？ 张跃良介绍说，世纪名苑在管理上存在两大难题，一是车位少，二是房屋质量很难令人满意。“我们决定先服务，后收费，只要业主满意了，物业费基本上都会缴的。”张跃良说。 业委会首先着手改善停车难问题。张跃良说，世纪名苑有住户1300多户，几乎家家有车子，小区原有的车位远远不能满足。于是，业委会决定从小区道路上挖潜，在不影响小区绿化率的前提下挖潜，终于增加了百余个车位，并且在小区车位分配上，出台了一些政策。 “比如业主委员会成员家庭的车子不能进小区，只能停到小区外的市政车位上，把车位让给业主。”许水根说，关于地面停车位的租金，固定的100元/月，非固定的50元/月，这些价格比以前都便宜，受到了业主的欢迎。 “停车难是很多老小区都遇到的问题，但房屋质量问题无疑是最突出的。”张跃良说。 据了解，世纪名苑有大部分的房子出现质量问题，集中表现为漏水。但因为修房费用很大，并不是业委会的收入能维持的，所以业委会推出了“三三制”方案，即维修的费用由业主、业主委员会、物业专项维修基金三方平均分摊。“现在已经有52户签约要求维修了。”许水根说。 小区自治之路能走多远？ 在张跃良与许水根的陪同下，记者在小区里走了一圈。总体感觉是，小区更整洁了，车辆停放更有序了。即使在小区大门口，以前乱占非机动车道的车子也没有了。 对于小区的变化，业主们是最有发言权的。一位姓陈的业主对记者说，自从小区实施自治后，变化是挺大的，这说明小区自治是不错的选择。一位姓潘的业主则说，业委会进行管理后，服务人员的态度好了，管理方式也温和了，工作人员做事也负责了。 不过，业主们也有自己的一些想法。就拿“三三制”来说，就有业主认为不太合理。一位不愿意透露姓名的业主说，屋顶是整幢或同一个单元的业主共有的，属于公共部分，不应该由顶楼的业主来承担1/3的维修费用，而应该让涉及的业主共同承担。 面对业主的肯定与意见，张跃良说，这些都给了他们很大的工作动力。不过，他也表示，现在工作中遇到了一些问题，就是小区自治不能享受《物业管理条例》中规定的给物业服务公司的权利。“我们不能办公司，就不能给业主正规发票。”张跃良说。 据了解，为了体现小区自治在物业管理上的正规性，业委会聘请了专业的人员担任物业服务中心副经理，然后每年花8万元挂靠到一家物业公司，以便能提供正规的发票。“我们自治的其中一个目的是节省成本，把物业费花在小区管理上，但没想到还是要支出这笔费用。”张跃良显得很无奈。 那么，小区自治实行物业自管，主管部门又是怎么一种态度呢？为此，记者联系到了平湖物业管理处管理科的钟科长。钟科长告诉记者，世纪名苑已经不是原先的自治方式了，而是一种属于挂靠在物业公司的酬金制的管理模式，这是平湖第一家使用这种模式的。 “业委会自治的话是有很多弊端的。”钟科长说，一是收费无依据，根据规定业委会不能收物业费，二是管理人员不专业，得不到主管部门的培训，三是承担风险无主体，业委会不能成为政府处罚的主体。所以在业委会自治半年之后，在物业主管部门的建议下，小区选择了酬金制方式。 钟科长说，小区自治需要全体业主的同意，全体业主参与管理，并非仅仅是业委会的几个人。“所以不同意自治的业主是有权不缴纳物业费的。”钟科长说，就目前来说，无论哪个小区，实行自治的难度都很大。 [责任编辑:yfs001]
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