《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2013

新版《建筑面积规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。
建筑面积计算新规明确阳台飘窗恕不赠送（新算法） 送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施，或许将成为历 史。
一、新规范大量修订“免费”面积计算规定
    随着住房城乡建设部对新版《建筑工程建筑面积计算 规范》GBT 50353-2013（以下简称新《规范》）的 实施，旧的新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2005也随之废止。
新《规范》主要修订的技术内容包括：
   1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基 础架空层；
   2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围 护结构有围护设施的面积计算规定；
  3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积 计算规定；
  4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；
  5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的 建筑物的面积计算规定；
   6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算 要求；
   7.修订了阳台的面积计算规定；
   8.修订了外保温层的面积计算规定；
   9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；
   10.增加了门廊的面积计算规定；
   11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。
   值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》 中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：
   窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在 2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水 平面积计算1/2面积。另外，在主体结构内的阳台， 应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外 的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面 积。
    而在地下室方面，新《规范》中：
    地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结 构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高 在2.20m以下的，应计算1/2面积。修订的面积计算 规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧《规范》 中的建筑面积计算。
新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2013
二、已审批及在售项目不受影响
   随着新《规范》的出台，新建项目赠送面积设计审批 将更加严格，但已审批及在售项目不受影响。因此短 期内对市场影响有限。
不过，以往“赠送”面积的设计多出现在小户型，未来 开发商在小户型的开发设计难度上会有所增加。
三、开发商“赠送”面积或将成为历史
   以往赠送的面积通常大多数开发商都不会纳入商品房 买卖合同中，因此赠送的面积很难受法律保护，而随 着新《规范》的出台，消费者如果遭遇赠送面积缩水 以及其他纠纷问题时，一定程度上就有了相应的维权 依据。另外，正所谓羊毛出在羊身上，为了设计出赠 送空间面积，开发商的开发工程造价并不会减少，且 赠送的面积往往会影响楼盘的容积率，造成容积率比 实际偏高，实际居住体验也会降低。
新版《建筑工程建筑面积计算规范》的出台，对以 往“赠送”的面积空间给出了新的定义和计算规范，更 具体、更细化、更严格也是这次新《规范》的一大特 点。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户 型产品较为受到购房者的青睐。那么这次新规的实 施，对于开发商来说，除了传统的赠送飘窗外，地下 室、结构连板、挑空阳台、入户花园等这些各大楼盘 单位面积“增肥”的手段，以后会受到更严格的限 制，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。
    附录： 新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2013 （部分内容） 计算建筑面积的规定：
  1.建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面 积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全 面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
  2.建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及 以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面 积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计 算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积， 结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
 3.对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。
 4.对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置 的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投 影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台 应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。
 5.地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。 结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层 高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
 6.出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结 构外围水平面积的1/2计算面积。
 7.建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶 板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上 的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计 算1/2面积。
 8.建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门 厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面 积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计 算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面 积。
 9.对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的， 应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结 构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计 算1/2面积。
 10.对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结 构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积； 无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投 影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有 结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。
 11.有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构 外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应 计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。
 12.附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构 外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应 计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。
 13.窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围 水平面积计算1/2面积。
 14.有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底 板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱） 的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算 1/2面积。
 15.门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面 积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
 16.门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面 积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算 建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线 的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投 影面积的1/2计算建筑面积。
 17.设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱 间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算 全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面 积。
 18.围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面 的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上 的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至 2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。
 19.建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、 通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建 筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构 净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在 2.10m以下的，应计算1/2面积。
 20.室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其 水平投影面积的1/2计算建筑面积。
 21.在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积 计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板 水平投影面积计算1/2面积。
 22.有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油 站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算 建筑面积。
 23.以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线 计算建筑面积。
 24.建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平 截面积计算，并计入自然层建筑面积。
 25.与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑 物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低 跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
 26.对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结 构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全 面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
 27.下列项目不应计算建筑面积：
（1）与建筑物内不相连通的建筑部件；
（2） 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通 道；
（3）舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；
（4）露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰 性结构构件；
（5）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐 体的平台；
（6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰 面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调 室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以 下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱 雨篷；
（7）窗台与室内陆面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内陆面高差在 0.45m及以上的凸（飘）窗；
（8）室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；（9）无围护结构的观光电梯；
（10）建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟 道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮 仓、栈桥等构筑物。

 

 

附件

建筑工程建筑面积计算规范的新旧变化对比
序号	GB／T 50353-2005(旧版)	GBT 50353-2013(新版)
1	3．0．3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。	3．0．3 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在 2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高 在1．20m及以上至2． 10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应 计算建筑面积。  解读：计算高度修改为结构净高2.1。
2	3．0．4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1／2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。	3．0．4 场馆看台下的建筑空间，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。  解读：增加内容
3	3．0．5 地下室、半地下室(车间、商店、车站、 车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。	3．0．5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。 3．0．6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。  解读：老规范中只对“永久性顶盖”进行上述规定。坡道包括自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。
4	3．0．6 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架 空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1／2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1／2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。	3．0．7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。  解读：原规范中“不利用”的架空层可不计容。《技术规定》中架空层≤3.6m时，且只作为绿化、公用活动时，不计建筑面积（容积率）。(影响面积较大！)
5	3．0．7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑 面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。	3．0．8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。  解读：原规范中用词是“回廊”，新规范用的是“走廊”。
6	无	3．0．13 窗台与室内楼地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。  解读：本条与《住宅设计规范》统一，利用假凸窗赠送面积被进一步限制。
7	3．0．11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。	3．0．14 有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。   解读：原规范中有维护结构的、高度大于2.2m的计全面积，小于2.2m的才计1/2面积;有顶盖无维护结构的计入1/2面积（参见老规范3.0.11)
8	3．0．14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。	3．0．18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2．10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位，不应计算建筑面积。   解读：计算高度修改为结构净高2.1。
9	3．0．15 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。	3．0．19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2．10m及以上的，应计算全面积，结构净高在2．10m以下的，应计算1/2面积。   解读：地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。
10	3．0．18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。	3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。  解读：将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。(影响面积和指标！)
11	3．0．22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。	3．0．24 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。   解读：修改了计算规则
12	3．0．23 建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。	3．0．25 与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。  解读：补充了内容。
13	3．0．24 下列项目不应计算面积：  1 建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。 2 建筑物内的设备管道夹层。  3 建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。  4 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。  6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。  7 无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。 8 自动扶梯、自动人行道。  9 独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。	3．0．26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。   解读：老规范不计面积。