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城市维护建设税和烟叶税法 关键词：依赖增消营(自身无课税对象)、税率751(类比城镇土地使用税，当然，城镇土地使用税税率不用记)，老外也征收(2010年12月起，类比房产税，不过房产税是2009年1月起)其他要点： 1.“海上”适用1%。 2.【找人找地，人更易考】代收代缴的，按照受托方所在地适用税率，流动经营的，按经营地适用税率。 3.计税依据是三税，那么包括哪些，不包括哪些? (1)【包括】实际缴纳的(这个基本等于废话)、查补的(也是应该缴的三税，也是应有之义)和免抵的(增值税可免抵，但带来的城建税不可以免，所谓死罪可免活罪难逃是也)。 (2)【不包括】进口时海关代征的增、消。(所谓“进口不征”，后文还有“出口不退”。注意：“进口不征出口不退”的还有谁);违反三税缴纳的有关规定而被加收的滞纳金和罚款，不属于税，故不包括在计税依据之中。 4.评述：城建税是必考的，选择题一般会出现，主观题一定会出现，计算三大流转税的题最后那步肯定是要计算城建税与教育费附加的。代收代缴的，按照受托方所在地适用税率，这一知识点考查频率特别高，最典型考题无疑是2011年的一道单选题，见刘颖老师轻1的160页。本题综合性极强，看似考城建税，实际上连消费税组价也连带考了。 5.三税减、退，城建税同时减、退;但“出口不退”(对应上文的进口不征)享受先征后返、先征后退、即征即退政策的，不退还附征的城建税和教育费附加。 6.国家重大水利工程建设基金免征城建税。别无他事。 小税种之资源税总结 小税种同样重要，资源税属于非常小的小税种，所以记住一些要点、可以应对选择题即可。不过有些知识点必须记忆的十分精准才行。祝大家本税种分数全得。 1.境内开采、进口不征出口不退；特别指出：2011年11月1日之后的中外合作开采石油天然气，合同有效期内依然缴纳矿区使用费，此日期之后参与将缴纳资源税。 2.扣缴义务人可以是独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位(包括个体户)。注意：“包括个体户”是一个注意规定，也就是属于好心的提醒，意思就是说：扣缴义务人(当然)更包括“除个体户之外的其他收购未税矿产品的单位”，如冶炼厂。 3.资源税的征税范围不包括什么?不包括：人造原油、煤矿生产的天然气(或者叫煤矿瓦斯)、洗煤、选煤和其他煤炭制品。特别提示：与原油同时开采的天然气属于资源税征税范围，千万别弄混。2009年原制度考题考过这一知识点。 4.资源税税率既有从量定额也有从价定率的，实行“级差调节”原则。 5.【扣缴义务人】税率有差别。独立矿山、联合企业收购的，按照本单位应税产品税额税率数量代扣代缴资源税;其他企业收购的，按税务机关核定的应税产品税额税率和数量代扣代缴。 6.未单独规定适用税额的伴采矿视同主矿一样处理。(“未单独规定适用税额”这句话很关键，假如有规定的适用税额，就不可视同主矿了) 7.资源税税率不必像记忆城建税税率那样准确记忆，但最好可以知道哪个高哪个低，比如黑色金属矿原矿的最低单位税额高于有色金属矿原矿。 8.资源税从价定率计税的销售额与增值税计税的销售额的规定是一致的。(增值税一章也会提到这一问题) 9.从量定额征收的，凡是直接对外销售，以实际销售数量为课税数量，凡是自产自用的，以视同销售的自用数量为课税数量。不能准确提供销售数量或移送使用数量的，以其产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量。(至于不分别核算的药从高征收，不提也罢，国家是不可以吃亏的。不仅仅在资源税一章是这样。) 10.综合回收率与选矿比实为算数题，不必记忆，看题你就会做了，不赘述。 11.用自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税。外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐已纳税额准予抵扣。 12.资源税是单一环节一次征税(消费税也是如此噢!)，征税不是在开采环节，而是在销售或者移送使用环节征收。其余环节不再征收。 13.用于加热、修井的原油，免税。 14.铁矿石资源减按80%征税，金矿再利用的，不征; 15.2010年6月1日起，纳税人在新疆开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税;自用于其他方面的，视同销售。另有三种免征和减征的情况：(1)油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。(2)稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40%。(3)三次采油资源税减征30%。 提示：一些太专业的、超出我们理解力的什么油什么气的(这是化学系该了解的东西吧)我们不用去琢磨，对叙述的话了解一下，出了选择题可以选上即可，但对于诸如“人造石油”、“选煤”之类的，一定要精准记忆，因为这才是选择题的出题重点。 16.再次强调资源税的“进口不征出口不退”，对了，城建税也有这个规定。选项有时候会设置“出口不征”，呵呵，出口不征才怪呢! 17.开采中因自然灾害或意外事故而出现重大损失的，也就是不可规则于开采人的主观原因造成的重大损失，由省级人民政府酌情决定减税或者免税。(注意，是省级人民政府，不是省级税务部门，也不是国家税务总局。原因嘛，也许是因为资源税属于地方税) 18.至于纳税义务发生时间，资源税都是“当天”，销售自产应税产品，根据结算方式的不同，纳税义务发生时间也会不同。具体如下： (1)分期收款方式结算的，为销售合同规定的收款日期的当天; (2)预收货款方式结算的，为发出应税产品的当天; (3)其他结算方式，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天; 19.自产应税产品用于使用的，为移送使用的当天。扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。 税法之车辆购置税法 1.在“使用”环节一次征收(税率10%) 包括购买使用、进口使用、受赠使用、自产自用、获奖使用和其他使用，只要在境内“使用”，就要纳税。 2.计税依据(类比增值税的计税依据) (1)购买自用的，计税价格=(含增值税的销售价格+价外费用)÷(1+税率或征收率) (2)进口自用的，组价=关税完税价格+关税+消费税或：组价=(关税完税价格+关税)÷(1-消费税税率)，当然，运用本公式时要注意车辆是否需要缴纳消费税。大卡车大货车不缴纳消费税，小汽车则需缴纳消费税。 (3)其他自用车辆。A.按购置价格确定B.主管税务机关参照“最低计税价格”核定。(一般适用于自行申报的价格明显偏低又无正当理由的情形。) 3.关于最低计税价格。 (1)已缴纳过车辆购置税并办理了登记注册手续的车辆底盘发生更换，最低计税价格为最新核发的同类型新车最低计税价格的70%; (2)减免税条件消失的车辆。最低计税价格=同类型新车最低计税价格*[1-(已使用年限÷规定使用年限)]，其中，使用未满一年的，不予计算已使用年限;规定国产车辆使用年限为10年，进口车为15年。超过使用年限，不再征税。 (3)自产自用、受赠使用、获奖使用以及以拍卖、抵债、走私、罚没等取得并自用应税车辆的，无法取得购置价格或者购置价格偏低的，均要以国家税务总局核定的最低计税价格计税。 4.计税依据中包含购买车辆时支付的工具件价款和零部件价款、支付的车辆装饰费以及销售单位开展优质销售所开票收取的有关费用，不包含增值税税额和支付的控购费。(选择题出题点)计算型选择题出题时一般会出现“统一开具普通发票”或类似字眼，凡是各项费用开在一张发票上无法划分的，都要作为计税依据。这一点其实和增值税完全相同。实际上，车购税的计税依据本就和增值税计税依据有类同之处，可以比较记忆。 5.关于进口自用，强调的就是进口并“自用”，如果不是自用，而是用于销售、抵债、以物易物等，不缴纳车购税。另外，购买别人进口的车辆，不能叫进口自用。 6.【信仰提示2】一定要注意纳税主体，比如，受奖励者取得企业奖励的应税车辆，由受奖励者纳税，而不是由企业纳税，企业将应税车辆对外抵债的，不纳税，但接受该车辆的主体使用时应该纳税。 7.【信仰提示2】车购税是一次课征制，购买使用过的车辆自用，若取得车购税完税凭证，则不需要再纳税。这一点要与减税、免税条件消失车辆的情况相区分，后者要考虑使用年限的问题，前面第4(2)中已述及，不再赘述。 8.对不能提供购车发票和有关购车证明资料的，检查地税务机关按照最低计税价格征税;但如果纳税人回落籍地后提供的发票金额和支付的价外费用之和高于最低计税价格，差额部分还应该补税，总之，国家不能吃亏。 9.关于优惠。(考试时一定要注意措辞的不同) (1)外国驻华使领馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用车辆免税; (2)军警列入军队武器装备订货计划的车辆免税，此处注意中国武警不是一般的警察，而是军队序列。 (3)设有固定装置的非运输车辆。 (4)防汛和森林消防部门用于设有固定装置的指定型号车辆。 (5)回国服务的留学人员(所谓“海龟”)用现汇购买1辆个人自用国产小汽车。(这是最经常考的，必须精准记忆，“现汇”、“1辆”、“自用”、“国产”) (6)长期来华定居专家进口自用的1辆小汽车。 (7)城市公交企业购置的公共汽电车免税。(2012——2015) (8)三轮农用运输车免税。(新增内容) 10.关于征收管理。 车购税是在使用环节(即最终消费环节)征收，采用一次课征制也就是在上牌登记注册前征收。所以一般应向登记注册地主管税务机关申报纳税。如果不需办理登记，则在纳税人所在地主管税务机关申报纳税。提供车主身份、车辆价格、车辆合格证明。纳税期限为60日。方法有三类：自报核销、集中征收和代征、代扣、代收。关于退税，这一点没什么好说的，车没登记成功(公安机关不给登记)或者被召回(由销售方)，理应退税，当然需要拿着证明文件。 税法之印花税法 印花税法和土地增值税法相似，是小税种中可以命制主观题的章节。印花税税率和营业税税率是全书最需要认真记忆的税率，所以本章显得尤为重要。不管采用什么方法，以税率为中心的本章考点还是记扎实为好，5分左右的分值显示，性价比是很高的。下面总结印花税相关考点。 1.印花税纳税人的几点注意事项： (1)合同的担保人、证人、鉴定人不是纳税人。 (2)共同书立凭证的各方都是纳税人。特殊的有规定的免税方，如证劵交易印花税只对出卖方征收、商品储备管理公司及其直属库资金账簿免税，承担商品储备业务过程中书立的购销合同免税，但对合同其他各方当事人照章征收印花税。 (3)签订电子形式凭证按照规定征收印花税。 2.印花税中所指的“合同”，既包括正规格式的合同，也包括合同性质的单据、凭证。即不完全等同于合同法中所说的合同。合同、单据、凭证之具体形式容易出选择题。 (1)出版单位与发行单位的订购单、订数单属于购销合同; (2)广告合同属于加工承揽合同; (3)融资租赁合同属于借款合同。这是最经常考的，必须记准。 (4)法律审计会计方面的咨询不属于技术咨询，不贴花。 (5)权利许可证照包括“四证一照”：房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。 (6)【重要】产权转移书据的范围很广：包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据和专利实施许可合同、土地使用权出(转)让合同、商品房销售合同。均按照产权转移书据征收印花税。(2007年多选，产权转移书据和技术合同的区分) (7)专利申请权转让、非专利技术转让，按技术合同贴花。 3.特别提示(重要)： (1)商品房销售合同属于产权转移书据，不是购销合同。 (2)个人无偿赠与不动产登记表按照“产权转移书据”缴纳印花税。(2009年多选，注意印花税是双向征收，契税为单向征收，即承受方交税。) 总之，注会考试中一旦涉及到房屋和土地就要多加注意。 (3)电网与用户之间的供电合同，不征收印花税。(2011年多选) 4.税率总结： (1)借款合同万分之零点五; (2)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同万分之三; (3)财产租赁、财产保险、仓储保管合同万分之十; (4)权利许可证照和营业账簿中的其他账簿5元定额贴花; 其余的均为万分之五。 5.印花税税率其实不难记忆，但更重要的其实是基本税率之外的一些细节： (1)证劵交易印花税对出卖方征收，税率万分之十。 (2)营业账簿中记载资金的账簿计税依据是“实收资本”与“资本公积”两项合计，其他账簿按5元定额贴花。 (3)财产租赁合同的租赁金额，经计算税额超过1角不足1元的，按1元贴花。 (4)货物运输合同的计税依据是运输费金额，不包括所运货物的金额、装卸费用和保险费用;财产保险合同的计税依据是保险费金额，不包括所保财产的金额。 6.加工承揽合同计税依据(必考，需重点关注，可以出计算型选择题) 受托方提供原材料的加工、定做合同，材料和加工费分开记载的，分别按照购销合同和加工承揽合同贴花;未分别记载的，按全部金额依照加工承揽合同贴花。 委托方提供原料或主要材料的加工合同，按照合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和，按加工承揽合同贴花。 参见东奥注会税法轻1刘颖老师给出的习题，见第281页。 7.借款合同计税依据，总原则是不重复征税。 (1)周转信贷有最高限额者，以该最高限额为计税依据一次贴花; (2)抵押贷款按借款合同贴花，借款方因无力偿还转移抵押财产时，按产权转移书据贴花。 (3)融资租赁合同按借款合同贴花。 (4)银团贷款，按各自的借款金额贴花。 (5)分年签订借款合同、最后签订总借款合同，按分合同分别贴花，最后一年只按余额贴花。 8.印花税一些特殊规定。 (1)一个凭证记载多个事项，分别记载金额的分别计算后加总贴花，未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。(这也是适用于整个税法的总原则，国家不能吃亏，也促进纳税人准确核算。) (2)应纳税额不足1角的免纳印花税，1角以上分位四舍五入。 (3)签订时无法确定计税金额的合同的先按照5元贴花，结算时再补贴花。 (4)以货易货，按照购、销金额分别贴花。(可出计算型选择题) (5)分包、转包合同仍要贴花，但跨地区经营之分支机构与上级单位对记载资金的账簿不必重复贴花。股票交易的转让书据，按当日实际成交价格计算的金额为计税金额，税率千分之一，只对转让方征收(单方征税)。 (6)国际货运承运方为外国运输企业的免纳印花税。 9.税收优惠的一些规定。 (1)正本贴花后，副本抄本不再贴花; (2)财产捐给政府、社会福利机构、学校，所立的书据免税; (3)国家指定的收购部门与村委会、村民个人书立的农副产品收购合同免税。 (4)无息、贴息贷款合同免税; (5)外国政府或国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同免税; (6)房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税; (7)农牧业保险合同免税; (8)军事物资运输凭证、抢险救灾物资运输凭证、新建铁路的工程监管线运输凭证免税; (9)高校学生公寓租赁合同免税(到2015年底) (10)商品储备管理公司及其直属库资金账簿免税，承担商品储备业务过程中书立的购销合同免税，但对合同其他各方当事人照章征收印花税。(新增) (11)对改造安置住房经营管理单位、开发商与建造安置住房相关的印花税及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。 10.缴纳办法： (1)自行贴花(自算、自购、自贴销); (2)汇贴或汇缴(超500的，用缴款书或完税凭证缴纳，即汇贴;一类凭证频繁贴花很烦人，可按1个月期限汇总缴纳，即汇缴。采用汇缴方式的，1年内不得改变缴纳方式); (3)委托代征。 11.保存10年; 税法之耕地占用税法 耕地占用税分值不多，内容也不多，实在是乏善可陈啊，总结如下： 1.何为“耕地”? 种植农业作物的土地，包括菜地、园地。园地包括花圃、苗圃、茶园、桑园和其他种植经济林木的土地。 占用鱼塘及其他农用土地建房或者从事其他非农业建设，视同占用耕地。 2.【50%】耕地占用税实行地区差别定额税率，即人均耕地越少，税额可以越高，但提高幅度不得超过规定税额的50%。 3.计税依据为实际占用的耕地面积。 4.减免税规定。 (1)军事设置占用耕地。 (2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 (3)农村居民占用耕地新建住宅，减半征收。 5.【2元】铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地。(选择题出题点) 6.【30日内】获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。(2010年多选) 7.免税或者减征耕地占用税后改变用途的，应当补缴税款。 8.纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占耕地原状的，全额退税。 9.耕地占用税由地税系统一次性征收。 税法之土地增值税 注会税法的土地增值税法内容不仅在选择题中容易出现与契税相结合的多选题，而且还容易单独出现计算题，除了三大流转税(增消营)和两个所得税(企个)外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题，最后是计算增值额(需要记住税率)。以下分别总结本章的重要考点。 一、【有偿 国有】 我国土地政策的特殊性决定了我们在学习本章内容时要区分一些重要概念，比如集体土地要变为国有土地时才可以谈转让问题。“转让”(在二级市场)和“出让”(一级市场)又是不同的概念，出让是不征土地增值税的。 二、【征税范围】应征、不征、免征内容具体整理(必须掌握，仍对照“有偿”和“国有”、“转让”这几个关键词) 1.属于土地增值税的征税范围的情况(应征) (1)出售国有土地使用权 (2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 (3)存量房地产买卖 (4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让) (5)单位之间交换房地产(有实物形态收入) (6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 (7)投资联营后将投入的房地产再转让的 (8)合作建房建成后转让的 2.不属于土地增值税的征税范围的情况(不征) (1)房地产继承(无收入) (2)房地产赠与(对象有限定，无收入) (3)房地产出租(权属未变) (4)房地产抵押期内(权属未变) (5)房地产的代建房行为(权属未变) (6)房地产评估增值 3.免征土地增值税的情况(免征或暂免征收) (1)个人之间互换自有居住用房地产 (2)合作建房建成后按比例分房自用 (3)与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业 (4)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 (5)国家依法征用收回的房地产 (6)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 (7)企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的 (8)居民个人转让住房 三、【有偿、转让、国有之含义】理解上述征税范围要掌握核心关键词：“有偿”即取得收入、“转让”即权属发生改变、“国有”(不解释，不是国有的话，转让是非法的。)。另外特别指出：我国土地使用权可以转让，土地所有权是不能转让的。 四、关于税率 土地增值税的税率是需要记忆的，尽管偶尔在有些考试或许会给出，但出题人不给出该税率是十分正常的。总之，记住这个税率没有坏处。 表格(唯一的四级超率累进税率) 土地增值税税率表
注：累进依据为相对数，具体来说，是增值额和扣除项目金额之间的比率。 五、【应税收入】转让房地产取得的应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 六、扣除项目(计算题出题点) (一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让) 包括地价款(土地出让金或者实际支付的地价款)和取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。 (二)房地产开发成本(适用新建房转让) 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 (三)房地产开发费用(适用新建房转让) 1.纳税人能够按转让房地产项目分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的开发费用=利息+(取得使用权支付的金额+开发成本)*5%以内。 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(全部使用自有资金没有利息支出时按此处理)： 允许扣除的开发费用=(取得使用权支付的金额+开发成本)*10%以内。 3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其费用扣除不可以同时使用以上两种方法。 (四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让) 1.房地产开发企业涉及的具体税金有：营业税以及由此产生的城建税、教育费附加和地方教育附加。计算时注意营业税按照全额纳税(税率5%)、城建税根据城市、建制镇的不同税率会不同。 2.非房地产开发企业涉及的具体税金：比房地产开发企业多了个印花税 ，税率按“产权转移书据”0.05%(即万分之五)。由于房地产开发企业的印花税已经计入管理费用，所以不再单独计算扣除。 另注意：营业税税率仍为5%，但计税依据分为两种情况 (1)按余额计税，即转让其购置或者抵债所得的房地产，由转让收入减除购置原价或抵债作价作为计税依据。 (2)按全额计税，转让其他方式取得的房地产的，按照全额计税。 (五)其他扣除(适用房地产开发企业的新建房转让) 从事房地产开发的纳税人加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*20%。 注意：1.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除; 2.非房地产开发企业不得加计扣除。 (六)旧房及建筑物的评估价格 纳税人转让旧房和建筑物： 1.首先考虑评估价格(用重置成本价乘以成新度折扣率); 2.不能取得评估价格但可以取得购房发票的，可按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除; 3.没有评估价格也没有购房发票的，可以核定征收。 注意： 1.发生的契税可以提供完税凭证的，准予作为税金扣除，但不可作为加计5%之基数。(这一点在计算题时必须注意!) 2.正常应该发生的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额。 3.对未支付地价款或者不能提供支付地价款之凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。(无凭无据则不可扣除) 七、【简要总结】 (一)新建房转让可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用、税金。如其本身为房地产开发企业，还有加计扣除20% (二)存量房地产转让可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、税金、旧房及建筑物的评估价格。(没有建房，当然没有开发成本和开发费用，这些不用硬背，理解了自然就懂了。) (三)无论是否为房地产开发企业，也无论是转让新建房还是转让存量房，哪怕是单纯转让未开发之土地，可扣除项目中一定有取得土地使用权所支付的金额和税金，不同的只是税金包括的具体项目会有所不同。(比如其中的印花税) 八、【增值额之确定】通过转让收入减除扣除项目可得出增值额，税率的选择取决于增值额与扣除项目金额之比率，参见前述土地增值税税率表(含计算公式)，我们要学会套用公式计算应纳税额。 九、【何时使用评估价格】 (一)瞒报时; (二)扣除项目金额不实时; (三)转让之成交价格低于评估价格又无正当理由时。 十、【特别提醒】房地产评估价格不是由税务机关进行评估，而是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定。上述何时使用评估价格，其中第(二)项是涉及扣除项目金额不实，另外两项都是涉及转让收入不对。不必硬背，根据计算土地增值税的公式来理解即可，总之，税法上的原则就是：让国家吃亏可不行噢。 十一、【应纳税额之计算】应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除数。再次强调，税率最好是记住，如果出题人不给你这个表，咱也是没办法的。具体计算可参见刘颖老师轻1上的例题29和例题30。很典型的习题，其中第29题十分传统，没什么可说的，例题30可以认真看看。计算这类题都是先看是不是房地产开发企业，再看是新建房还是转让存量房，按步骤进行。 十二、清算问题(针对房地产开发企业) (一)纳税人应进行清算的三种情形： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)主管税务机关可要求纳税进行清算的三种情形： 1.取得许可证满三年仍为销售完毕的; 2.纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的; 3.已竣工验收的项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。或该比例虽未达85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的。 其余有关清算的各项内容可参见东奥税法轻1第208页刘颖老师的总结，这里不再一一列举。 十三、税收优惠相关 (一)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征。如超过20%，就其全部增值额按规定计税。(常考点，记住：不是只就超出部分征，而是就全部增值额征) (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征。 (三)因城市实施规划、国家建设需要而搬迁、由纳税人自行转让原房地产，免征。 (四)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征。 十四、【预征率】除保障性住房外，各地区【不低于】一定比例：东部2%;中部、东北1.5%;西部1%。(想想我国哪里发达，就记住了，选择题可以出现。) 十五、转让房地产合同签订后7日内申报纳税，房地产座落在两个或两个以上地区的，分别纳税，因为土地增值税是地税。为纳税人之方便，可以定期申报方式纳税，但须备案，且定期申报方式确定后，1年内不得变更。 税法之契税法 契税是小税种，其与其他税种相比最大的特点是纳税人不是转让方，而是承受方，据说是为了保护承受方之利益(注意：印花税则一般由交易双方纳税。)契税常与土地增值税结合出多选题，自身也可以出单选题。内容不多，记住就可得到全部分数，且听我一一道来。 一、【契税纳税人】纳税人为境内转移土地、房屋权属的承受方。以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。此时补缴的不是转让房地产的契税(这个应该由房地产的承受方缴纳)，而是之前取得土地使用权时未缴、现在旧事重提作为承受方要缴纳的契税。 二、【征税范围】 (一)国有土地使用权的出让(一级市场)征契税，但不征收土地增值税。(注意与土地增值税相关政策对比) (二)房屋买卖，包括以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为，征收契税和土地增值税。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，权属未变化，免税。还有些类似规定，只要权属未发生改变，则不缴纳契税。 (三)房屋赠与(含获奖、继承等方式)征收契税，法定继承除外。 (四)房屋交换有差价，征契税。即等价交换是免契税的。一般也会征土地增值税，个人交换居住用房经核实可免征土地增值税。 (五)国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税，不得因减免土地出让金而见面契税。(此语经常出现在选择题中) 三、【计税依据】
四、关于个人购买住房
东奥信仰提示：此处略作解释：关键词是普通、唯一。均满足，一般是减半征收，实务中契税一般是4%(所谓3%到5%之间嘛)，减半就是2%。如果再满足90㎡以下，则再减半，即为1%。这就是表格中第2和第3的关系。 五、契税优惠的特殊规定 (一)企业合并、分立、公司制改造，免征契税。 (二)企业股权重组转让免征或不征。 (三)企业出售，安置30%以上职工(签订不少于3年的劳动合同)的，减半征收契税;安置全部职工(签订不少于3年的劳动合同)的，免征契税。此点容易出客观题。 六、【契税的征收管理】纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得类似凭证的当天发生纳税义务，自纳税义务发生之日起10日内在土地、房屋所在地交税即可。 税法之房产税法 房产税是税法小税种中较为重要的一个税种，与城镇土地使用税还有很多相似之处，但主要考点似乎不在税收优惠(因为税收优惠容易记住)。主要考点主要是涉及税率的计算型选择题，涉及到判断按照房产余值计征还是从租计征之问题，最后就是纳税义务发生时间会出判断型选择题(多选为主)。以下是本章详细内容： 一、纳税人：产权所有人、承典人;代管人、使用人。2009年起，“老外”也要交。还有哪个税“老外”也要交了?答案是：城镇土地使用税(2010年起)。 二、征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。注意房产不等同于建筑物。 三、房产税的税率。(需要牢记)
四、房产税之从价计征(税率1.2%) 按照房产原值一次减除10%——30%的扣除(损耗价值)后的余值，若为独立的建筑物，在进行扣除前先对房产的原值进行确定(即打折扣)。原值若明显不合理则需要评估，没有原值的由所在地税务机关参考同类房产的价值核定，10——30%的比例由省级人民政府确定。 五、投资联营的房产应纳房产税区分以下两种情况： (一)以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计算房产税。 (二)对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。 六、融资租赁房屋应纳房产税 由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。理由在于融资租赁房屋实质上属于分期付款购买，所以不能按照从租计征，而应采用从价计征之计税形式。 七、房屋附属设备和配套设施计税 凡是以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入房产原值，计征房产税。 更换时，可扣除原件价值。(合情合理)对易损常坏配件，更换与否对房产原值没有影响。(这是为了节省交易成本的需要) 八、房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用。 宗地容积率低于0.5的，按照房屋建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 九、居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人纳税，属于自营的，按照房产原值减除10%——30%后的余值计征，无原值或无法区分业主共有房产和其他房产的，由地方税务机关核定。出租的，按照租金收入计征。 十、出租房产之免收租金期不影响缴纳房产税。 十一、【税收优惠】 (一)国家机关、人民团体、军队自用房产免征房产税。出租房产及其他非自用房产均应纳税。 (二)由国家财政部门拨付事业经费的单位所有房产，本身业务范围内使用的房产免征房产税，其附属工厂、商店、招待所等用房，照章纳税。 (三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但其附设的单位，如影剧社、饮食部、茶社、照相馆等使用的房产以及出租的房产，照章纳税。 (四)个人所有的非营业用的房产免征房产税，营业用房和出租用房照章纳税。 (五)央行(含外汇管理局)所属分支机构自用房产免征房产税。 (六)专门经营农产品的批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。 (七)供热企业为居民供热所使用的厂房继续免征房产税。 (八)商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征房产税。 信仰提醒：此部分优惠其实很容易分辨，只要大概记住这些行业或企业即可，自用或自身需要的业务用房就免税，混在一起但能分开的就按比例，无法分开的，对不起，全纳税。这是税法的基本规矩，总之，鼓励纳税人核算清晰，以便该免税的免税，该纳税的纳税。 十二、房产税征收管理相关考点 (一)“之月”：纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。(其余一般为“次月”) (二)“次月”：取证、使用、交付、验收、建成的“次月”。注意区分：自行新建房用于生产经营，是从建成之次月起缴纳房产税，只有将原有房产用于生产经营，才从生产经营“之月”起缴纳房产税。 (三)房产税按年计算、分期缴纳，具体由省级人民政府确定。(回顾一下：10——30%的比例由省级人民政府确定。) (四)与城镇土地使用税有很多相似之处：1.按年计算、分期缴纳;2.纳税期限由省级人民政府确定。一个房子一个地，中国特色嘛，记住就好。 税法之关税法 关税一章内容主要出客观题，出题点也集中在特殊性规定上，比如关税适用税率的特殊情况上。有些内容可考性太低，整理时予以战略放弃，请小伙伴们自行判断，若本人笔记未整理内容而考试居然出题了，本人概不负责。(无法定和约定义务，故无责任)，祝大家在东奥学习愉快，到此篇为止，税法小税种全部总结完毕。 一、【税则归类原则】原材料看属性，制成品看用途。无法归类的报海关总署明确。 二、【滑准税】是一种特殊的从价定率征税办法，其规则是随着进口商品价格由高到低而由低到高设置。进口商品大部分是从价定率计征，少部分会选择从量定额法、复合法(也叫混合法，及从价和从量并用)和滑准税。 三、【特别关税】包括报复性关税、反倾销税与反补贴税、保障性关税。(选择题) 四、进口适用税率的选择是根据货物的原产地而确定，最惠国税率、协定税率、特惠税率的国家或地区的名单，由国务院关税税则委员会决定，报国务院批准执行。注意：不是海关总署决定，而是由关税税则委员会决定。 五、原产地不明的进口货物实行普通税率。 六、关税税率的适用规则(一般为“当日”) (一)进出口货物，应按纳税人申报进口或者出口之日实施的税率征税。 (二)进口货物到达之前，经海关核准先行申报的，应该按照装载此货物的运输工具申报进境之日实施的税率征税。 (三)进出口货物的补税和退税，应按该进出口货物原申报进口或出口之日所实施的税率。但有特例情况。参见刘颖老师总结的表格，对于这一内容，只能理解、比较记住，选择题几乎每年都考：
信仰提示：从实质上来说，不合法的按查获之日税率，合法的，看实质视为进口之日，不管是“暂时进口转为正式进口”抑或是“税则改变、完税价格审定差错本身不改变进口本身的正式性和合法性”，其实质都是要找哪天算是正式进口，这一天的税率就算数。(此段读者可忽略，呵呵。) 七、【原产地规定】进口关税税率主要看原产地，我国采用全部原产地生产标准，实质性加工标准。前者很好理解，关键是后者。所谓实质性加工标准，是指对两个或两个以上国家参与生产的产品，确定原产国时以最后一个对货物进行经济上可以视为实质性加工的国家为原产国。 八、实质性加工是指满足下列条件之一： (一)进出口税则4位数税号一级的税则归类发生改变; (二)加工增值部分占新产品总值比例超过30%及以上的。(这一点经常出题，甚至可以出计算型选择题) 九、关税完税价格。这是重点内容，说其重点，是因为关税完税价格对消费税、增值税的计算有影响。当然，关税和消费税一样，是价内税。一般进口货物的关税完税价格是以成交价格为基础的完税价格。货价包括应由买房负担、支付的佣金、经纪费、包装费用、与货物视为一体的容器费用和其他费用。但不包括买房向自己的采购代理人支付的购货佣金(此为重点)，也不包括货物进口后发生的安装、运输费用。 十、进口货物的完税价格表示为CIF：C是完整的货价;I是保险费，包括在出口国和进口途中的保险费;F是运费和其他费用，也是包含在出口国和进口途中的运费和其他费用。最后看下刘颖老师提供的归纳表格： 完税价格的构成：
十一、关于货物海关估价方法之选择(按顺序)： (一)相同或类似货物成交价格方法 (二)倒扣价格方法 (三)计算价格的方法 (四)其他合理的方法 十二、不得使用以下价格(选择题出题点)： (一)境内生产的货物在境内的销售价格; (二)可供选择的价格中较高的价格; (三)货物在出口地市场的销售价格; (四)以计算价格方法规定的有关各项之外的价值或费用计算的价格; (五)出口到第三国或地区的货物的销售价格; (六)最低限价或武断虚构的价格。 十三、特殊进口货物的完税价格。 此部分内容好多，但考试一般肯定会出题，某些考生如果觉得为了一分要记下整个表情不划算的话，可以战略放弃，图表见刘颖老师2014年税法基础班讲义或者东奥税法轻1第177页。 十四、出口货物完税价格。 出口货物一般都采用从价定率计算关税，完税价格与进口货物时类似。 出口货物关税完税价格的构成：
十五、成交价格不能确定时，依照下列方法估定(对比记忆，看到能选对即可，不必背下来)： (一)同时或大约同时向同一国家或地区出口的相同货物的成交价格; (二)同时或大约同时向同一国家或地区出口的类似货物的成交价格; (三)根据境内生产相同或类似货物的成本、利润和一般费用、境内发生的运输及其相关费用、保险费计算所得的价格; (四)按照合理方法估定的价格。 十六、关于运费和保险费与完税价格之确定，值得记住的只有一条：无法确定或未实际发生运保费的，按照同期同行业运费率计算运费，按照(货价+运费)乘3‰计算保险费。将计算出的运保费计入完税价格。 十七、关税法定减免： (一)关税税额一票50元以下(RMB) (二)无商业价值的广告品和货样(此处考试时选项常设置为“广告品和货样”，关键词是“无商业价值”，切记!) (三)外国政府、国际组织无偿赠送之物资 (四)进出境运输工具装载的途中必须的燃料、物料和饮食用品 特别减免一般针对科教用品、扶贫慈善性捐赠物资等，了解一下即可。 十八、征收管理： (一)进口货物应自运输工具申报进境之日起14日内; (二)出口货物应自货物运抵海关监管区后装货的24小时以前。 (三)关税的缴纳：纳税人应自海关填发税款缴款书之日起15日内缴纳关税。 (四)关税延期纳税的最长时限是6个月。 (五)关税溢征、补征和追征 注意：征管法对溢征、补征的期限均为3年，追征还有“特殊情况延长至五年”，对偷税、抗税、骗税则无期限限制。当然，滞纳金都是少不了的。 税法之城镇土地使用税法 本章内容比较简单，学习时注意比较其与房产税的一些相似规定，对应对选择题很有帮助。税收优惠的内容颇多，但其实不用都记住，一般凭常识可以判断。 一、【纳税义务人】为拥有土地使用权的单位和个人，上述人等不在土地所在地的，实际使用人或代管人为纳税人。权属未确定或存在纠纷的，由实际使用人纳税。若土地使用权由双方共有，则分别纳税。另注意：城镇土地使用税的征税对象包括国有土地和集体土地。 二、【征税范围】也是城市、县城、建制镇和工矿区，与房产税一致。具体范围的确定，也是由省级人民政府划定。 三、【税率】为定额税率，具体数额不必记忆。经省级政府批准，经济落后地区的税额标准可以降低，但降低额不超过最低税额标准的30%。经济发达地区的税额标准可以提高，但须报财政部批准。 四、【计税依据】为实际占用的土地面积，按照下列方法确定： (一)测定的土地面积 (二)土地使用证书确认的土地面积 (三)纳税人自行申报的土地面积(核发使用证之后再行调整即可) 五、【纳税期限】按年计算、分期缴纳，具体期限由省级政府确定。 六、税收优惠： (一)法定免征： 1.国家机关、人民团体、军队自用土地 2.国家财政拨付事业经费的单位自用土地 3.宗教、公园、名胜古迹自用土地 4.市政街道、广场、绿化地等公共用地 5.直接用于农、林、牧、渔的生产用地(不包括农副产品加工场地和生活办公用地) 6.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用土地 7.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园可以与其他用地区分开来的土地 8.免税单位无偿使用纳税单位的土地 9.央行和外管局所属分支机构自用土地 信仰提醒注意： 1.其他优惠不再一一列举，总之，涉及教育、医疗、农业以及其他由财政拨款支持的单位，其自用土地均要免税，因为就是征了也是白征，还得再拨款，自己的钱左手换入右手，不符合节约交易成本的需要。 2.城镇土地使用税的优惠与房产税基本一致，在房产税中就不再列举了。 (二)省级地税确定的优惠 (1)对机场飞行区用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税;场内道路用地依照规定征收城镇土地使用税。机场工作区(包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场)用地、生活区用地、绿化用地，均须依照规定征收城镇土地使用税。(新变化) (2)对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的土地，暂免征收城镇土地使用税。 (3)对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。 (4)对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房继续免征城镇土地使用税。 (5)对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体办法由省级财税主管部门确定。 七、城镇土地使用税由地税系统征收，在土地所在地纳税。如果土地跨省，分别纳税，如果属于同一省内但跨地区，由省级地税局确定纳税地点。 八、纳税义务发生时间： 城镇使用城镇土地一般是从“次月”起发生纳税义务，只有新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。
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