一、人寿平安模式：带长期租约的核心资产在过去的24~36个月中，带有优质租户长期租约的欧洲资产大受欢迎。大部分投资实例中都有利率非常理想的银行贷款，从而每年现金回报非常可观。这种类型的物业投资并不需要太多的资产管理，租户负责打理这些物业，并按月或季度支付租金。 现成的案例如中国人寿保险股份有限公司，全国最大的保险公司，与卡塔尔控股在金丝雀码头10 Upper Bank Street买了一栋价值7.95亿英镑的办公楼。其中中国人寿占70%的股份。2013年平安保险在伦敦金融城劳埃德大楼的投资也是类似的案例。 若收购一处租金回报率为6%以上的资产，3~4%的银行贷款利率，就有可能获得每年10%以上的现金回报。但随着近12个月市场价格的涨幅，现在要寻找这么高回报率的资产愈发困难。近期，伦敦市中心的写字楼，带有十年以上租约的优质租户，价格所反映的收益回报率也低至4~5%（因此说明价格较高），而相类似的资产若位于巴黎或者柏林，收益回报率为5~6%左右。当然，高收益回报率的资产在二类市场仍有可能，但通常这种情况很难获得银行贷款，比如马德里。 因此，现阶段的商业模式有必要将投资目光转向二类城市中那些带优质租户的资产（因此能拿到银行贷款），或关注二类国家的市场。我们注意到以下这些国家具有不同投资额度的投资机会： 案例1：英国物流中心 该资产由一家批发兼零售分销商承租下来，作为他们全国的分配中心。该租户公司每年营业额超过9亿英镑。其所属的欧洲集团每年营业额超过40亿欧元。 该资产室内面积约为24,840平方米。 永久产权。 租约到2027年4月到期，每五年重审租金，租金只涨无跌。 现在租金为每年1,764,086英镑。售价为2500万，租金收益率为7%, 银行贷款60%。 案例2德国地区零售商店 全部租给Netto，租约15年。Netto是一家丹麦连锁零售商，连锁店超过1000家。 现在租金为每年205,000欧元。 售价为300万，租金收益率为6.8%。 银行贷款为总价的65%。 案例3：北欧挪威首都奥斯陆的写字楼
2012年完工的新建物业。 100％租给一个提供产品、系统与服务的国际石油供应商公司10年（至2014年4月起算）；此公司拥有超过30亿欧元的市值。 每年租金约为6200万挪威克朗，约 740万欧元。 价格约为1.2亿欧元，6％租金回报率。 可确保获得购买价55％以上的贷款。 案例4：西班牙-租给当地政府的组包资产包 非核心地区的组合资产，全部租给当地西班牙政府。 长达15年以上的长期租约。 总价超过3亿欧元。 因为是租给政府，租金收入稳定可靠，可获得理想的银行贷款条件。 每年现金回报率超过10%。 对于此类相对大规模的资产组合包，价格折扣将会非常大。 可以策略性拆分资产，个别高价出售，以获得额外的资本增值回报。 二、绿地万达模式：开发类投资想要获取更高的收益，就需要将目光投向开发项目。中国房地产开发商如绿地集团、万达集团已经于过去的一年在伦敦大量投资，收购项目如RAM啤酒厂住宅项目，赫茨米尔和one Nine Elms开发项目。 如接下来在伦敦的这个案例： 位于伦敦西部中高端住宅区域的住宅开发项目。 该项目包含约6.5万平方米可售建筑面积，即约800个以上的住宅单位。 该项目将与欧洲最著名最优质的开发商以及欧洲最有实力的著名投资管理公司合作，两大实力合作伙伴保证了该项目的风险控制。 总开发价格为4.6亿英镑，每平方米平均售价约为6300英镑。 总开发成本预算为3.3亿英镑，包括根据政府规划与商业需求重新开发该区域。 预估总利润为1.2亿英镑以上。 需投资5000万英镑左右，5年期预估股本回报倍数2.72。 目前通过预售给地产专业投资机构如如英杰华和阿布扎比投资局，并且用预付金开发物业，很大程度降低了退出和销售风险，从而大大减少了投资所需的资金额度，从而提高了股本回报率。这是该项目的一个关键属性。 三、珈南模式：移民地产投资对于中国投资人来说投资欧洲房地产市场的一个主要问题是如何解决在异国市场的收购和退出策略。近几年，欧洲一些国家推出了很吸引人的移民政策，外国籍投资者（无论是投资住宅还是商业资产）都能获得长期或者短期的居留权，并且无移民监。这样的政策对于中国个人来说是非常吸引人的，因此针对中国移民购房者设定相关退出渠道是非常有潜力的投资模式。 作为这类投资的比较有名的代表要数建银精瑞旗下新成立的专注于国际平台的珈南资本。珈南资本建立了投资住宅开发项目的基金平台，该基金平台的第一笔交易位于葡萄牙首都里斯本，现阶段已经完成募集和投资。 中国的房地产基金提供资本将该物业改造成包含超过50套酒店式公寓的高端住宅。这些物业位于里斯本市中心老城区，属于老房改造项目，相当于上海的老洋房和北京的四合院，改造后类似于上海的“新天地”和“田子坊”。 最终公寓先以期房出售给中国购房者以便中国移民购房者提早申请移民。 由于物业属性对资产管理和维护等要求低，因此非常适合海外业主。其主要目标租户为旅游观光者，租金回报也高于普通的标准公寓。 物业开发商为葡萄牙地产基金，从属葡萄牙最大的银行之一。 这支基金（即珈南基金）一期募集600万欧元（或等值人民币），存续期一年，并额外约定“满六个月且销售达到75%可提前兑付，向优先级LP投资者兑付13%~15%的年化预期收益。投资人可以优惠价优先选购房产并免中介服务费办理移民；或在基金成立3个月后，以基金份额（无投资收益）换购房产并免中介费办理移民。” 这样的机会将房地产投资、开发和移民结合起来，在住宅和商业地产投资中都可以实现。其他国家包括西班牙、希腊、塞浦路斯和爱尔兰都有相应的投资机会。 四、民企模式：间接投资以上所有投资案例都是直接投资方式，最理想的情况是与当地有相关专业知识与经验的机构达成合作伙伴关系，并且共同投资，从而保证利益一致，共同分享收益和风险。但是也可以以另外一种方式投资到成熟的欧洲基金，这些基金通常都由世界最大最著名的投资管理公司管理。投资项目种类也很多，目标回报率为5~10%不等，其中一部分基金只对较大投资金额开放。 现在一些核心国家的次级城市或地区非常令人关注，比如英国。在这些地区仍然有希望收购较小投资额并且地段优质的资产，租金回报率可达10%以上。这些物业通常带有短期租约，对资产管理要求较高，因此需要当地有实力有经验的平台协助。英国监管下的一些成熟基金就有针对这类项目的产品，投资者只需投资10万英镑以上即可参与。在过去的12个月中，这类投资的年现金回报率达10%以上，内部收益率达15%以上。 （作者：AllanKnapp Charles Allan Associates 合伙人） |
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位于距离奥斯陆市中心
