第一章 总 则 本章对《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的立法目的及依据，不动产登记及不动产的概念，不动产登记的类型，不动产登记的原则，需要进行登记的不动产权利种类，不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。 不动产登记有哪些类型？ （适用《暂行条例》第三条） 《物权法》第六条规定：“不动产的设立、变更、转移和消灭，应当依照法律规定登记”。按照《物权法》的规定，同时吸收和借鉴《土地登记办法》、《房屋登记办法》等相关规定，不动产登记的类型包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记；其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。 不动产首次登记。不动产首次登记作为一种登记类型，是《暂行条例》的首创，在《暂行条例》出台之前，存在着土地总登记、初始登记、设立登记等相关登记类型，名称和内涵并不统一，《暂行条例》将其统一归纳为了首次登记。 变更登记。不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的，权利人就应当向不动产登记机构申请变更登记。变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 转移登记。转移登记主要针对不动产权属发生转移的，这是各种不动产权利登记中最为普遍的一种登记类型，主要情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。 注销登记。不动产权利灭失的，权利人申请注销登记。注销登记在各种不动产登记中已经普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的；法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。 更正登记。更正登记一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免地会出现各种错误，创设更正登记制度原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。《土地登记办法》和《房屋登记办法》也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。 异议登记。异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是《物权法》规定的一项新的不动产登记制度，《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此制度进一步进行了明确的规定。 预告登记。预告登记是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 查封登记。在民事诉讼中，查封是人民法院为限制债务人处分其财产而最常采用的一种强制措施。在刑事诉讼中，公安、检察机关为了侦查案件的需要，也可以对犯罪嫌疑人的财产进行查封。查封既可以适用于动产，也可以适用于不动产。对于动产的查封，一般是在查封标的之上加贴封条，以起到公示之作用；而对于不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。因为不动产以登记作为公示的手段。由此可见，查封登记，是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。 其他登记。《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”在实践中，2006年6月，银监会批准在浦东新区设立上海信托登记中心，从事信托财产登记的试点和探索。登记类型包括了初始登记、更正登记、变更登记、终止登记等类型。考虑到目前信托登记还在研究和探索中，全国性的不动产信托登记管理办法尚未出台，立法时机尚不成熟，因此《暂行条例》对此并未作出规定。 登记管辖权冲突如何解决？ （适用《暂行条例》第七条） 《暂行条例》规定由所跨县级行政区的主管部门先行协商管辖，协商不成的由他们共同的上级登记主管部门指定管辖。但是无论是协商管辖还是共同上级的指定管辖都要注意《暂行条例》所规定的便民原则。此处的指定管辖由共同的上级主管部门指定管辖，体现了上级主管部门的指导和监督职权。 同时，我们还需要注意，本条说的是管辖争议县级行政区的共同上级，因此，指定管辖的部门不一定是县级部门的上一级。比如，跨地市级行政区的不动产虽然也是跨县级行政区的，指定管辖应由两个地级市的上一级指定，一般是省级登记主管部门；如果恰好这两个地级市又是跨省的，那么就应由国务院国土资源部来指定管辖。 第二章 不动产登记簿 本章是关于不动产登记簿的有关规定，具体包括了不动产登记簿的登记单元、登记内容、介质形式、登记人员的要求以及登记簿的保管等内容。 不动产登记簿应记载哪些事项？ （适用《暂行条例》第八条） 不动产登记簿的主要记载事项，主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。 不动产的自然状况。不动产的自然状况主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。以土地登记簿记载为例，其坐落便是指宗地所在地的名称，界址主要是通过地籍编号和图号体现，面积则是指宗地的大小，用途主要是指土地的使用类型，具体包括水田、果园、天然牧草地、住宿餐饮用地等，按照《土地利用现状分类》的规定予以记载。对于房屋而言，还包括房屋的楼层等信息。 不动产的权属状况。不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。以土地登记簿记载为例，权利人是指土地使用权人或所有权人；类型是指集体土地所有权、国有建设用地使用权等类型；内容是指房屋容积率等限制内容；来源是指继承、转让、赠与等取得土地权利的方式；期限是指土地使用权的期限；权利变化情况，是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。 不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。在异议登记的情况下，登记簿记载的是他人对登记簿记载提出异议这一客观事实；在预告登记的情况下，登记簿记载的是他人享有将来发生物权变动请求权这一事实；在查封登记的情况下，登记簿记载的是司法机关查封的事实。上述情况下，都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。 登记簿有哪些记载要求？ （适用《暂行条例》第十条） 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。“各类登记事项”指的就是：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。 所谓“准确”，是指记载于不动产登记簿中的各类登记事项应与真实状况保持一致，只有这样才能保证不动产登记簿所记载的权利与事实上的权利是一致的。 所谓“完整”，是指应当记载的各类登记事项均毫无遗漏地记载于不动产登记簿上了，包括各种自然状况、权属状况和其他事项。不过，并不是说每一项不动产登记都应当记载自然状况中的“坐落、界址”等所有要素、权属状况中的“主体、权利变化”等所有要素、涉及不动产权利限制提示的事项和其他事项，而是根据不同类型的不动产权利所需要记载的事项，将所有真实存在的能够反映不动产权利的各项具体要素记载于不动产登记簿上即可。 所谓“清晰”，是指能够在不动产登记簿上清楚明晰地看到所记载的各类登记事项。这要求不动产登记簿的设置需合理，在不同的簿页和栏目记载不同类的事项，记载内容也应按照一定的逻辑顺序进行安排，打印或手写的字体大小适中、字迹清楚易识，以保证查看完不动产登记簿就能对所登记的情况一目了然。 任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。“任何人”，包括权利人、利害关系人、登记机构工作人员和其他人等所有人。可以修改登记事项的唯一例外是依法进行更正登记。“更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记簿上记载的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记。”“依法”，要求只有出现前述两种情形才能进行更正，而且要求遵循相关程序规定来操作更正登记。 登记簿与档案管理有哪些区别？ （适用《暂行条例》第十二条） 不动产登记簿作为不动产登记机构在办理登记业务中形成的重要产权资料，与一般的管理档案之间应当注意加以区分： 一是不动产登记资料不属于严格意义上档案的范畴。按照《档案法》第二条的规定：“本法所称的档案，是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。”而不动产登记资料是不动产登记机构在登记过程中形成的资料，主要包括两部分：一部分是不动产登记结果，包括不动产登记簿记载的主要信息；另外一部分是不动产登记原始资料，包括不动产权属来源文件、不动产登记申请书等申请材料以及不动产登记机构审核材料。 二是不动产登记资料和档案在保存的目的、功能上存在差异。不动产登记资料保存的目的是为了便于公开查询。但是档案保存的主要目的是封存保护。虽然有的档案也允许查询，但是查询只是档案保存的很次要的目的或者功能。 三是将不动产登记资料作为档案管理，无法实现各部门之间的不动产信息共享。 四是将不动产登记资料作为档案管理，不利于不动产的交易。将不动产登记资料作为档案资料进行管理，一方面不便于当事人查询，不利于保护交易安全；另一方面由于不动产登记机构不掌握不动产登记资料，当事人因不动产发生买卖、抵押等情形申请登记时，不动产登记机构无法准确及时有效地办理不动产的转移、抵押等登记手续，不利于维护正常的经济秩序。 五是实践中土地登记资料和房屋登记资料等不动产资料都没有纳入档案管理。 第三章 登记程序 本章是关于不动产登记程序的规定。《暂行条例》作为不动产登记的程序法，对不动产登记的申请程序、申请人所要提交的材料、登记机构的审查程序、登记程序的完成等登记程序的基本问题进行了规定。 不动产登记的申请原则是什么？ （适用《暂行条例》第十四条） 不动产登记申请应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。除一些法定的可以单方申请的情形外，其他情形均需当事人共同申请。不动产登记，作为不动产物权变动的公示方法，主要是为了不动产权利交易服务的，是交易双方关于权利变动的意思表示一致的外在表现。这就首先要求双方就权利变动达成意思表示的一致，而这种意思表示的一致在登记程序中就体现为共同申请。 《暂行条例》第十四条第一款明确了不动产登记以共同申请为原则。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方行为，需要两个意思表示的合致方得以成立。合同作为一种典型的双方行为，是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的不动产登记，才能发生物权变动的效力。基于这些行为的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而使登记的公示公信效力受到影响。 第十四条第二款明确规定了可以由当事人单方申请的情形。在条文形式上，由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方式且类型有限，因此，本款采用了列举的方式对可以单方申请不动产登记的情形进行了规定。在条文内容上，该款列举的单方申请的情形基本上可以分为两种：一是不存在不动产权利的交易，也就不存在对方当事人，只能单独申请；二是权利来源于法律的规定，不需要征得原不动产权利人的同意，也没有必要要求原权利人和现权利人一同申请。具体来说可以分为七种类型： 第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形；第二类是继承、接受遗赠取得不动产权利的情形；第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形，包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为；第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的情形；第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的情形；第六类是申请更正登记和异议登记的情形；第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。这属于兜底性的规定，涵盖了其他可以由当事人单方申请的情形。 怎样申请或撤回登记？ （适用《暂行条例》第十五条） 现场登记。申请登记的地点应当到不动产登记机构现场进行。随着房地产经济的迅速发展，不动产的价值往往比较大，登记申请人亲自到场申请登记便于登记机构准确了解当事人的真实意思表示，可以在一定程度上减少登记错误的发生。在某些特殊情况下，当事人无法亲自到场进行登记申请，或者由于知识水平有限无法亲自完成手续复杂的登记申请，这时可以由当事人的代理人到场代其进行登记申请。 代理登记。代理登记，一般是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行登记，登记的法律效果直接由被代理人承受的法律关系。代理登记具有以下特征：其一，代理人必须在代理权限内实施代理登记行为，代理人超越代理权限进行的代理行为，为效力待定行为，必须经被代理人追认才产生代理的法律效果；其二，代理人必须以被代理人的名义实施登记代理行为；其三，代理登记行为的法律效果直接归属于被代理人。 登记申请的撤回。根据登记依申请原则，在申请人向登记机构提交登记申请材料后，登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。这不仅是依申请设立登记原则的重要体现，也是对尊重当事人意思自治原则的诠释。登记事项记载于登记簿为登记生效要件，标志着登记的完成。而此前的登记申请人提交登记材料通过登记机构的初步审查后，仅仅发生受理的效力，意味着登记的机构将对登记事项进行下一步的审查，不代表登记机构一定会将申请登记事项记载于登记簿之上。 登记申请应该提供哪些材料？ （适用《暂行条例》第十六条） 登记申请书。登记申请书是由登记机构制作的，登记申请人填写的记载登记事项的文书，是除查封登记等特殊登记之外的任何登记当事人都必须提交的资料。登记申请书中需要填写的内容一般应当包括：申请人的基本情况、不动产坐落情况、申请的具体事项等内容。登记申请书具有重要的意义：首先，登记申请书表明了当事人有申请登记的意思表示。不动产登记以申请为基本原则，除非法律另有规定，否则登记机构不得依职权主动进行登记。因此，没有登记申请书，原则上登记机构不得依职权主动进行登记。其次，登记申请书中记载了需要登记的事项，其划定了登记机构的活动范围。登记机构不得超越该范围进行登记，否则属于违法行为。 申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。这些都是能够证明登记申请人身份的材料，在《土地登记办法》中表述为“申请人身份证明材料”，具体可以分为本人申请和代理人申请两种情形。 相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。这些材料都是用来证明申请人所申请登记的事项的，只是因申请登记事项不同，所提交的材料不同。如划拨国有建设用地使用权初始登记应提供人民政府的划拨决定书等材料，出让国有建设用地使用权初始登记应提供建设用地批准书、国有建设用地使用权出让合同等材料，抵押权的初始登记应当提供抵押土地的土地权利证书、抵押合同等证明材料。 不动产界址、空间界限、面积等材料。根据《物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”的规定，本项规定了申请不动产登记应当提供不动产界址、空间界限、面积等材料。 与他人利害关系的说明材料。是指能够说明与登记事项有关的他人利害关系的材料。如在因继承发生的不动产变更登记申请中，需要提交的能证明继承人与被继承人关系的户口本、其他继承人放弃继承权声明书以及继承人与被继承人亲属证明等材料。 法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。这属于兜底性的规定，涵盖了其他的可能情形。 第三章 登记程序 登记机构如何进行初审和受理？ （适用《暂行条例》第十七条） 收到登记申请材料后，登记机构具体应从以下几方面进行初步审查： 是否属于登记职责范围。审查登记申请事项是否属于不动产登记机构的职责范围。 申请材料是否齐全。登记机构应当审查申请人提供的申请材料是否齐全，《暂行条例》第十六条规定了申请登记时申请人应当提交的材料。 是否符合法定形式。申请登记材料应当符合法定形式，对于申请材料不符合法定形式要求的，不能办理登记。申请人提交申请登记材料时，依据登记类别的不同可能包括登记申请书、当事人身份证明、房屋所有权证书（房地产权证书）或房屋他项权证书、合同等登记的原因证明文件，以及建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等申请材料。为了对申请人不动产登记意思表示的真实性有一个基本的判断，申请人提交的申请登记材料一般情况下应当为原件。需要注意的是，要求申请人申请登记时提供原件，并不是要把这些原件都由登记机构收存。 初步审查符合以上三个条件的情形，不动产登记机构应当受理申请人的登记申请。一种情况是，初次提交的申请材料便符合以上三个要求的，登记机构应当受理。另一种情况是虽然申请人初次提交的申请材料不能完全符合以上三个要求，但是能够及时按照要求提交全部需要补正的申请材料，本次提交的材料符合初步审查条件，则登记机构也应当受理。 申请材料当场更正后咋受理？登记申请人往往不具备专业的申请不动产登记的知识，提交的登记材料难免会产生各种错误。为了方便登记申请人申请不动产登记，对于申请材料能够当场更正的错误，登记机构应当告知申请人当场进行更正，申请人按照要求对申请材料进行更正的，登记机构应当受理。 申请材料不齐或不符合法定形式的咋处理？申请材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，申请人能够当场补正的且符合受理条件的，登记机构应当受理。 不属于本登记机构职责范围的登记申请咋处理？对于不属于本登记机构职责范围的登记申请，不能简单告知申请人不予受理，还应当当场告知申请人向有登记权的机构申请登记。 登记机构按照本条规定的情况对登记申请进行相应处理后，不能仅仅采取口头告知的形式，还应当用书面的形式及时通知申请人。 登记机构应当查验哪些内容？ （适用《暂行条例》第十八条） 一是不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。判断不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致，通常可以通过审查测绘报告来进行。 二是权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致。 三是申请登记的不动产是否存在权属争议。申请登记的不动产如果存在权属争议，有尚未解决的纠纷存在，那么登记机构就不能对不动产进行登记，否则就相当于登记具有了审判的性质，对实体法律关系进行了裁判。 四是登记申请是否违反法律、行政法规的规定。登记申请不得违反法律、行政法规的规定。 登记机构应履行哪些调查职责？ （适用《暂行条例》第十九条） 实地查看。实地查看是不动产登记机构的一项重要审查职责，可以大大降低登记错误的发生率。但由于会降低登记效率，登记机构不可能做到对每一件登记申请都进行实地查看，为了便于登记机构的具体操作，第十九条第一款对登记机构可以实地查看的情形做出了列举规定。 调查。第十九条第二款、第三款规定了登记机构进行调查的权利和申请人、被申请人应当予以配合的义务。对可能存在权属争议、或者可能涉及他人利害关系的登记申请涉及的不动产进行实地查看和调查，有利于维护正常的不动产交易秩序，更好地保护权利人的合法权益，并且可以有效避免因申请人提交的申请资料与事实情况不符而造成的登记机构的登记错误，因此登记机构要求进行实地查看、询问等审查程序时，申请人、利害关系人或者有关国家机关有义务予以配合。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对不动产的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人等就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问的方式来明确不动产物权的设立、消灭事项。 审查时限是否包括公告时间？ （适用《暂行条例》第二十条） 本条所规定的审查时限并不包括公告的时间。公告并非不动产登记的必经程序，如果登记机构在进行审查时需要公告，或者法律法规有明确的规定需要公告的，公告的时间应当另行计算。在《暂行条例》中未规定公告及公告期限的相关内容，一是由于作为行政法规的《暂行条例》不宜规定过细，关于公告的具体规定可以在今后出台的实施细则中进行规定。二是由于《房屋登记办法》等相关部门规章和规范性文件中已经对公告的内容有具体的规定，在实施细则颁布前可以按照这些规定进行不动产登记的公告程序。 如何完成登簿和发证？ （适用《暂行条例》第二十一条） 登簿。登记申请完全符合登记的条件，登记机构应当及时办理登记，将不动产物权变动状况和后果记载于登记簿，意味着登记机构对登记事项正当性的认可。 登记事项记载于不动产登记簿的时间就是登记完成的时间。实践中，往往有人认为只有不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发给申请人手中之时登记才完成，而实际上不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之时登记就完成了。 颁证。登记完成后不动产登记机构应当依法向申请人核发统一的不动产权属证书或者登记证明。实行统一登记后，由不动产登记机构依法向申请人核发统一的不动产权属证书或登记证明，改变了多部门管理的乱象，便利了不动产交易，是便民原则的重要体现。 第四章 登记信息共享与保护 本章是关于不动产登记信息共享与保护的规定，主要包括了国家有关部门对登记信息的直接利用和保护，以及社会公众对登记信息的利用和保护两个方面。 如何建立统一的登记信息管理平台？ （适用《暂行条例》第二十三条） 国土资源部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台。国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作；会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案，建立不动产统一登记制度，制定不动产权属争议的调处政策；推进不动产登记信息基础平台建设。 各级不动产登记机构有将其登记的信息纳入统一的登记信息平台的义务。国家、省、市、县四级登记机构在办理登记过程中形成的登记信息，共同构成了统一的不动产登记信息管理基础平台的基本数据。登记机构的工作人员应当严格按照登记程序审查登记事项，及时录入登记信息，确保各级登记信息实时共享。另外，各级不动产登记机构都要接受国土资源主管部门的指导和监督，通过统一的信息平台，国土资源主管部门可以最清晰快捷实现监管职能。 各登记部门如何共享实时信息？ （适用《暂行条例》第二十四条） 根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。推动建立不动产登记信息公开查询系统，方便社会依法查询，涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的事项除外。 对于能够通过互通共享取得的信息，登记机构不得要求登记申请人重复提交。但当事人申请不动产登记时，仍然需要提供必要的登记申请材料，如为了证明申请人的身份，必须提交身份证明等。 其他部门如何加强信息互通共享？ （适用《暂行条例》第二十五条） 国土资源和公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不负责不动产登记工作的部门，均负有加强不动产登记有关信息互通共享的义务。国土资源部门可以在信息平台中给上述部门留有接口，以方便职能部门查询所需的不动产登记信息，提高行政效率。同时，不动产登记机构在对不动产登记事项审核的过程中，也经常会遇到需要核对申请人提交材料真实性的情况，这也要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。 登记机构及人员有哪些保密义务？ （适用《暂行条例》第二十六条） 不动产登记信息是在不动产登记过程中形成的信息，包括申请登记材料，登记机构对不动产事项进行审核形成的审查材料以及登记结果资料，其内容可能涉及个人隐私、商业秘密，甚至是国家秘密。《反不正当竞争法》界定了商业秘密，《保守国家秘密法》规定了国家秘密，这些信息都有一个共同的特征，就是知悉这些信息的主体都是特定范围内的，这些信息的泄露可能会影响到权利人的正常生活秩序、商业秩序甚至国家安全。因此，必须对随意泄露登记资料的行为做出规制。对于涉及国家秘密的不动产登记信息，应当进行必要的安全技术处理。具体操作依照《保守国家秘密法》的相关规定，以及出台相应的具体办法予以执行。 如何查询、复制登记资料？ （适用《暂行条例》第二十七条） 不动产登记资料的公开查询，是指为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，实行的不动产登记资料可以公开查询的措施。这里的不动产登记资料是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料，包括不动产登记结果资料和原始登记资料。分为两个层面的内容，一是权利人、利害关系人的查询，二是公务查询。 权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复制。这里的“权利人”，是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。这里的利害关系人，我国法律对其概念没有明确的规定，一般认为，登记机构只需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人，如房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。 公务查询的主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关。此类查询是由有关国家机关在执行公务时所进行的查询，不动产登记机构有协助提供相应的不动产登记资料以供查询和复制的义务。 查询主体对登记信息负有哪些义务？ （适用《暂行条例》第二十八条） 本条是为了避免当事人恶意查询所作出的规定，包括两个方面的义务： 查询主体对登记信息不得滥用。通过公开查询方式获得不动产登记资料的单位、个人有说明查询目的的义务，只能将查询获得的登记资料用于查询目的。在申请查询不动产登记资料时，查询人应当填写登记信息查询申请表，表格中应当有要求申请人填写对登记资料的利用用途的栏目。具体的利用用途包括遗失补证、诉讼取证、公证仲裁、房产调查等。申请人应按照填写的利用用途对所获得的登记资料进行利用，不得将这些资料用于其他目的。在登记机构进行审查时，只需审查申请人填写的利用用途是否合法即可。 查询不动产登记资料的单位和个人，有不得随意泄露查询获得的登记资料的义务。不动产登记资料可能涉及个人隐私、商业秘密甚至国家秘密，必须对未经权利人同意向社会或者他人随意泄露查询获得的不动产登记资料的行为明令禁止。当事人未经同意，泄露他人隐私、商业秘密，甚至是国家秘密的，应该按照《侵权责任法》、《反不正当竞争法》、《保守国家秘密法》、《刑法》等有关法律的规定，承担相应的法律。 第五章 法律责任 本章是对违反《暂行条例》所承担法律责任的规定，包括民事、行政和刑事三种责任。 登记错误如何赔偿？ （适用《暂行条例》第二十九条） 不动产登记错误包括两种情形：一是由于不动产登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成登记错误；二是登记申请人或者其代理人提供虚假材料申请登记造成登记错误，此种情形下登记机构工作人员可能无过失，也可能与申请人恶意串通。对此两种情形造成他人损害的，依照《物权法》第二十一条的规定承担赔偿责任。不动产登记机构的赔偿责任属于无过错责任。无论是否存在过错，都需先承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，包括提供虚假材料的登记申请人、存在故意或重大过失的登记机构的工作人员等。根据《国家赔偿法》的规定，登记机构的赔偿属于国家赔偿。 《物权法》确立的这种无过错责任可以最大限度保护当事人的合法权益。但目前，我国尚未建立登记机构的强制责任保险和登记赔偿基金制度，在这种情况下，让主要依靠财政拨款的登记机构承担数额巨大的无过错赔偿责任，不利于其正常高效运转。因此，不动产登记错误的赔偿责任仍有待时机成熟时进一步通过立法进行完善。 登记人员渎职如何担责？ （适用《暂行条例》第三十条） 《暂行条例》第三十条规定了四类渎职行为的法律责任：进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，其他滥用职权、玩忽职守行为。所谓滥用职权，是指不动产登记机构工作人员违反法律规定的权限和程序，滥用职权或者超越职权的行为，其主观方面表现为故意。所谓玩忽职守，是指不动产登记机构工作人员不履行、不正确履行或者放弃履行职责的行为，其主观方面表现为过失。 由于渎职行为给他人造成损害的，依法承担民事赔偿责任。不动产登记机构工作人员有本条规定的渎职行为的，依照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》第七条第一项的规定给予行政处分。登记机构工作人员的渎职行为对相应社会关系造成严重侵害后果的，应当按照《刑法》第三百九十七条对滥用职权罪和玩忽职守罪的规定，依法追究刑事责任。 伪造不动产证书如何担责？ （适用《暂行条例》第三十一条） 《暂行条例》第三十一条主要规定了四类违法行为的法律责任：一是伪造不动产权属证书、不动产登记证明，即通过影印、拓印或者仿造等方式非法制造不动产权属证书、不动产登记证明；二是变造不动产权属证书、不动产登记证明，即通过拼凑、涂改、挖补或者其他方式改造不动产权属证书、不动产登记证明；三是买卖伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明，即明知不动产权属证书、不动产登记证明是伪造、变造的，仍然买卖；四是使用伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明，即明知不动产权属证书、不动产登记证明是伪造、变造的，仍然使用。 对上述四类违法行为，给他人造成损害的，依法承担民事赔偿责任。有违法所得的，没收其违法所得；构成违反治安管理行为，尚未构成犯罪的，移送公安机关依照《治安管理处罚法》第五十二条的规定给予处罚；构成犯罪的，应当按照《刑法》第二百八十条第一款对伪造国家机关公文、证件、印章罪的规定依法追究的刑事责任。 泄露登记信息如何担责？ （适用《暂行条例》第三十二条） 《暂行条例》第三十二条是对违反《暂行条例》第二十六条规定的对应罚则。 民事责任。本条规定的民事赔偿责任适用于不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人。 行政责任。实施本条规定的违法行为，给他人造成损害的，对有关责任人员按照《保守国家秘密法》第三十一条的规定给予处分。该行政责任只适用于国家工作人员，包括不动产登记机构、不动产登记信息共享单位工作人员。 刑事责任。不是所有泄露不动产登记资料或者登记信息的都构成犯罪，只有侵犯商业秘密和泄露国家秘密的，才可能构成犯罪，才追究刑事责任。构成侵犯商业秘密罪的，按《刑法》第二百一十九条规定追究刑事责任。构成泄露国家秘密罪的，按照《刑法》第三百九十八条的规定追究刑事责任。此类犯罪主体本为特殊主体，即国家机关工作人员，但《刑法》作了扩大解释，“非国家机关工作人员”也可以作为犯罪主体，但应“酌情处罚”，一般理解为应比照从轻。 第六章 附 则 本章是对总则和分则的辅助性内容的规定。 以往不动产证书是否有效？ （《暂行条例》第三十三条） 《暂行条例》施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿，包括土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等不动产的权属证书及相应的登记簿，继续有效。 推进不动产统一登记工作，不会影响群众手中现有的各类不动产权证书的法律效力；新的统一的不动产权利证书颁发后，不会强制更换新的证书，而是通过产权变动后的变更登记逐步替换；在统一登记时间节点之前，各类登记仍按照现有模式开展，地方不能停止办理相关日常登记工作。 农村土地承包经营权登记纳入不动产统一登记设有五年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作。过渡期后，改由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。 |
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