|
买二手房，很多人是通过地产中介协助完成整个购房流程的，通常认为其中手续繁复，担心自己不能完成出现错漏。以前我也同样有过这样的担心，但经历这次买房后，发现整个过程是非常简单的。
这次买房，买的是不满5年、且贷款未还清的二手房，手续比较多，先要办担保赎楼，赎出红本后才能过户，过户后再抵押给银行办住房按揭贷款。实际办理的时候，这些手续先谁先后呢？如果赎出了红本，卖家反悔不过户怎么办？担保赎楼要怎么办？这些手续涉及到大额资金，的确是让人担心，一步出错损失惨重。我是通过中介买的这套房，起初想中介费也交了，手续就丢给他们办省得自己麻烦了。可是，一开始签合同，就发现中介就不够规范。
买卖双方在中介公司谈定价格后，中介让我把20万定金直接交给卖家，让卖家打个定金收条给我。我不同意这种操作方法，因为房屋产权情况还没有到权威部门查过，就将全部定金交给素不相识的卖家，非常不妥！因此，我要求签定好购房合同，购房定金为20万，当晚先付5万放在中介公司，但由卖家给我出具定金收条；中介公司和卖家之间签资金监管协议，5万元由中介监管，待我次日去产权交易中心查过档后，中介才能将5万定金转给卖家。查档无问题后，我再将剩余15万定金直接打给卖家，卖家给我一张15万的定金收条。中介为当晚促成这笔交易，同意了我的要求。
查档付定后，卖家去她原贷款银行申请赎楼，赎楼需提前1个月时间申请。在这1个月时间里，我要确定贷款银行。中介提供的贷款银行利率只有98折，当时已有银行打95折，于是我决定自己找银行。问过多家银行后，我找到无条件95折贷款利率的招商银行。
在找贷款银行过程中，通过和不同银行的个贷经理的聊天，我了解到每家银行可贷款的金额是不同的，取决于房子的评估价，评估价越高贷款金额就越多。评估价由评估公司出具，每家银行都有自己长期合作的评估公司。对同一套房，同一个评估公司给不同行或不同人报出的评估价竟然是不同的，相差有20万。而且评估费用也不同，同一家银行，有的支行要收2000元评估费，有的不收；有的评估价低不收评估费，多评20万就要收2000元甚至4000元。最后确定的这家招行，评估价最高，且不收评估费。
其实，从规定上说，评估费应由银行承担，因为银行才是提交评估委托的一方，而非贷款人，但在实际操作中，很多银行将这个费用转嫁给贷款人。是否收评估费，贷款人是可以和银行谈的，可以谈到免费。在这个环节，如果由中介公司代办，中介公司是要收评估费的，并称2000元评估费是他们的合作评估公司给出的优惠价。
由中介办理不仅是评估费会“无中生有”，赎楼费也最多只给8折。知道我需要担保赎楼后，每家银行都告知我时间会比较长，他们要给我找担保公司赎楼。之前我以为赎楼是卖家和中介去办理的事情，到这里我才知道，赎楼需要是由我的贷款银行与担保公司、卖家三方做一份担保赎楼协议，并需要我的签字。而赎楼费，也是有弹性的！每个银行承认的担保公司不同，招行认可的担保公司有几家，我要到担保公司客户经理电话后问过流程，谈到赎楼费，一般都说给8折。有一家问我，“你是通过中介办理，还是自己办理？”我问“我自己办理，这有什么不同吗？”对方面坦言，他们和一些大的地产中介公司有协议，只能给客户8折，因为要给中介公司回扣。我将赎楼费谈到6折，并告知我买房用的地产中介不是大中介，对方也确定不在他们的协议名单中，6折没有问题。
谈好担保公司和银行后，我把担保公司和银行的联系方式发给中介公司，让他们去跟进手续。中介倒是很悠哉，基本不会主动联系我，都是我给银行、担保公司的客户经理电话，确定时间和手续。其实，在这里中介已成为可有可无的角色，因为银行和担保公司都会给我安排好。期间，只需担保公司客户经理、买卖双方一起到银行签几份协议即可。卖方要向招行申请赎楼贷款，我向招行申请购房按揭贷款，担保公司与卖方签订担保赎楼协议。担保公司会自行带卖家去公证处做委托公证，其作用是防止红本赎出后，卖家不去签字过户，只要做了委托公证担保公司就有权代卖家和我办理过户手续。这是担保公司防范风险的必须环节。
在这个过程中，银行、担保公司都会对提交的房屋产权情况、卖方的信用情况，买房的还款能力做评估，他们都有成熟的评估和风控体系。由他们办理是不用担心有什么问题的，合同也是格式合同。要注意的就是在签字的时候，看一下合同中要手工填写的部分，这里有一些需要争取的利益的。比如：还款是选择“等额本金”还是“等额本息”，如果基准利率调整是选“下一年度调”还是“下一月度调”，以后提前还款有什么约束是否要罚息......比如，对我来说等额本息更划算，因在降息通道我选“下一月度”，且可以随时提前还款且没有罚息。
多方签字后，卖方回去等招行的赎楼贷款放款，会直接打卖方的原贷款银行。原贷款银收到赎楼款后5天内，担保公司与卖方去取出红本，同去交易中心办解押（解除房产证的低押状态）。
接下来，就可以交楼了，办理好水电燃气过户、验收房子，整个交易就愉快地结束了。
在这里，优美觉得在办理贷款、担保、过户手续中，地产中介真心没有出什么力。有些中介可能还会在过户中，再赚一点回扣。不过，总体来说我这次用的中介公司还是比较诚实的，虽然操作不是很规范，也有点偷懒，但没有编过谎言骗我。中介费也算是业界良心价，收了0.9%，并且在完成所有手续（包括水电煤过户）后才收取的中介费（有些中产在过户时就要求交齐全部佣金，否则不让过户）。对他们的服务算是满意。
我觉得，中介的最大作用，不是代办过户手续。他们的价值体现在寻找房源，撮合成交上。中介公司的工作人员每天打无数电话费尽唇舌约双方看房，看脸色听训责，真不容易。如果没有中介的从中撮合，卖买房双方很难在价格上达成一致，有时也要感谢中介公司的“逼定”，否则买房卖房的大事可能因一两万元，甚至几千元一拖再拖，因小失大。
|
|
|
转载▼
