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随着城市化不断推进，常熟已经高楼林立，越来越多的居民住进了电梯房，电梯成为出入家门的重要工具。最近在常熟城南某小区，业主和物业为安装电梯电子刷卡系统的事情而大打出手。部分业主认为，电梯刷卡不仅不方便，而且侵权；然而物业公司则更为委屈：安装电子系统明明是业主代表大会的决议啊。 记者为此采访了多方，综合律师建议：现代社会，业主需要多些契约意识。 电梯刷卡一户一层 2014年3月，位于常熟城南某小区召开业主代表大会，大会从小区安全方面考虑决定为小区所有的五栋大楼改进监控设备并为每部电梯安装电子刷卡设施。这样的电梯卡相当于大楼电梯的钥匙，业主每次坐电梯时需要刷登记过的电子卡才能按下自家楼层的电梯按钮。换言之，每户居民只能上自家楼层。 当时参与业主代表大会的小区业主向记者介绍，该小区地处常熟城南，靠近招商城。相比其他小区，业主中有很多都是商人，因为债务纠纷，小区里常有“要债公司”的人员进出，小区楼道的墙壁经常性地能出现“欠债不还”的标语，甚至还发生过打架斗殴的事件；此外，小区租户也不少，这位业主说：“租户中有些人的生意并不正规，小区常有各种社会人员进出，因此从安全方面考虑，业主代表大会通过了小区安装电梯卡系统的决议。” 随后，2014年12月，小区开始进行电梯改造；今年1月，开始向业主进行登记录入电梯卡信息；2月，电梯卡开始调试试用。然而，投入使用后，部分业主开始反映“不方便”，并向物业公司施压，少数业主甚至和物业员工发生了肢体冲突。采访中，记者听到了两种不同的声音。支持者认为：小区安全性的确能够提高不少，能够减少大量非小区人员进出；而反对者强调：物业公司会以此将电梯卡和物业费挂钩，侵害业主权益。 物业公司非常委屈 记者获悉，该小区业主代表大会在解聘前任物业公司后，与苏州大垣物业公司（以下简称“大垣”）签约，大垣于2013年进驻该小区，负责该小区的日常管理。之后不久，业委会通过了安装电梯卡的决议，起初大垣并不乐意。经理刘海涛向记者解释：“五部电梯改装费用超过十万，我们公司刚刚签约一年，就要投入这么多,成本上我们根本划不来，但是后来业委会强烈要求，并同意签约两年后，我们才愿意出资改造。” 然而投用后，收到的大量而且激烈的反对声音让刘海涛始料未及，他说：“电梯卡在常熟还算新事物，我们其他楼盘没有过先例，因此也没想到会出现这样的情况。”对于业主提出的“不方便”和“与物业费挂钩”的说法，刘海涛表示：“相比之前，便捷性肯定有影响，但是这已是权衡了安全性之后的最优考虑；对于物业费来说，不管你交不交物业费，我们都会给你发卡。” 记者获悉，大垣在此事项前期公示中已经明确，为每户业主免费发放三张电梯卡，如果家庭成员超过三名，每张卡收取20元工本费。在前期登记发卡过程中，整个小区1012户居民有652户明确同意，12户明确不同意，剩下为尚未表态的业主和无法联系的空置房。对于这样的结果，大垣有些委屈：明明是业主代表大会形成的决议，而且超过半数的业主都同意了，但是依然无法推进。 在刘海涛看来，反对的业主并非因所谓的“便捷性”，而是那批业主实在不想缴纳物业费。刘海涛说：“闹得最凶的业主就是那些始终不肯交物业费的，现在整个小区物业费收缴率不过60%，而其中拖欠五年物业费的有20%。” 业主需要契约意识 为此，记者专门来到常熟市房产管理处物业管理科。相关负责人证实了物业公司的说法。该小区的确于2014年3月召开业主代表大会，36名代表中有超过半数的27名代表同意了小区安装电梯卡的决议。根据该小区之前确立的业主大会议事规则，这个决议是具有法律效力的。 记者了解到，这个小区共有五栋楼1012户业主，大多数业主都同意安装；另外每栋楼的业主支持数也都超过了半数，其中最高的四号楼支持率超过70.5%，最低的1号楼支持率也达到了53.85%。 现在分歧主要是部分业主反映的“便捷性”和“物业费挂钩”两方面。为此，物业管理科将督促物业企业从技术上改进登记刷卡方式，例如小区业主如果有亲属的可以将卡片登记多个入户，访客可以由保安送上单元楼；至于“物业费挂钩”的问题，物业管理科表示，“物业公司并没有权利决定'电梯卡与物业费挂钩’这样的重大事项；如果要实施，必须由业主大会进行表决。” 眼下小区业主与物业公司的矛盾不断涌现，在法律界人士看来，这是公民对于契约意识缺失的体现。现代社会，每个人除了要遵守各项法律法规，更有各项社会约定，物业服务就是和现代居民关系最密切的社会契约。小区业主不能以“楼房质量差”、“物业服务不佳”等各种借口拒交物业费，而物业公司的各项经营也需要严格按照合同约定和业主（代表）大会的授权进行。 |
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