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房地产开发成本核算技巧与节税关键点操作实务专题班 ☆2014年7月25–27日 ☆杭州·天马大酒店 ☆主 讲：李 民 【主讲内容】 第一部分：房地产开发成本会计核算与税收政策协调 一、房地产项目成本核算三大原则 1．成本划分三项原则 2．成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析） 3．成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本 二、房地产土地的取得及成本分析 1．以招、拍、挂方式取得土地成本的确定 2．以分立方式取得土地成本的确定 3．以购买股权方式取得土地成本的确定 4．以合并方式取得土地成本的确定 5．以拆迁安置方式取得土地成本的确定 6．以划拨方式取得土地成本的确定 7．以接受投资方式取得土地成本的确定 8．以置换方式取得土地成本的确定 9．以合作建房方式取得土地成本的确定 10．以路换地方式取得土地成本的确定 三、房地产开发项目建设阶段的成本核算 1．四种成本分配方法的运用 ⑴ 占地面积法 ⑵ 建筑面积法 ⑶ 直接成本法 ⑷ 预算造价法 2．基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法 3．商业地产与普通住宅的成本分拆技巧 ⑴ 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算 ⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧 ⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧 ⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例 4．房地产项目成本核算与分拆的账务指引 ⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧 ① 前期工程费的税务处理 ② 建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑 发票的 ③ 基础设施建设费的税务处理 ④ 公共配套设施费的税务处理 ⑤ 开发间接费用的税务处理 ⑵ 房地产项目成本核算账务指引 四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧 1．期间配比原则的运用技巧 2．费用限额扣除的操作技巧 ⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除 ⑵ 集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗 ⑶关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗 ⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计 扣除吗 ⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗 3．费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧 第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务 一、房地产业成本项目构成及成本规划 1．房地产业成本项目构成 2．如何合理确定成本对象 3．土地闲置成本的处理技巧 4．房地产成本费用计划与控制 二、房地产成本核算操作实务 1．开发产品会计成本与计税成本的差异 2．土地开发成本的核算程序 3．配套设施开发成本的会计处理技巧 4．预提费用的会计处理技巧 5．开发间接费用的会计处理技巧 6．成本对象报废或毁损的处理 三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点 1．成本扣除的政策与基本要求 2．成本扣除的策略与操作实务 3．设备选择甲购还是乙购 4．材料选择甲供还是乙供 5．项目成本核算方法与节税技巧 第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。 【培训收益】 1．通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。 2．通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。 3．了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。 |
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