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本期瑞TV讲师：陈倍麟 对于商业项目开发运营来说，除了上一期我们讲到的要紧扣“三个核心关键词”以外，建筑的功能必须吻合运营使用的功能，这是一个项目能获得成功的基础，这也是开发商唯一完全可控的因素。 现在很多商业项目开发商拿到一块地，首先想到的不是咨询策划公司，而是建筑设计公司，因为政府催着开发商报规。 但是做商业项目的正确流程，首先是市调定位，然后才是相关设计，再是建筑开发。 当还未研究清楚做什么性质的商业（市级商业、区级商业、社区商业等）、开发多大体量（5万方？10万方？后期招商运营情况天差地别）、商业形态是什么（单体式商业、街区式商业等），而先做建筑设计，最后的结果很有可能与实际所需功能不相吻合，设计公司更多注重的是物业问题和安全问题，很多情况下他们并无使用物业的经验或者是相关研究的支撑。 建筑物业的缺陷是商业项目永久的痛，一旦落成，想要改造耗费的成本十分巨大，有的甚至无法改造，只能砸掉重来。 所以这期我将讲解在商业建筑设计建造的过程中，开发商必须严格把控、仔细研究的8个问题。 入口包括主入口、次入口、超市入口等，没有固定标准，但可根据项目四至道路的等级、人流车流的流向来确定，同时兼顾考虑各个入口、各类入口之间的协同互动效应，如超市入口与商场入口是否需要客流共享等。 所以，必须先要有专业的市调调查，然后才能规划建筑设计。入口设置不正确的话，一定会影响消费者的到达率。
采用何种柱网结构要根据城市的等级、商业项目的性质、周边竞争的态势、开发商的开发实力来决定。 如果开发商想打造一个品质型的商业项目，那柱距相应要大一些，但资金投入也会相应增加。 一般现在最经济的结构是8.4m*8.4m，但是落到地下一层做停车场的时候，8.4m的柱距只能停三辆车。如果要做高端商场，停车位多一些，要做到10.8m的开间才能停下4辆车。
柱距大小没有具体的标准，要根据不同的项目具体的决定，归根结底其实就是开发商对于投入和产出的测算。 商业建筑的层高及楼层数与城市的消费能力密切相关。 做高端的商场，层高一定要高。层高高了，建筑成本势必会上升。楼层数多了，建筑面积相应的会增加，但后期的招商运营等相关问题也会接踵而来。层高和楼层数也要根据市调定位来提供一个合理的数据支撑。 中庭是一个商业项目的人流磁场，过大过小、过多过少均无法发挥其重要的聚集消费者并向各个区域源源不断输送客流的作用。 我们公司在商业地产领域已经深耕多年，研究的商业项目案例有许多，专业研究非常深入。这其中有成功的案例，也有失败的案例。 比如我们研究案例中的——上海莘庄仲盛世界，它主中庭的位置设置十分不合理。 进门就是主中庭，而且面积过大，将近一千平米。它由美国的建筑设计事务所设计，结果却不尽如人意。（国内与国外的建筑设计公司选择时最关键是其商业建筑设计是否专业，它曾做过多少个成功的商业项目。） 关于中庭的面积和数量问题我们公司有比较专业全面的研究，可以提供相关服务。日后，在视频中也会用案例详细介绍。 过宽和过窄都是不合理的。过窄会显得商场低端，过宽导致消费者不互动。商场中的建筑结构实际是一个空间，给消费者一个舒适的空间。 这部分以后也会与大家分享相关成功和失败的案例。 现代的购物中心的设计理念与二十世纪初相比已经有很大的提升。购物中心进入中国时间较短，我国第一个建成并投入使用的都市型购物中心是上海港汇广场。 上海港汇广场动线设计得非常合理。但是该开发商在济南建造的恒隆广场，动线设计不合理，因此造成去年一百多家品牌店撤店。 也有许多人评论：定位太高端导致其经营不善。 我认为这不是定位高端的问题，对一个省会城市，在市级商圈的高端位置建造一个商业广场，建筑物业有品质的话消费者不会拒绝。问题是动线体系不合理，消费者进入后的舒适度大大降低。
在这方面，建筑公司和设计公司都不一定拿手，因为他们不是物业的使用者，也不会耗费大量时间和精力去做相关的研究。 我建议是策划公司和设计公司在商业项目的建筑方面高度配合。 因为策划公司懂定位、业态布局、动线设计，设计公司懂技术。把定位通过建筑设计的技术手段非常合理的表现出来，才能使商业项目几十年不落伍，一直使用下去（港汇广场99年开业，到目前为止动线系统也十分好用）。 现在许多开发商都有这个困惑，看到有些建设下沉式广场的项目非常成功，自己是否也应该设计建设。 如果地下有地铁连接，那建造下沉式广场的意义比较大，因为相当数量的消费者从地下到达，下沉式广场配合景观及休闲餐饮能大幅提升消费者体验。
但是如果没有地铁，却硬要建造下沉式广场，想把地面人有意的往地下导入，效果不会太理想。 而且地下商业的价值往往比较低，一般为超市，如果没有自营的商业，这部分投入还不如用在其他方面，而且建造地下商铺应该在采光方面下功夫，而不是一味认定建造下沉式广场。 现在商业市场变化非常快，特别是受网购冲击。现在许多百货商店已经关门，购物中心去百货化已经成为趋势。 百货所需面积大、租期长、租金低，而分割成小铺租金收益会高且易于出租。但是对一个经济消费能力很低的城市，不要百货全都建造购物中心，同样很难生存。 我们曾经在许昌调查过一个项目——时代购物中心，虽然它是百货的结构，但采用了购物中心的动线体系。这使得它既符合当地的消费能力，又有比较超前的建筑空间和动线体系。这种操作使得它运营非常良好。
所以，内部物业应留出相应的调整空间。特别是餐饮业态对于物业要求较高，相关管道预留一定做足做充分。 购物中心餐饮业态及其他业态之间的增减调换十分常见，如果没有相关的管道预留，餐饮比例调涨十分麻烦，甚至成为空谈。 综上，商业项目的建筑物业是后期成功招商运营的基础，至于能建成什么样，则完全取决于开发商！ 好的建筑物业不一定能成就好的商业项目，但好的商业项目一定有好的建筑物业作为支撑！
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