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（150118）中线“涨涨涨”！
近期政策面“十道金牌”力挺房地产市场，市场基本面情况已有所改观，板块中线估值修复空间已被打开！
博览财经原创 作者：陈淼
独立经济学家马光远曾在微博上调侃道：
炒股跟党走，既然政策面向“真爱示爱”，为什么3月30日、31日房地产板块走出脉冲行情后不能延续强势？博览研究员认为，政策对房地产再度“示爱”短线影响表现为消息刺激板块脉冲，而中线产生持续影响仍需等待利好在业绩方面有所体现。 博览研究员总结，近期政策面“十道金牌”力挺房地产市场，市场基本面情况已有所改观，板块中线估值修复空间已被打开！而从短线来看，长江中游城市群、京津冀一体化等多个“炒地图”利好均有机会刺激板块内部部分维度短线走强。投资者应高度留意后续板块短、中线利好机会，并积极介入房地产行业分级基金B份额。 具体分析如下： “十道金牌”表心意、政策再度凶猛“示爱”房地产！ 博览研究员将今年以来中央以及地方各级房地产放松政策、消息整理如下：
可以看到，“十道金牌”有八道集中在三月至四月初，足矣反应出政府稳定房地产的紧迫程度和决心！ 具体来看，近期房地产政策主要集中在降低居民购房门槛和降低二套房交易成本两方面。博览研究员认为，政策目的无外乎在于进一步提升增加房地产市场流动性，促进成交与居民住房需求的兑现。 此次政策放松的组合出击，符合中央15年工作报告中央“稳定住房消费，支持居民自住房和改善性住房需求”的政策基调。结合不动产登记政策的推行，建立更加长期规范房地产行业配套制度，形成相对稳定的中长期房地产市场和政策环境。 结合近期消息面变化，博览研究员再度强调我们对于房地产板块的中线基本逻辑： 地产板块虽然并不具备“新故事爆点”，也不再存在高成长性，长期来看也处于“去化”过程中，但无论从“稳经济”角度出发，还是就降息降准等货币进一步宽松预期下的受益程度而言，地产板块在短中线趋势上都处于“政策持续放松+上市公司业绩普遍不错”的双驱动利好之下，应该是当前一个不错的战术性选择。 我们多次提请注意，在当前房地产的支柱产业地位暂时无可替代的背景下，从中央政府到地方政府，今年会更加重视房地产对于经济能够发挥平稳器的作用。房地产政策在上半年进一步放活是大概率事件，旨在促进住房消费需求的地方性“微刺激”政策仍有望继续集中出台。 既然博览不认为房地产板块具备“新故事爆点”，也不再存在高成长性，我们为什么要在此再度强调中线房地产板块投资机会？ 短线“真爱”拼命消息，中线投资看业绩！ 博览研究员中线看好房地产板块的主要逻辑在于政策刺激除了给予板块短线炒刺激外，更重要的是能在中线有效改善板块整体盈利状况，从而整体提升板块中线表现。 具体来看，博览研究员认为房地产板块业绩中线利好当前已释放出三大重要信号： 第一，历史经验表明，调节二套房购买条件是调节房地产投资（投机）需求的重要手段，广发证券指出，本次二套房首付比降低可提升10.17%人口的改善支付能力。 博览研究员观察到，首套房付款比例在08年金融危机期间，降低至20%，其余阶段都是维持在30%的水平，说明政策对于首套刚性需求的态度始终维持在一个相对缓和的状态。而二套房的首付比例则出现了多次的调整，每次房价的上涨和下跌都会对应二套房首付比例的提升或放松，可见对于改善性投资性需求杠杆水平的调节，是中央调控房价以及拉动投资的主要手段。 将近8年来二套房首付政策变化与统计局70个大中城市房价走势结合来看，可以发现降低二套房首付比例对房价反弹具有一定的前瞻作用。
对于降低二套房首付比例对房地产市场的影响，广发证券指出： 假设一线城市户均存款水平的标准差为1的情况下，首付比例降低可以提升11.5%的人口的改善型需求的购房能力；而对8个重点二线城市的数据测算显示，在首付规模/户均存款规模由1.56倍下降至0.99倍，同样户均存款规模服从标准差为1的正太分布，则首付比例的降低，可以提升10.17%人口的改善支付能力。 此外，营业税免征年限的缩短，有利于降低二手房交易的成本。广发证券指出，根据测算，在受益范围内的房屋，交易成本降低幅度在5%左右。 第二，三月房地产基本面利好多，博览研究员观察到，从三月底房地产相关数据看，板块基本面已有所回暖。 2015年3月份，易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1439万平方米，环比增长71.2%，同比增长8.3%。
政策层面上的宽松已经开始改变市场中购房者的预期，销量呈现同环比持续增长的态势。由于政策存在持续发力的可能，博览研究员看好后续市场的进一步好转，加上融资面的放开，板块估值还有可观的修复空间。 第三，区域振兴“炒地图”政策利好持续给力，同样有利于部分区域性房地产标的炒作。 博览研究员认为，近期区域振兴概念有三大亮点值得关注： 1.长江中游城市群发展规划加强多地中心城市地位，利好当地房地产行业相关标的。投资者可适度留意武汉、长沙、南昌三地后续相关政策落地进度。 2.4月7日盘中关于昆明投资打造交运体系的消息值得短线留意： 7日讯，未来5年昆明将投资3400亿，全面推动综合交通建设5年会战，加快构建通江达海、内联外通、便捷高效、安全可靠、绿色环保的现代综合交通运输体系。将主要构建13个高速通道、8个高等级通道以及3环线，打通昆明至滇中城市经济圈的通道。 3.博览研究员个人反复再度强调的京津冀概念，总规划四月底正式出台是大概率事件。尽管前期概念涨幅较好个股均不是房地产标的，博览研究员认为，概念内部轮动，房地产标的仍有望成为板块龙头。 买什么？房地产B(150118)! 政策放松导致地产板块走出估值修复行情是我们中线看好地产板块的主要逻辑，而政策放松往往利好房地产板块全体个股，博览研究员反复强调，当板块集体受益、走出权重股带领大盘集体走强行情时，投资者应将分级基金作为板块投资的主要工具。 具体来看，市面上三只房地产分级基金B份额分别是房地产B（150118）、地产B（150193）、300地产B（150208），投资者该重点留意哪只？ 博览研究员认为，房地产B（150118）更为值得留意，因为房地产B在三者中受关注程度较高、流动性较好；且当前房地产B母基金在三者中最为接近上折，存在“冲上折”机会；而且尽管地产B与房地产B均主要重仓招保万金（300地产B等权重持有个股，对权重带领板块走强反应不利，因此在此不做考虑），但房地产B持有较多京津冀地区个股，更容易受益于京津冀一体化概念走强。因此博览研究员建议投资者重点关注房地产B（150118）短、中线走势。 支持原创——请转发！
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