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从一则新闻说起：2015年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。这4家金融机构负责所有的投资，万达则负责设计、建设、招商、运营，项目使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。在这种模式下，万达广场将不再归万达所有，而是归投资方，万达与投资方按一定比例分享所获得的租金净收益。此外，王健林在之后的万达集团年会上宣布将转型轻资产模式，短期内“轻”“重”并举，长期内万达所有万达广场建造都将采取轻资产模式。 暂不论万达的租金回报率能否满足基金投资回报要求，如果合作属实那么对万达未来发展至少有如下利好： 1、减少资金压力、风险。这一创新的商业模式可以减少万达商业地产的资金压力和风险，降低企业负债，同时还能大幅提升企业的净利润率和净资产收益率。 2、改变盈利模式。盈利模式上从赚取投资收益向通过开发、运营能力赚取增值服务收益转变。使万达不再依赖出售销售型物业获取现金流来维持持有的商业运营，避免市场波动带来的风险，通过约定的租金收益分成获取更为稳定的收益回报。 3、实现轻资产下的规模化发展。通过基金的杠杠效应，万达的商业品牌、商家资源、开发、运营管理能力将得到加倍放大，有利于万达实现轻资产模式下的规模化发展。 相对于住宅地产，商业地产、产业地产、养老地产、文化旅游地产等新兴地产业态具有开发周期长、资金需求大、持有运营期吞噬现金流等特征，如何实现现金流的平衡、及土地—房产—经营性资产—金融性资产的转变将有赖于金融模式创新。在白银时代下，房企上市难、融资难、股价表现平平等，传统的房地产开发模式已不被资本市场看好，这也将倒逼房企进行商业模式、金融模式的创新。地产基金作为新兴的金融模式，在银行贷款收紧、信托兑付风险频发背景下将在地产开发价值链中扮演重要角色，特别是对资金需求量巨大的商业地产、旅游地产、产业地产等项目。对这类房企，尽快转型地产基金模式将是企业在未来市场竞争中成功与否的关键，过渡依赖自身沉淀资本做持有物业，企业将要么发展过慢，要么资金压力、风险过大。 从房地产行业稳健发展的角度来看，房地产基金的发展也有着深远意义和价值：
美国地产行业发展历程或许可以为我们提供借鉴，在美国，人们耳熟能详的不是类似万科、绿地这样的地产开发商，而是铁狮门、黑石这样以地产基金为主的房企，这类房企无论是在规模还是市场份额上都已全面超越传统开发型房地产公司。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】 综上述，地产基金在中国有着巨大发展空间，地产基金模式必然是房企转型轻资产模式的重要方向。 根据基金发起主体不同，大致可以将我国房地产基金分为以下三类：
以下将重点分析房地产企业发起成立地产基金，将所募集资金用于复合多业态房地产项目（如城市综合体HOPSCA开发）建设、运营的模式，试图分析这种纵向一体化模式背后的地产基金轻资产模式逻辑（其他地产基金模式可以视为本模式的简化）。 对于房地产企业来说，通过转型地产基金模式，在组织架构上房企将形成开发、运营、基金三大业务板块，这三大板块构成了一个持有物业和资金的闭合循环。在纵向一体化模式下，通过双基金模式可以完全实现“融、投、建、管、退”全价值链打通，其逻辑如下： 1、成立开发型基金。房企通过发起成立开发型地产基金，由开发板块通过标准化的开发模式完成项目的建设，对销售型物业通过出售可以回笼部分开发资金和利润，对于持有型物业则移交运营板块负责项目的招商、运营，通过一段时间的孵化期，使物业达到稳定的出租率和租金回报率； 2、开发型基金退出，持有型基金进入。通过运营板块的孵化，在持有型物业达到持有型地产基金对风险和收益回报的要求后，将达到稳定运营状态的成熟物业置入公司旗下持有型地产基金。通过旗下持有型地产基金对物业的收购，开发型地产基金兑现了开发收入和利润实现退出； 3、持有型基金退出。运营板块继续受托对持有型物业进行日常运营管理，同时基金板块负责持有型地产基金的投资管理、资本管理、收益分配等，并获取管理费和业绩提成收益。在基金到期后，可以选择进行资产的上市或者发起更大规模的新基金来吸收合并之前的基金，由此实现原基金的退出并保证项目的持续稳定运营。 通过对地产基金模式的运作逻辑进行解析，结合国外优秀企业地产基金模式运作实践，地产基金模式将为房企带来如下四个价值： 1、获取更为稳定的增值服务收益 房企在地产基金模式下通过让渡部分投资收益也分散了投资风险，房企将转变盈利模式从获取投资收益为主转变为获取增值服务收益为主，企业通过增值服务赚取利润也更符合地产行业专业化发展趋势。 在资产快速升值时期，采取持有资产以获取资产升值收益的重资产模式是理性的，但在资产升值减弱、资金成本上升背景下，这种靠获取投资收益为主的重资产模式将面临波动风险，地产基金模式在让渡部分投资收益的同时，也分散了投资风险，以增值服务为主的盈利模式熨平了行业周期波动风险，能为房企带来更为稳定的收益回报。事实证明，这种盈利模式也更容易获得资本市场的青睐。 2、轻资产模式下实现规模化扩张 在轻资产模式下，房企通常持有少量基金股份，通过地产基金模式的放大效应，可以控制数倍自身规模的持有物业资产，实现规模化发展。此外，地产基金模式也能够避免项目所有权的频繁流转，保证项目稳健运作。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】 例如，全球物流地产巨头普洛斯Prologis在每只基金中的平均持有份额为20-30%，普洛斯首先通过基金模式撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆。同时，普洛斯旗下基金的负债率一般维持在50%水平，加上一个2倍的债务杠杆，杠杆率放大到6-10倍。以2009年为例，普洛斯在基金中的投入资本总额为18.8亿美元，但公司基金模式下管理资产为199亿美元，普洛斯的投入仅仅相当于基金规模的9.4%，获得了超过10倍的杠杆率。 3、拓展多重收益渠道，提升投资回报率 这种以双地产基金、纵向一体化模式为特点的商业模型涵盖了投资、开发、运营各阶段，并实现了“融、投、建、管、退”全过程打通。这种纵向一体化的资源整合能力使得房企具备多重溢价能力，房企可以获取投资、开发建设、运营、基金管理各阶段多重收益，更为重要的是在基金的业绩达到约定后还可以获取不菲的超额收益提成。此外，以赚取服务收益为主的特点也将大幅提升房企投资回报率。 业内经典案例便是铁狮门Tishman通过合作发起地产基金以不到5%的投入分享40%的项目收益。作为TSOF基金的管理者，铁狮门每年提取相当于TSOF总资产0.5%的基础管理费和相当于年收入2.5-4.0%的物业管理费，并在改善性投资中提取相当于施工成本2.0-4.0%的监理费，在新开发项目投资中提取相当于施工成本3.5%的开发管理费，在收购事件中提取相当于收购总价1%的收购管理费。此外，它还将分享基金超额收益的30%。 4、轻资产、高周转运营 通过地产基金模式的杠杆效应能有效加快房企的资金周转速度，释放的资金能用于更多持有物业开发、运营，提高了扩张速度和周转速度。在传统模式下，房企只能通过租金来逐步收回投资，即使现金流平衡较好的万达也只能是通过出售销售型物业获取收益维持持有物业运营，投资回报期太长。在地产基金模式下，房企将实现少投入或者不投入，分散投资风险，实现轻资产运营，即使在没有引入开发型地产基金情况下，房企通过将运营成熟的物业置入旗下持有型基金也能提前兑现物业收益和利润，能有效缩短投资回报期，实现高周转运营。 地产基金这种创新的金融模式无疑能助力房企转型轻资产模式，从各大房企如万科、万达、龙湖对接基金的动作频频，也许预示着地产基金颠覆房地产开发盈利模式的春天即将到来，但开发、运营、基金各板块持有物业和资金流的平衡、如何应对关联交易质疑等也将考验房企的智慧。
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