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编者按： 中信建投证券陈萌花了两年时间对养老行业进行了深入研究，现场调研了多家国内知名养老机构，最终写出了这个ppt。里面的很多观点和对养老机构的财务分析非常值得从事养老行业的人士参考。考虑到ppt篇幅较长，以下只节选了部分精华内容，为了方便在手机上阅读小编特意将部分文字内容抽出来重新排版了。 政府篇：公立养老院没有盈利动机（以周浦养老院为例） 1. 项目规模与投入 周浦镇敬老院位于康沈路2186号，土地性质一直是养老用地，周浦镇政府实际投资1.2亿元，改造后总的床位数542张。其中专户216张、一级护理206张、二级护理80张、三级护理40张，达到三级甲等标准。 扩建后，新增床位按照8万元/床的补贴标准（上海市4万/床+浦东新区4万/床）直接补贴养老院，运营缺口由周浦政府托底，院长由政府任命（院长是公务员，其他管理人员也属于事业单位编制）政府预计5年盈亏平衡。 2. 客户来源与收费 公立养老机构作为政府民生工程，对“客户”来源有一些硬性指标。同时，为了不发生本地区域集体上访事件，户籍周浦镇当地的老人很难向其涨价。 1）年龄60岁以上、上海户口、非残疾 2）周浦镇户口优先（收费在1600元/月，老客户，1800元/月，新客户，至少要满足200个周浦当地需求，外镇（每月多加100元），外区（每月多加300-500元） 3. 政府投资逻辑 1）镇必须有镇政府的集体养老院。 2）养老院必须满足周浦镇的需求，不发生集体上访事件。 4. 理论上不可能盈利 用工成本大约5万元/年。我们测算，住满后理论上每年护理人员成本至少在816万。 粗略算一下，假设目前客单价在1800元/月，住满后一年毛收入约955万，仅护理人员工资成本就占毛收入的85.4%……那么考虑老人饮食、能耗等成本，假设每位老人400元/月的饮食、能耗成本，那么一年成本约212万，此时净亏损73万。 轻资产运营篇（寸草春晖2） 运营方式——如何赚钱？ 寸草春晖社区养老院属于成熟小区的独立院落，周围配套设施相当不错，步行5分钟内到达5号线和平西桥站，附近靠近中日医院、安贞、和平里、东直门中医院等，医疗便利。周围都是成熟小区，很多事业单位的退休员工都在附近，潜在客源充沛。 寸草春晖养老机构以民非形式存在，向上面的管理公司购买服务（工商登记、盈利性质），所以从管理者的设计构架上即可看出实际控制人想的很明白，通过关联交易，既能享受民非的很多政策，也可将实际利润流出。这一点同亲和源模式很类似。机构2011年开始运营，房间数50，每间两张床位，运营8个月后全部住满，（号称目前有300人排队入住中）目前已经实现正的现金流入。 成本看：前期一次性投入约1000万，一年房租+能耗大约150万（按照居民用能耗收取），目前员工约60人（照护养人员40人，其他人员20人），实际运营需求约50人（2:1的比例符合照护规律），还有部分用于新区域拓展人才储备，员工平均3000薪水包吃住（用工成本约5万/年），所以实际运营下来人员成本约250万/年，运营成本400万左右。整体看，公司预计5-8年能收回全部投入，考虑资金成本，即目前每年净现金流入应该150万较为合理。 收入看：目前定位中端，客户大多是周围退休老人，针对半失能、完全失能老人，收费分为：床位费2200-2500/床*月，餐费900月/月，护理费根据老人状况弹性收取。所以目前在4000-6000元/月*人，按照5000左右中值算，全入住情况下，600万/年毛收入，不考虑税费，一年的净现金流入约200万。 所以长期看，行业现金流稳定，净利率做到20%没太大问题。 地产商篇（亲和源2） 1. 运营方式——如何赚钱？ 政府支持，拿地几乎无成本。 作为政府支持的行业，一般政府划拨土地，土地成本几乎为零，采取出售使用权（会员卡）而非所有权的方式，增值税也可避免，申请作为民营非营利企业存在，所得税可免（弊病就是盈利部分不能拿出分红，只能用于再生产），所以对于公司而言，成本来自房屋的建造成本和物业、服务的运营成本。 建造成本，从会员卡出售上完全可以cover掉（假设作为老人物业，建造成本比普通住宅物业略高，比如4000元/㎡，那么会员卡出售的钱还有盈余），收入作为一次性收入存在。B卡类型理论上每15年可再出售一次，周转也较慢。此时出售会员卡的现金流支撑新的物业开发。同时，土地会升值，所以我认为地产这一块公司总体是盈利的，且永远作为生产性资料保留在集团内，理论上讲不排除以后的其他用途。 运营成本来看，主要是物业运营和老年人护理的人工成本，目前护工和老年人的比例约为1:2.2，公司最开始接受的老人都是生活完全能自理的（第一批均年纪70岁），等到生活不能自理时，会转到护理院，此时会另外收费，根据老年人自理情况3000-5000元/月，公司护工管理外包，更多的是作为管理者存在。 2. 未来的现金流入分析 相对于酒店服务业，养老机构的客人类型属于长期居住，客户从最开始的生活完全能自理到完全不能自理直至故去，集团将会获得一笔较为稳定的现金流。 A:每年固定的年费 B:社区里面医院、护理院、超市等配套设施收入（规模效益明显）
几个核心问题 1. 营利or非营利？ 中国民办养老机构分为两种类型：一种是在工商系统注册，是企业性质；一种是在民政系统登记注册，是民办非企业单位性质。按照政策规定，民办非企业单位不得从事营利性经营活动，盈利不得分配，出资者不享有所有权。即便日后解体，财产也不能私分，必须在政府的指导下用于其他公益事业。 2. 异地养老or社区养老？ 无论是9073还是9064，机构养老人口占比是少数毋庸置疑，但是无论是欧美日本养老实践还是我国国情看，对于失能半失能老人，嵌入在成熟社区，交通医疗便利区域是养老的必要条件。这也说明市场上某些候鸟式养老是终将证伪的，或者说本身就是一个伪命题。 3. 复制性问题 现实情况看，目前还未形成大规模连锁机构，市场还处于未能激烈、同质化竞争的阶段。 今年会是养老产业证券化元年。 与市场不同的几个看法 1. 总的养老需求是被低估或者被抑制的 65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%。如此庞大的需求基数是国外人任何一个市场都无法比拟的。 不妨把65周岁以上人口分为65-75和75岁以上两类，前者参考广场舞的需求，后者参考护理类需求，整个其实是低估的。 2. 新的技术和新的商业模式催化新的企业出现 这两年更多年轻人从事不同行业的人来这一领域创业 参考互联网对医疗行业的“颠覆”，养老、医疗、教育其实是三个最后被互联网染指的行业，而显然医疗和教育似乎走在更前列。 3. 全民股权投资大背景下，无数新的企业会冒出来 关注整个养老健康产业证券化的机会
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