以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力

以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力( 来源： 作者： 时间：2011/01/19 推荐房地产律师： 点评：房屋买卖合同是物权变动的原 因之一。暂时没有取得产权证明，并不能否定合同的效力。 除非是法律禁止的交易行为。 但是各个法院的判例标准也不统一。比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差 别。 【案情】 2004 年 12 月 11 日，原告于某与被告董某签订了一份房 点评：房屋买卖合同是物权变动的原因之一。暂时没有取得产权证明，并不能否定合同的效 力。 除非是法律禁止的交易行为。但是各个法院的判例标准也不统一。比如河北燕郊房屋 买卖合同的效力认定就和北京有差别。 【案情】 2004 年 12 月 11 日，原告于某与被告董某签订了一份房屋买卖协议，约定：于某将其 位于广汉市某处在划拨取得的土地上建筑的房屋卖于董某，价金 20 万元；于某协助董某进 行房地产产权变更登记，房屋买卖中发生的，由于某负担；税金及过户费，由董某负担；公 证费双方各负担一半；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金 5000 元。同 日双方办理了房屋买卖协议的公证手续，被告董某付给原告于某现金 20 万元，于某出具收 条后将房屋交给董某。后于某以其与董某签订的房屋买卖协议无效为由，将董某诉至法院。 在法院审理中，原告于某诉称：其按照房屋买卖协议，履行了交房义务,其后多次寻找 被告未果， 致使房屋产权转移变更登记手续至今未办理。 鉴于该房屋占用的土地是划拨土地， 依法不能转让， 且房屋产权仍未变更， 所以请求法院确认原、 被告之间的房屋买卖协议无效， 判令被告返还系争房屋并负担本案诉讼费用。 被告董某答辩并反诉称： 其已按照房屋买卖协 议履行了付款义务，后因原告搬家不通知被告，导致与原告失去联系，致使该房屋的产权和 土地使用权变更登记手续至今仍未办理。原告的违约行为，侵害了被告合法权益，所诉房屋 买卖协议无效的理由不能成立，协议应当继续履行。反诉请求判令原告向被告支付违约金 5000 元，履行办理该房屋所占用土地的使用权变更登记义务，并依约缴纳土地使用权出让 金。 法院经审理，最后判令于某继续履行合同，并承担违约责任。 【评析】 本案主要涉及划拨取得的土地使用权能否转让以及房屋产权变更登记的法律效力问题。 该案中原告于某主张房屋买卖协议无效的理由主要有两个， 一个理由是系争房屋使用的 土地是划拨取得的，依法不能转让；另一理由是未到相关行政部门办理变更登记手续。下面 对原告于某的这两个理由进行分析，看其能否成立。 首先， 《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨 等方式。你看劳动。”依该法可知，目前我国的“建设用地使用权”的取得方式主要有两种： 一种是以“土地使用权划拨”的方式取得的，所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依 法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地其使用，或者将土地使用权无偿 交付给土地使用者使用的行为；另一种是以“土地使用权出让”的方式取得的，所谓土地使用 权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。本案系争房屋所使用的土地为“划 拨方式”取得的土地。 我国《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建 设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《中华人民共 和国城市房地产管理法》 （以下简称我国《房地产管理法》 ）第四十条规定：“以划拨方式取 得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批 准权的人民政府准予转让的， 应当由受让方办理土地使用权出让手续， 并依照国家有关规定 缴纳土地使用权出让金。 ”同时该法第六十一条第三款规定： “以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准 予转让的， 应当由受让方办理土地使用权出让手续， 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出 让金。”依据上述法律可知，我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让， 只要当事人履行了相关的法定手续，我不知道劳动。仍然可以将其转让。该案中，双方当事 人已经在合同中明确的约定了土地产权变更以及缴纳事宜， 且依据上述法律该约定并不违反 法律规定， 所以于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为 由，主张房屋协议无效，其理由是不能成立的。 其次， 于某以没有进行产权变更登记为由主张房屋买卖协议无效的理由也不能成立。 主 要理由如下： 1、该合同已经有效成立。 《中华人民共和国民法通则》 （以下简称我国《民法通则》 ）第五 十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或 者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”于某与董某签订协议时双方都具有相应的民事 行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手 续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人具有 法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。 2、是否进行房地产变更登记不影响合同的效力。 该案中，当事人订立合同的目的，就是为了转移房地产，进行房地产变更登记是当事人 一方的合同义务， 如果允许当事人以合同的义务没有履行为由来主张合同无效的话， 那么成 立合同就没有任何意义了， 因为这样的合同对当事人没有任何约束力， 任何人在被要求履行 合同是都可以说“我没有履行义务，所以该合同无效”。 因此合同中的所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过签订协 议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是 指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依 协议建立的债权债务关系依然存在。 因此原告于某以产权没有进行变更登记为由主张房屋买 卖协议无效，其理由不能成立。 综上可知， 于某请求法院确认合同无效的理由皆不能成立， 法院依据合法有效的合同要 求其继续履行合同义务并承担违约责任的判决是于法有据的。 在国有划拨土地上的自建房屋买卖合同是否有效？ 作者：抚州市临川区人民法院 帅美琴 发布时间：2012-10-30 16:09:44 -------------------------------------------------------------------------------- 【案情】 王某因拆迁安置以国家划拨的形式获得一块 150 平方米的土地， 该块土地位于抚州市临 川区文昌大道东侧，并办理了国有土地使用证，2007 年王某在该土地上建房，并分别办理 了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书。2007 年 8 月，被告王某 分别与李某、郑某、陈某签订了三份搭建房屋的协议书。协议签订后，王某依照约定开工， 并于 2008 年 4 月 28 日前竣工， 王某也将房屋交付给了该三购房人使用， 该三购房人也将房 款给付了王某。之后，三购房人要求王某按照协议约定办理房产证，但王某迟迟未办理。之 后，三购房人提起诉讼，要求确认合同有效并要求王某依照协议约定办理产权证。 【分歧】 对在国有土地上的自建房屋买卖是否有效，能否办理房产证，有两种意见。 第一种意见认为：在国有土地上的自建房屋买卖合同一律无效。 第二种意见认为：若在国有土地上的自建房屋是合法建造，则房屋买卖合同是有效的， 至于能否办理房产证，要看是否符合行政审批的手续。 【分析】 笔者同意第二种意见，理由如下： 本案争议的焦点是双方签订房屋搭建协议的性质、 效力， 及李某等人要求王某办理房产 证的诉请能否支持？ 一、李某等三人与王某签订的虽然是房屋搭建协议，但从该协议的内容来看，其实际内 容涉及房屋的买卖协议，应当认定为是房屋买卖合同关系。 二、王某的房屋虽然是在国有划拨土地上建造的，但已经取得国有土地使用权，国有土 地使用证上明确了该块土地为住宅用地，并且该房屋的建造分别办理了建设用地规划许可 证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书，王某取得了自建房的合法手续，王某基于合法 建房的事实取得该房屋所有权，对该建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王某 与三购房人签订的搭建房屋协议书中的标的是地上建筑物， 即地上的房屋， 王某在办理了三 证一书后，收取了三购房人的建房款，并将建好的房屋实际交付，依照《物权法》第一百四 十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑 物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 根据地随房走的原则， 转让地上建 筑物的， 其使用范围内的土地使用权随之转让。 也就是说王某的国有土地使用权是随房屋以 其转让的，故李某等三人与王某签订的协议应属有效协议。 三、对于国有划拨土地上的房产转让国家法律规定并不是禁止性的规定。根据《城市房 地产管理法》第四十条规定，国有划拨土地上的房产转让时，应当按照国务院规定，报有批 准权的人民政府审批。 有批准权的人民政府准予转让的， 应当由受让方办理土地使用权出让 手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。而本案中，所涉及的国有土地上的自建 房转让虽未经有批准权的人民政府批准， 且在起诉前也未办理相关审批手续， 但并不当然认 定该房屋买卖合同无效。 只不过该涉诉房在转让时应当按照国务院规定， 报有批准权的人民 政府审批。但没有审批并不当然导致合同无效。另外，依照《物权法》第三十条规定，因合 法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。王某因合 法建造取得对房屋的所有权， 其对房屋的处分权应当得到法律保护， 其与他人签订的买卖协 议并不违反法律规定，应当认定合法有效。 四、 至于三购房人要求王某办理房屋的分户产权证的问题。 虽然在双方的协议中约定了 由王某办理，并由王某支付办理房产证的相关费用。但笔者认为，因该土地属于国有划拨土 地，在进行转让和办证过程中应当报有批准权的人民政府审批，故在政府未审批前，行政审 批手续不齐全， 而在本案民事诉讼中并不能代行行政审批权， 故对三购房人要求办理分户产 权证的诉讼请求暂时无法解决，在本案中不宜做出直接判决，应驳回该诉讼请求。 划拨土地性质房产转让合同的效力探讨 作者：华佳 发布时间：2010-09-28 09:14:19 -------------------------------------------------------------------------------- 〔案情〕 2004 年 3 月，吴某与 DL 公司签订一份购房合同，约定 DL 公司将其承建的一套建筑面积 140 ㎡房屋转让给吴某，于 2004 年 12 月交接，交付使用后 90 日内吴某将办理权属登记相 关资料报 DL 公司登记备案，由 DL 公司报产权登记机关办理房产证。协议签订后，吴某向 DL 公司缴付了 180000 元房款。DL 公司未按期交房。吴某以 DL 公司无资质开发商品房， 建房的宗地为划拨国有工业用地， 无法办理相关房产及土地权属证书为由诉至法院， 要求确 认双方签订的购房合同无效，判令 DL 公司返还购房款 180000 元，并赔偿损失。经主审法 官组织调解，双方当事人达成了调解协议。 〔评析〕 虽然是调解结案，但本案审理中的争议焦点购房合同书的效力问题仍值得探讨。 《房地产管 理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定， 报有批准权的人民政府审批。 有批准权的人民政府准予转让的， 应当由受让方办理土地使用 权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。DL 公司未经有权政府审批就与 吴某签订房产转让合同。这份合同是否有效？ 意见一：这份合同是无效合同。被告在无相关建房及售房手续的情况下出卖房屋，一直到起 诉前都未能取得相关商品房预售资质，违反了商品房买卖合同法律法规的强制性规定。 意见二：这份合同已成立但未生效。被告未请示有批准权的政府审批。受让方无法获知政府 是否准予转让，未能办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金，在法院判决之前如 获得相关批准手续方可认定合同生效，否则合同不能生效。 意见三：这份合同依法成立并已生效。根据《房地产管理法》的规定，划拨土地性质的房地 产是可以转让的。 合同效力和物权是两个概念。 被告与原告签订房屋买卖协议不违反法律的 禁止性规定。被告应按约定履行合同义务。 笔者同意第三种意见。 最高人民法院关于适用 《中华人民共和国合同法》 若干问题的解释 （一） 第九条规定法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未 办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。 《城市房地产管 理法》 40 条并未规定合同必须在办理登记报批手续后才生效， 第 该第 40 条规定不是认定土 地使用权转让合同效力的法律强制性规定。 因此本案中的房屋转让合同即使暂时没有履行报 批、登记手续，仍不影响其效力。只是暂时未履行报批、登记手续而不能发生权利转移。这 属合同标的物的瑕疵， 并不直接影响土地使用权转让合同的效力。 以发生物权变动为目的土 地使用权转让合同，仍属于债权合同，其成立、生效应依债权法和合同法的规定。根据合同 约定，被告有义务为原告办理相关的产权登记。 房屋买卖合同效力的几点认定 作者：王峻 发布时间：2009-09-09 08:19:01 -------------------------------------------------------------------------------- 房屋买卖合同，是指公民之间、法人之间、公民和法人之间就买卖房屋达成的协议。房 屋买卖合同双方当事人的权利义务是对等的， 出卖人承担交付所卖房屋给买受人的义务， 享 有收取价金的权利， 买受人则承担交付一定数额房屋价金的义务， 享有取得该房屋所有权的 权利。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵照《民法通则》《合同法》等的规定，还应当 、 依据《城市房地产管理法》《土地管理法》等的规定。只有依法成立的合同，才具有法律约 、 束力；只有依法成立的合同，才具有法律效力。非依法成立的合同，通常不具有法律效力。 如何界定房屋买卖合同的效力，笔者认为可以从以下几个方面把握。 一、房屋买卖合同与不动产物权转移合同的效力 《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……(6)未依法登记领 取权属证书的。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，对有关当事人所签 订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍。笔者认为，此举不妥：一是依法成立 的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意 思表示， 买卖后的房屋产权登记程序不是合同生效的要求， 而是合同一方当事人应当履行的 义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物所有权是否依法 转移。而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。二是《城 市房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”， 其未正面规定转 让了无产权证的合同无效，且《物权法》第十五条对此作出明确规定，即：“当事人之间订 立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”按照后法优于前法的原则，应 当适用《物权法》的规定。据此，房屋买卖合同签订后，尽管该房屋尚未办理所有权登记， 合同也是有效的。 当事人双方所签订的房屋买卖合同未办理登记手续， 只是不发生所有权的 转移，并不影响买卖合同本身的法律效力。 二、 转让以划拨方式取得土地使用权的房地产， 未事先报经“有批准权的人民政府审批”， 是否影响房屋买卖合同的效力 笔者认为， 该款未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房 产合同无效， 在事实上有批准权的政府主要行使的是行政管理职责， 至多是合同的效力待定， 而不能轻易否定合同的效力。 如果起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手 续，应当认定合同有效；或者决定不办理土地使用权出让手续，但将该房产占用范围内的土 地使用权直接划拨给受让方使用，也应当认定合同有效。2005 年 8 月 1 日起施行的《最高 人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一、 十 二、十三条即作了相应的规定。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转 移过户时予以审批与否。 对转让在划拨土地上的房屋所有权的合同， 一般情况下应认定为有 效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，只是不发生标 的物所有权和土地使用权的转移。 三、城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判断 近年来，随着城市与农村界限的淡化，特别是与城市毗邻的部分农村，本集体经济组织 以外的村民、 城镇非农业户口居民购买农业居民和村民的农村房屋数量日益增多， 因此而产 生的纠纷也逐年增加。 受诉法院在房屋买卖合同效力的认定上认识不一： 第一种意见认为合 同无效。理由是违反了《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让 或者出租用于非农业建设”和国办发 〔1999〕 号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定； 39 第二种意见认为合同有效。 理由是房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示， 对当事人双方 具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。 笔者认为， 城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地， 也不得购买农 户住房。 当事人之间非依法定程序办理审批手续， 双方所签订的房屋买卖合同违反法律法规 规定的精神，应认定为无效。片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出 发确认合同有效不妥，国家法律法规明确规定，禁止农民住房的买卖、抵押、流通，其目的 是为了防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利不受侵害。从另一个角度讲，当事人出 售自己所有的财产在法律上并无任何障碍， 但由于农村房屋的特殊性， 非集体组织成员或者 是城市居民，非经法定程序，均不得享有农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依 附于一定土地之上的建筑物， 农村宅基地属于农民集体经济组织所有， 能享有宅基地使用权 的必须是本集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果此类房屋买卖成立，与房屋不 可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大，且无法律依据。 因此，对于城镇非农业居民购买农业居民、村民房屋，不依法定程序将农民集体土地转为国 有土地，其房屋买卖合同属无效合同。 四、房屋买卖合同的无效情形 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋与其与占有范围的土地具有不可分离性，因此，房屋所有权的转让，该房屋占 用范围内的土地使用权也必须同时转让。 如果出卖人将房屋所有权与土地使用权分别卖与不 同的买受人， 或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权， 应当认定这种买 卖合同无效。 2、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。 非所有权人出卖他人房屋的， 其买卖行为一 般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。部分共有人出卖共有 房屋时，该合同属效力待定的合同，事后如其他共有人不予追认的，其买卖行为一般认定无 效 。 3、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租 赁房屋的， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人， 承租人享有以同等条件优先购买的权 利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求 法院宣告该房屋买卖无效。但如果买受人为善意第三人，且已支付合理房屋价款，并办理了 房屋过户登记手续，对此，应当保护善意第三人的合法权益，认定房屋买卖合同有效。 4、非法转让，合同无效。 主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者 以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政 法规规定禁止转让的其他情形