地产股投资第一课（4）“白银”十年

自从1997年取消福利分房制度以后，曾经十余年时间，是房地产的黄金时期。随着2014年房地产遇冷，房地产进入“白银”十年的说法也开始流行。

之前的黄金十（多）年，可以说是房价上涨的十（多）年。只要是做房地产的，除了2008年，很少有亏损的。这个黄金年代，是房地产的成长期。那么，今后的房地产会怎样呢？

一般说来，供应量可以统计，但需求却很难捉摸。这里用几个近似的参考数据，来估摸房地产需求。

先来看一组数据:（数据来源国家统计局）
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补充数据：2013年1545.14万人，2014年数据暂缺。
由于缺少出生人口的数据统计，故采用小学入学率做统计。（文盲率已经非常低）

在中国，25岁至30岁是成家的一个高峰期。假设7岁小学入学，那么取【平均】27岁（有报道中国人平均第一次购房年龄27岁），也就是将小学入学往后推20年，可以得出大致的新增房屋需求趋势。我们看到，1997年的小学新增生源是一个拐点，从2500万人左右的数量级，逐渐降低至1700万人的数量级，需求减少32%左右。1997年往后推20年是2017年，也就是说，从2017年开始，新增的成家立业的住房需求，趋势上是在减少的（需求拐点）。而且2017年往后数两年，就会缩减20%的需求。

注意：即使是刚性需求，购买者在做决定时，可能提前也可能延后两三年时间。以上数据仅供分析大致的趋势，无法得出具体拐点的年份。

除此之外，还有一个可以参考的数据，就是城镇化率，以及城市人口增加人数。
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补充数据：2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。

2014年，商品房销售面积约合三千万人居住（按3人/套计算）。

从上表中可以看到，虽然1997年福利分房制度取消后的一段时间里，还陆陆续续在一些地方存在福利分房，但绝大部分巨大缺口落在了商品住房。1997年至2004年，每年的缺口在均在900万人以上。从2008年开始，这个缺口才从正转负，但这之前的十来年已经积累了1.3亿城市人口的住房缺口。

这些未能满足的需求缺口，在今后的日子里，也不一定会需要满足。因为有些人可能终生也不一定会在城市（镇）买房。现在很多农民工都过着——农村有房——城市居住简易工棚，或众多人合租——的日子。

进入2008年以后，商品住房销售量，是超过城市人口增速的。至少说明，这种规模的商品住房销量是无法长期维持下去的，在基本满足07年以前的缺口以后，商品房销售量将有所下降。目前来看，这个缺口仍然有点大。

也正是因为这个巨大的需求缺口存在，2008年房地产萧条，当时即使没有所谓的刺激政策，也不会变成房地产的【长期】拐点。

当然，还有一类需求没有统计在城市化人口之中，就是原来就属于城镇人口的青年，成家后从父母处分出来单独居住。而另一类人的住房需求，可能暂时压抑在工厂宿舍，或建筑工地临时房屋。与此同时，在供应端有一些房屋未参与到统计，就是县城一级比较常见的集资房、自建房（以上商品房销售面积统计，仅包含房地产法人单位的销量）。

所以，以上数据只是思考的一个维度。

房地产进入“白银”年代后，以前房地产人人都能赚钱的日子将过去。但优秀的企业会脱颖而出。房地产是一个个体差异非常大的行业，不同的管理运营能力，对项目的盈利能力影响很大。

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