政策加薪房市燃烧三把火

文字_ 北京中原市场研究部 靳瑞欣

进入2015年以来，房市政策持续加薪，“3·30新政”、三次降息、两次降准、营业税免税期限5年改2年、公积金贷款放松等，政策叠加推动市场触底反弹，上半年北京房地产市场燃烧起三把火。

一把火：土地市场现惊雷

6月初，国土资源部表态，北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。北京上半年土地供应量稀缺，直接导致成交宗数和金额同比出现下滑。2015年1-6月，土地成交金额为637亿元，同2014年1-6月相比下降42.9%。土地总成交额下降主要是成交宗数下降，今年上半年成交37宗土地，与2014年同期相比下降58.4%。但对于上市供应的地块，丝毫没有影响开发商拿地信心，竟然出现疯抢现象。

1-5月土地供应基本处于稀缺状态。6月战火点燃，供应11宗土地，其中8宗位于大兴区，以瀛海镇和庞各庄镇为主，地块一出，众房企疯抢。6月，旭辉强势拿下两宗土地，一块是大兴瀛海镇姜场村地块，规划建筑面积为18958平方米，其中，配建1.26万平米的自住房，限价为17500元/平米。据初步测算，该地块平均商品房部分楼面价在1.6万元/平米左右。未来按照正常的商品房建安成本，成本售价在3万元/平米，价格不高，但面积太小。就是这样一小块土地还得到开发商们打架式争抢。

另一块土地是大兴庞各庄镇，竞争激烈，最后把住宅用地全部竞配成限价房。原因一是前几个月出现断供现象，房企急于土地储备;二是6月有南方碧桂园等房企在北京积极拿地，再加之市场回暖，销售转好，消费者购房热情重燃，开发商对于北京未来发展充满信心，因此出现众多房企争抢局面。

二把火：二手房交易爆棚

二手房市场更能直接体现购房者心态和市场冷暖。目前二手房交易热度高涨，6月成交量达27个月以来新高，连续3个月网签量突破16000套。上半年二手住宅成交85462套，与去年同比上涨91.66%。

2015年年初，市场仍处低迷，至3月后，“3·30新政”、降准、降息、营业税免税期限5年改两年、公积金放松等政策轮番出台，交易量爆涨，主要因消费者购房心态发生变化，害怕价格出现大幅上涨再次踏空，需求集中释放，业主报价信心提升，议价空间相应缩小，成交周期明显缩短。上半年平均报价指数37.92%，上半年全市二手住宅成交均价28935元/平方米，基本与去年同期持平，从去年10月份开始，二手住宅成交均价上行趋势明显。另外，二手房市场约76%为改善需求，中心六城区二手房成交占全市60.18%，较上年同期下降2.08个百分点。

三把火：顶豪竞争白热化

2015年堪称为豪宅元年，随着北京土地的疯抢，楼面地价屡创新高，北京进入“商品房高端化”时代，前两年高价地块陆续上市，高端项目集中入市，将进一步提高区域房价，有些区域出现面粉价超面包价的现象，7万-10万元、10万元以上单价项目频现，中端商品房供应量处于紧缺状态，自住房则充当中端商品房的角色。

在豪宅的大量供应中，顶豪市场也陷入白热化竞争之中。10万元以上单价顶豪项目2015年新增上市供应和住存量项目预计有25个左右。从上半年取得预售证的顶豪项目看，供应预售均价达到10万元以上的项目有6个（有一个项目两次取预售证），合计供应量为612套。但今年上半年10万元以上成交量139套，其中包括盘古大观集中签约96套，在历年中仍属高位。

顶豪项目集中入市，拉动了全市成交价格上扬，据北京中原研究部统计数据：6月全市商品住宅（剔除自住房和回迁房）成交均价为30904元/平方米。6月单价10万元以上项目共成交18套，达5个月以来最高。从成交与供应相对比，下半年顶豪市场竞争仍然激烈。