【专家讲坛】关于房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用

心雨室 2015-09-02

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主讲人：关丽整理人：陈修立

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一共有25个条款，主要内容包括：房屋租赁合同效力的认定，房屋租凭合同的解除，房屋租赁合同当中装饰、装修物的处理，承租人员优先购买权的保护……

一、司法解释起草的背景情况

这部司法解释起草有两个方面的背景情况，一是最高法院作为党领导下的审判机关，他的政党职能，为党和国家工作的大局服务，这样一个职能。房屋租赁是房地产交易市场当中一个比较常见的一种交易方式，属于房地产司法解释体系当中的一部分，对于房地产案件，最高法院是一直是重视的，我们在房地产法颁布以后，我们随即就颁布了一个关于审理房地产纠纷案件的，在房地产颁布之前这样的一个解答，是在98年颁布的。98年颁布以后我们就针对房地产法规定的原则这样的情况，就着手起草，房地产纠纷审判案件的法律适用问题，这个法律适用问题涵盖了商品房买卖、房屋租赁、土地使用权转让很多的内容，但是在这司法解释起草过程中，我们把这部司法解释宽泛的内容，逐步按照审判实践的需求，分不同的司法解释予以颁布。在2003年的时候我们颁布了商品房买卖，2004年的时候颁布了建筑工程的司法解释，2005年的时候颁布了国有土地使用权的司法解释。建筑工程司法解释不属于纯粹的房地产纠纷审判案件的一部分，因他的标的物是不动产，所以我们也把它纳入了这一体系当中，我们这几部司法解释颁布以后，对房地产纠纷案件的审判起到了很好的积极指导性的作用，这也是我们高最法院为当时国家重视房地产业，促进房地产业健康发展提供政治上的一个保障作用。我们这几部司法解释颁布以后，我们房地产纠纷案件审判当中一些法律适用难点问题，开始在房屋租赁当中体现出来，原因有几个方面；一方面是房屋租赁案件的大幅度上升，从2005年以每年10%比例上升；

二是房屋租赁合同案件法律适用上的需求。《合同法》中租赁一章共25个条款，《城市房地产法》中4条规定，不适用要求。行政职能角度制定或者起草该解释的背景。另一个背景情况是审理审判实践的需求，由于房屋租赁合同纠纷案件的大幅度上升，相对的法律规定比较少，我们在审理这些合同纠纷案件的时候，法律适用将面临着一些问题，这些问题反映在实践当中就表现在在全国范围内法律适用不统一的问题，虽然说房屋租赁合同纠纷是传统的民事案件，但是它在经济发展的带动下出现很多新的情况，这些新的情况都反映在，一些经营性用房租赁合同纠纷案件当中，比如说对一些租赁物的处理，房屋经过了装饰、装修，对装饰、装修物如何处理，房屋租赁合同效力的认定，以及承租人员优先购买权的保护，我们可以看，很多高级人民法院针对房屋租赁合同他出台一些指导性的意见，但是这些指导性意见在法律适用方面会发现我们有很大的不同，比如说在房屋租赁合同上效力的认定，对违法建筑物房屋租赁合同，一些省的指导性意见当中明确提出，租赁合同是无效的，但是在另外一些省在实践当中，却把这类合同认定为有效，原因说如果把这合同认为为无效的话，可能承租方就会无偿的占用使用房屋不用支付对价，这会导致双方当事人利益的失衡，不利于当事人平静的接收裁决的结果，所以他在实践当中采用灵活方式认定为合同有效。另外就是关于承租人优先购买权的保护，我们看各省的指导性意见中也非常不同。比如说上海，它对这方面走的比较前一些，他会把承租人优先购买权的保护，保护到承租人可以直接请求和出租人直接形成买卖合同关系这种程度，但是在大部分的省市指导意见当中仅仅保护到承租人可以请求出租人与第三人签订的买卖合同无效。下一部承租人优先购买权如何进行保护却没有进行详细的规定，最高法院根据审判实践当中，法律适用不统一的问题，以及我们考虑到房地产纠纷案件当中，租赁合同纠纷现在面临的问题。从06年年底的时候将房屋租赁合同这个司法解释确定为我们的起草计划，经过近三年的起草工作，在09年的时候这部司法解释颁布，这是我们起草的一个背景情况。

二、司法解释的适用范围

1.城镇房屋的判断标准。大家可以看我们司法解释的第一条规定，就开山明义的可以看出我们确定了司法解释适用的范围，城镇房屋。第一条中有三款规定，这三款规定看起来就会发现，这范围是一个非常开放性的范围，开放性就体现在我们是想尽可能的把所有可以使用这部司法解释的房屋租赁合同纠纷案件全部纳入司法解释的调整范围，都可以按照这部司法解释的规定进行处理。本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，首先我们把这部司法解释的适用范围确认在城镇房屋的范围内，同时我们又对城镇的房屋作了一个定义，这个城镇房屋的判断标准是以这个房屋占地是属于城市和镇规划区内，是以规划区的范围作为我们判断这个房屋是属于城镇房屋的一个标准，司法解释确定城镇房屋的标准，跟我们以前法律对城镇的概念是不一致的，城市适用房屋管理条例中，对城镇房屋的概念是城市国有土地上建设的房屋，或者国有的工矿企业区内的房屋属于城市房屋，在我们这部司法解释中没有延续这种概念，而是规划区作为判断房屋性质的依据，原因在于我们城市适用房屋管理条例，因为不适应审判实践的需求，或跟实践当中不相符，所以已经被废止了。现在城市规划法颁布以后，新出现了规划区的概念，城市和镇规划区的意思是，城市和镇已经建好的区域以及根据城市发展的需要进行控制的区域，这叫城市和镇规划区，我们就把城市规划法中把规划区的概念拿过来用，作为我们判断城市和镇房屋的一个标准，这个判断标准是一个新的标准，可能大家对城市和镇规划区的概念还不完全掌握，它跟行政区的概念有一定的不同，对于城市和镇规划区很多地方它是实行城市、镇、乡、村庄的规划区两年规划，但是有的地方就是实行一年规划，比如说北京市，北京市的相关行政管理规章，北京6800平方公里范围内的土地行政区域内全部属于城市规划区的范围，在北京全市行政规划区管理的范围内所有的土地全部属于城市规划区的范围，在北京不管是农村也好，城市也好，建设房屋都是按照城市规划区标准进行建设，城镇规划区、乡村规划村都是一体规划，但是在其它地方可能都是两元规划。我们在审理案件时要判断房屋是不是属于城市和镇规划区范围内的房屋，可能还要看他的规划区的范围到底是放到有多宽的范围上，这是一个城市和镇规划区判断的一个标准。另一个是我们说是一个开放性的司法解释表现在第二项的规定上，我们这第二项的规定是的乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，也就是说我们这是司法解释确定了调整范围是城市和城规范围内的房屋称为城镇房屋，乡和村庄规划区内的房屋也可以参照本解释的规定，就把这个司法解释放的很宽，原因在于我们国家有一些地方属于城市化发现的比较迅速的地方，在城市和镇规划区周边这些乡和村庄的规划区范围的房屋，跟城市、镇规划区的范围内的房屋建设的规模，它交易的活跃程度，交易的惯例，市场的经营，整体与城镇没有任何区别，在这类房屋租赁合同产生纠纷，到法院以后我们就发现这些房屋产生的原因以及处理过程中需要适用的法律规定，跟城镇房屋没有任何差距，另外有些地方属于乡村城市化比较明显的地方，这些地方它的房屋建设规模，房屋交易活跃程度也和城镇房屋没有任何区别，如果说我们把这类房屋还处在司法解释适用范围之外的话，就难以满足房屋租赁纠纷案件我们审理过程中法律适用的需求，所以我们这个司法解释就把范围放的很宽，也就是说在法院受理的案件，虽然说属于乡和村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，但是受理法院如果认为这类合同纠纷案件需要适用我们这司法解释的规定，比如这类房屋经过大规模的装修，在双方发生纠纷以后，当事人对装饰装修物的处理产生分歧，这个时候，我们司法解释中正好对房屋租赁合同纠纷案件当中的装饰装修物的处理进行了详细的规定，需要适用我们这部司法解释，受理法院也可以决定使用这部司法解释的规定，就属于我们在审理案件时我们把这个权力交给了法官和审理案件的法院，在研究这个案件的时候就可以决定使用我们这部司法解释的规定，我们把这部司法解释适用范围尽可能放到很宽的范围。

2.把握依照国家福利政策承租房屋的性质。虽然说我们放到很宽，还是作出了排除性的规定，这个排除性的规定就体现在第一条的司法解释第三项的规定上。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。为什么我们要把这类房屋租房纠纷案件排除在司法解释的范围之外，原因在于这类房屋租赁合同纠纷案件它不属于纯粹的平等的民事合同产生的分争，因为当事人依照国家的福利政策承租的这类住房，他具有国家的福利性和保障性，它具有很大的这方面的社会政府行政保障功能在里面，所以它不属于纯粹的民事合同，因此把它排除在司法解释适用范围之外，虽然把它排除在司法解释适用范围之外，我们对这项的规定比较严格，如果排除使用司法解释，首先他是依照国家福利政策承租的房屋，另外一个要求是我承租的房屋的用途是住房，满足居住的需要，并不包括商业用房和经营性用房，在用途上我们划分为两类，一类居住用房，二类是商业用房（包括经营性用房），我们排除司法解释范围之的是仅仅就是指承租的居住用房，这才排除在司法解释适用范围之外，大家可以看到我们整个司法解释第一条的适用范围作了一个比较宽散的规定，这是我们司法解释的适用范围。

3．军产房问题。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

三、房屋租赁合同的效力

（一）法律及司法解释认定合同效力的原则。

——合同无效的认定

在介绍房屋租赁合同效力认定之前，先介绍法律和司法解释对合同效力认定上的遵循一个原则，我们这部司法解释对认定房屋租赁合同效力的时候同样也遵循这样一个原则，大家如果对法律和司法解释感兴趣的话，我们可以看到一个很明显的对合同效力的认定上，法律和司法解释一个动态变化的过程，体现在，我们对合同的认定体现在法律上尽量维持合同效力的原则，尽量缩小无效合同的范围这样的一个发展趋势。比如说我们在81年《经济合同法》第七条第一项的规定上，违反法律和国家政策、计划的合同无效，这是81年经济合同法中对于无效合同认定的标准，把国家政策和国家计划都作为认定合同无效的依据，这种规定下来以后，就造成当时无效合同大量的存在，所以在93年修正经济合同法时，将这条修改为，违反法律和行政法规的合同无效，这样就把国家政策和计划排除在认定合同无效范围之外。在99年我们颁布的合同法对于合同效力上的认定再一步进行了限制，它在52条第五项的规定上，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在合同法当中它就把违反法律的情况区分了，区分在违反法律任意性规定和违反法律的强制下规定情形，只能违反法律的强制性规定的情况下合同才可能被认定为无效，进一步缩小了违反合同的范围，我们随后法院就颁布了合同法司法解释一，司法解释二，又对合同效力作出了明确规定，我们司法解释一首先对法律和行政法规作出了定义，合同法解释一第四条的规定，合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当由全国人大以及常委会制订的法律、国务院制订的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，我们这样明确了合同无效的依据后，又进一步限制了无效合同的范围，地方性法规和行政规章不能够再成为我们认定为合同效力的依据，如果按照合同的约定，违反了地方性法规或者违反了行政规章，但是它没有违反法律的规定，这种情况下合同仍然被认定为有效，这是我们当时出司法解释一时有这样的想法。在合同法解释二中我们第十四条规定，说合同说第五十二条第五项规定的强制性规定是指效力性强制性规定，在合同法司法解释二是我们又把法律的强制性规定又进一步划分，划分为管理性规定和效力性规定，只有违反了法律的效力性强制性规定，一个合同才有可能被认定为无效，如果你违反了法律的强制性规定，但是这个强制性规定仅仅是一个管理性规定，那么这个合同仍然被认定为有效。在我们合同法司法解释二出台以后，有很多不同的观点，这个观点，效力性强制性规定，从目前的法律规定上来看，没有明确的概念，也没有一个明确的判断标准，也就是一个法律规定放在这，没有一个明确标准拿过来判断，它属于效力性的强制性规定还是属于管理性的强制性规定，学理上研究成果当中，也没有一个明确的标准，来判断效力上的强制性规定，在这种情况下，司法解释出了这样一个概念，就造成审判实践当中适用不方便的困惑，也就是说在审判实践当中如何判断法律上一个强制性规定是效力性的还是管理性的，大家会有不同的意见和看法。但是我个人的观点是，规定这个概念，在目前的情况下，没有一个明确的判断标准，但是它传递了一个强烈的信息，这个信息就是我们在司法审判实践当中，要尽可能的维护合同的效力和尽量的限制合同无效的范围，这是司法解释传递的一个强烈的信号。我们在审判实践当中要遵循这样一个原则，在认定合同效力的时候尽量的使合同向有效的方面靠，但是有效的方面是有前提的，还是不要违反效力性强制性规定，但是我们在考虑时可能，它是不是违反了合同的效力性强制性规定，这项规定是不是要一定解释效力性规定和强制性规定的时候，我们要考虑，这是司法解释传递的一个信息。对于效力性规定和强制性规定我们来如何判断，我个人的观点就是说我们看学者的一些书，合同法司法解释二出台后，很多学者，针对如何判断合同法效力性强制规定和管理性强制性规定，它们提供了很多的标准，比如说在语言描述上，不得、禁止属于效力性强制性规定，或者说禁止的目的，仅仅禁止行为，没有制止法律后果，是管理性强制性规定。建筑法对经营资格的规定，商事系禁止行为，民事上系质量，可以认定为效力性强制性规定。强制性规定是否违反了行政法规范和公法规范立法目的和宗旨，建筑法的目的维护交易惯例和建筑工程质量，再根据民法规定看，违反目的和宗旨是否在民事上必须认定无效才保障不损害社会利益和公共利益。

买卖司法解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。需要对合同法第54条无权处分原则重新梳理和解释。

（二）房屋租赁合同的效力。

1．房屋租赁合同效力的认定原则。本司法解释对合同效力的认定，同样遵循法律对合同效力的认定原则，尽量维护合同效力的原则。合同无效的范围规定较窄。司法解释只规定了违法建筑物合同无效、未经出租人同意转租的无效、超过租赁期限的转租合同无效。司法解释第二条和第三条规定的无效情形就是违法建筑物合同无效。超过租赁期限的转租合同无效是有范围的，在租赁期限内的合同是有效的，只有超出部分无效。

2．违法建筑物租赁合同无效。

（1）违法建筑的认定标准。司法解释第二条和第三条的规定。　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

（2）新建房屋、改建房屋时违法建筑的认定。新建房屋，超出建设工程规划许可证规定的层数，超出部分无效还是整栋无效，应当整栋房屋认定违法建筑，因为整栋房屋的建设违反了建设工程规划许可证。行政部门掌握不一致，一般都给补办相关手续，审查时看是否办理了相关手续，办理了认定有效。

改建房屋，系房屋已经建成，具有建设工程规划许可证，但又加盖层，对加盖层认定无效。因为下面层已经取得建设工程规划许可证，只有加盖层没有手续。只有加盖层系违法建筑。

（3）与城市规划法颁布前的衔接（90.4.1）。建设工程规划许可证，是城市规划法颁布后出现的，是城市规划法出现的名词，城市规划法颁布后，行政机关才要求办理建设工程规划许可证。颁布前建设的房屋一直没有办理证如何认定有效还是无效，颁布前判断是否取得相关行政部门的许可，不要求取得建设工程规划许可证，因为当时不要求办理建设工程规划许可证。司法解释体现在第二条的但书规定。

（4）补办手续需注意的问题。但书规定与证据规则不一致，与民诉法规定一致。证据规则规定要求在举证期限届满前，案件事实处于恒定状态，系管辖恒定，司法解释要求一审法庭辩论终结前补办手续认定有效。如果严格按照恒定原则，与实践不相符。

已经取得房屋产权证是否还需要审查是否违法建筑，没有必要，因为证的取得顺序是取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、房屋所有权证，因此已经取得房屋产权证本身说明建筑系合法的。为什么不把合法建筑物限制在房屋所有权证，而是限制在建设工程规划许可证，因为房屋租赁合同把在建房屋出租纳入司法解释范围。

3．房屋预租合同的效力。

在建房屋存在很重要的融资方式，是开发商资金短缺，拉投资者建设房屋，建成后出租给出资者，或者免费使用。上海的一些条例规定有效合法的，国家税务总局颁布的收税的规定中纳入收税范围，实际上允许在建房屋出租。认定预租合同是否有效，参照司法解释第二条规定，签订合同时是否取得建设工程规划许可证。最高法院曾经有案例不同观点，即国有划拨土地上建设的房屋出租合同效力，原来认定是无效的，按照《城市国有土地出让、转让条例》规定，未经批准划拨用地不得出租、转让、合作建房，当时将此条理解为强制性规定，认定为无效，不到一年时间，后来案例认定有效，城镇国有土地出让、转让条例中规定的未经批准划拨用地不得出租、转让、合作建房强制性规定，在城市管理法中变更修正，划拨土地未经批准不得出租，如果出租将土地收益部分上交国家，表明可以进入交易市场。按照效力等级，法律优于法规，按照新法优于旧法的原则，都认定有效。

介绍请示案件：房屋建设过程中，由于资金短缺，吸引投资者投资2 000万元，房屋建好后免费出租20年，承租人使用2年后，合同解除，2 000万如何处理，什么性质？实际是房屋租赁合同关系，只不过是在建工程，租金提前交付，是预租房屋，租赁合同的实际履行在房屋建成后，出租人将房屋实际交给承租人，租赁期间才开始计算，预交租金要按照年数平均到年。

房屋建设者因投资人投资，约定房屋建成后允许投资人免费使用70年，性质如何认定？慎重认定，因为房屋建成后在合法的期限内都给投资者用，跟房屋建设者没有关系，与购买没有什么区别，建设者没有实际权利，向买卖或者合作建房靠拢，与房屋租赁不同。因为房屋租赁不仅保留所有权，到期后还有处分权。

4.合同无效后的处理。

司法解释条款第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第二款的规定：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。可能有疑问，房屋租赁合同被认定无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，是不是无效合同按照有效合同处理？不是这样的，只是房屋租赁合同被确认无效后财产返还的方式。合同认定无效后，出租人和承租人返还财产，返还房屋后，承租期间不能原物返还，只能折价补充，参照合同约定的租金标准作为折价补偿占有使用的利益。房屋占有使用利益称为占有使用费。人民法院一般应予支持，是根据实际情况认定，比如承租三层楼，因用电问题，只能用二层，可以按照二层租金标准。再比如承租2年，因为水电，只使用1年半，根据约定租金标准可以下调，应该不支持，因为是返还占有使用费，标准是享有多大利益，返还多少，少于合同利益，少了多少，下调多少。按照合同约定租金显失公平，采用其他标准，考虑承租人实际享有占有使用的利益，这种利益与租金不同，可以予以调整。

四、房屋租赁合同的解除

需要注意的问题：

司法解释关于合同效力的认定与民一庭个案的批复观点不一致。云南高院请示，出租房屋未经公安消防机构验收的房屋合同是否有效，批复意见：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定的必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。司法解释观点对第三项特种经营与批复一致，申报义务人系承租人不是出租人。对第一项司法解释认定有效，合同未将第一项纳入无效范围就是有效的。根据《消防法》的规定，未经公安消防机构验收，不得投入使用，司法解释的规定是否跟《消防法》冲突，效力的认定考虑产权的明确性，房屋租赁所有权人对房屋的处分行为，只要出租人系所有权人，或者出租人具有处分权利，就可以出租。但是房屋是否能使用，限制的是使用的问题，对房屋所有权人处分不产生影响。典型案例系商品房预售，未经验收，不能交房，但可以预售。

未经消防验收，虽然认定有效，因为无法实现，赋予承租人解除权。认定合同有效的前提下，第八条第三项赋予合同解除权。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同。

五、装饰装修物的处理

房屋租赁合同系债权合同，履行过程中涉及装饰装修，也考虑物权法规定。

（一）装饰装修物的范围及分类。

1．范围：审判实践经验的总结。改善是对房屋的内在和外在改变。改建（使用功能和性质）工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。

2．分类：未形成附合的装饰装修物、附合的装饰装修物

判断标准：附合是物权法上的概念。两个标准，从物理形态上判断；价值上判断（商业价值），符合两个条件就是附合物。

（二）合同无效时装饰装修物的处理。

未形成附合物，谁投资归谁所有。如果拆除时产生毁损，应当承担修复责任或者赔偿责任。出租人同意利用的，可折价归出租人所有。

附合物的处理，取得装饰装修物所有权后获得利益和未获得利益的标准。

1．出租人不当得利情形下装饰装修物的处理。取得利益，应当补偿。

2．出租人未构成不当得利情形下装饰装修物的处理。第九条规定。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。出租人获得所有权后，是否获取利益，没有统一的标准，是事实认定，出租人是否同意实践中灵活掌握，不承认利用，判决完后，发现利用了，可以认定新的诉权，有障碍可以使用审判监督程序。现值损失就是现存价值。

（三）合同履行期间届满时装饰装修物的处理。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

1．房屋租赁合同性质和特征，出租人目的获取租金，承租人目的使用房屋。没有预见性，预见增加价值。

2．诚实信用原则看，按照合同使用目的，合同期限。

3．市场交易惯例。承租人装饰装修，期限届满归出租人所有。

（四）合同解除时装饰装修物的处理。

1．出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予支持（利用违约责任对装饰装修物处理）。

2．承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内，给予适当补偿（违约责任和添附理论处理）。

3．双方违约导致合同解除，剩余租赁期内，残值损失，按照双方各自过错承担责任。（包含出租人同意利用的，给予补偿）

4．因不可归责于双方过错，按照公平责任分担，法律另有规定的使用规定。

5．残值损失的计算方法。考虑到合同履行届满时，装饰装修物归出租人所有，承租人经营成本，合同期限内分摊完毕，经济学概念。如装饰装修造价60万元，租期五年，合同履行三年后解除，则摊销造价费用为36万元，未摊销费用为60-36=24（万元）。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。

六、转租合同的处理

（一）转租合同的效力认定。

处分权能是指在事实上处置物、决定物的命运或在法律上处置所有权的权能。在无权处分行为中，行为人是在没有处分权的情况下，以自己的名义实施的处分行为，即行为人没有处分权或者其处分权受到限制。无论是处分他人的财产所有权，还是非法出租和转租以及在他人财产之上擅自设定质押等，都是在没有获得授权且又无权处分的情况下对他人财产所作的一种处置，所以都可以认为是一种法律上的处分。　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

（二）出租人同意转租的推定。

第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

（三）次承租人的代偿请求权。

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

（四）次承租人的诉讼地位。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

七、承租人优先购买权的保护

（一）承租人优先购买权的性质：债权

1．损害赔偿请求权。

《民法通则意见》118条规定，赋予物权效力，和《物权法》冲突，已经被废止。解释第21条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

承租人的优先购买权是具有强制缔约义务的权利，《合同法》230条的规定相对应。