最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）
（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号,简称《房屋租赁合同司法解释》）于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，2009年7月30日公布，自2009年9月1日起施行。
至2020年12月23日修正，已经过了十一年的时间，但《房屋租赁合同司法解释》仍然是当前处理房屋租赁合同纠纷案件最常用的法律依据，房屋租赁合同司法解释更为直接、细致和贴近实际需求，也是司法实践处理复杂房屋租赁合同案件中能够解决提供帮助的法律依据。准确理解和适用该解释，是实务界解决房屋租赁合同纠纷案件的必备技能。立法总是滞后于社会需要的。随着时间的推移，司法实践中也不断有新情况的发生和新问题的出现，《房屋租赁合同司法解释》已经不能完全满足我们解决所有问题的需求，或者说我们已经很难找到完全对应的条文应对我们遇到的一些新问题。但是，裁判者不能拒绝裁判，纠纷当事人更不能因为没有明确的法律规定，而放任纠纷发生不予处理。借最高院修正房屋租赁合同司法解释之机，笔者根据实际中的一些经验和学习所得，来解读一下房屋租赁合同司法解释，以求有所启发。
原文：为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
【解读】《房屋租赁合同司法解释》是带有“法释”字的一部规范性文件，属于最高人民法院的司法解释。尽管司法解释的效力来源于效力等级问题一直存有争议，但不可否认的是，司法解释不仅有效,而且一直是实践中解决相关问题时法院首先考虑的依据。依据2009年11月4日起施行的《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》（法释〔2009〕14号），无论刑事裁判文书、民事裁判文书、行政裁判文书应当引用的规范性法律文件在，司法解释都是应当引用的范围。引用的顺序依次是：法律及法律解释-行政法规-地方性法规-自治条例或者单行条例-司法解释。在司法实践中，由于其直接来自于最高院的意见，实效高于其效力，所以是解决问题时最常用的法律规范。
对于本次修订《民法通则》、《物权法》、《合同法》都已为《民法典》所取代，文字修订也是必然。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条未作修改，讨论的是该司法解释的适用范围问题，尽管该解释较为明确的规定了适用和不适用的范围，但必须明确的是，司法者不能拒绝裁判，律师、法务等从业者以及当事人遇到纠纷也不能以法律没有规定就不解决。除了法律明确规定适用本解释的房屋以外，其他房屋也会出现房屋租赁纠纷，即使明确规定不适用，但也是参照本解释规定的相关内容或方向来解决的，并非绝对的不适用。
依据解释的规定,本解释适用的范围是城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为。城镇房屋建设规模大，类型多，用途广，这类房屋的开发、规划、建设直至交付使用受到《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《消防法》等法律和行政法规强制性规范的调整。对于城镇房屋，是需要严格按照本司法解释规定处理的，在租赁城镇房屋尤其是商业性房屋时，应严格审查房屋的建设规划许可、产权证、消防验收许可等材料，或者可能导致无效、或者可能导致房屋无法正常使用，影响合同履行，出现纠纷。
对于乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释规定处理,也就是说,在相关法律法规没有做出其他相反规定的情况下,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,应当适用本解释的规定处理。司法实践中,乡、村规划区内的房屋，尤其是一些城郊接合地段和一些地方开发的经济园区、工业园区内的房屋租赁行为，受到土地性质、土地用途的影响，这些园区内的房屋很多都是未取得相关的准建手续和规划许可的。在合同效力认定的问题上，存在宽严不一的分歧。很多地方政府为了本地经济发展或者政绩的需要，开设经济园区、工业园区，尽管地方政府可能会为这些园区内的房屋提供相应的工商登记便利和税收优惠政策，但这些房屋租赁关系由于房屋本身就属于未经规划许可违章建设，是存在无效的风险的。尽管各地对于这类房屋租赁合同的效力认定不一致，但确认效力之后的具体争议的解决，仍应依据本解释的相关规定处理。
对于依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，这类房屋的基础关系的成立并非基于平等民事主体之间的关系，而是具有政府福利性、保障性和特定的人身属性，其租赁关系的设立不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。但是在合同关系成立后，尤其是纠纷解决时，如公租房、廉租房的租金交付、房屋维修、双方的其他权利义务等，参照本解释的相关规定的精神处理，也是并无不妥的。但涉及到公租房、廉租房的出租方以承租人未缴纳租金、擅自改建、对外转租等违约要求解除合同、收回房屋的纠纷，考虑到房屋的社会保证性、承租人的正常生活和社会的稳定问题，应当谨慎处理。
如果当事人基于福利政策和自身条件承租公租房、廉租房，购买经济适用房、限价房等房屋后，继续对外出租，应当如何解决呢？司法实践中，对此也是有合同有效和无效两种观点。无效的观点依据在于违反强制性法律规定或者损害公共利益；有效的观点依据多主张行政管理性规定不构成合同法52条合同无效的条件。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中指出：“当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。”该解答的意见可以作为参考，但各地处理的方案并不一致，无论出租方还是承租方，应本着审慎的态度处理。在效力确定后，参照本解释的规定处理后续问题，并无不妥。
司法实践中还有军产房、央产房等其他房屋的租赁问题，对于这些属于特定部门、特定机构管理的房屋，一般认为是属于完全的市场行为，租赁合同有效，可以适用本解释进行处理。但如果相关部门因自己内部原因需要对房屋另行使用、收回等导致房屋租赁合同难以继续履行的，司法实践中一般也会认为不宜继续履行，将合同解除。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设相关工程设施的法律凭证。依据《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证的工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
建设工程规划许可证或城市建设主管部门的依法批准是房屋开发建设的合法前提和基础，未经合法批准建造的房屋，因其不具有合法性，违反强制性法律规定，就此房屋签订的租赁合同应为无效。但为了鼓励交易,保障市场交易的稳定,在签订租赁合同时、合同履行中、以及在诉讼期间未取得房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，但之后在一审法庭辩论前取得相关主管部门审批，合同效力应当予以补正。但必须明确的是，“一审法庭辩论终结前”，不包括二审、再审程序中发回到一审法庭审理阶段。已经被人民法院或者仲裁机构认定为无效的合同，不能因为主管部门事后的补正导致原租赁合同转化为有效。第一，可以就没有建设规划许可的房屋签订租赁合同，但是合同的效力取决于纠纷发生后，出租人能否在一审辩论终结前取得规划许可，补正合同效力；第二，一旦错过了补正效力的时机，合同即为无效，即使后期取得了规划许可，也难以挽回合同已经无效的结果。
司法实践中还有一种问题，就是未竣工验收或未经消防验收的房屋租赁合同的效力问题。2004年3月4日最高人民法院曾就云南省高院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》做出一个复函，指出：“……第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”2013年2月26日发布的《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（2013年4月8日起施行）在第66项对《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》宣布废止，废止的原因即为与本解释规定相冲突。但本解释对此问题没有做出具体的回应，那么我们应当理解为，本解释没有规定为无效的条件，不应在合同效力上做太多限制。在审查房屋租赁合同时，首先要查实的是房屋的产权证或者相关规划许可证，即使未经竣工验收或消防验收，具备建设规划部门的行政规划许可的正规建设的房屋，应当认定合同有效。租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格，不直接影响房屋租赁合同的效力。当然如果租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人的租赁目的不能实现，自然要求解除租赁合同的，并要求出租人承担违约责任。
另：房屋租赁合同的效力问题是人民法院在审理租赁合同纠纷案件时应当主动审查的内容，即使双方当事人对于合同效力认可，不影响人民法院对于合同效力的审查，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，人民法院应当做出合同无效的认定。
还：对于以租赁房屋没有建设规划许可证而主张合同无效的举证责任问题，无论出租人还是承租人主张合同无效，举证责任都应当由出租人来承担，不完全适用谁主张谁举证的规则。当然如果出租人主张合同无效，而承租人有异议的，应当对合同有效举证或者申请法院调取证据。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指经建设行政主管部门审核批准，在特定的地点、使用期限以及用途范围内建造的供临时使用的建筑物。临时建筑在使用期限、建设范围等都有特定的限制，未经批准或者未按照批准内容建设的房屋，以及超过使用期限的临时建筑，由于不具备合法性，不受法律保护，相应的房屋租赁合同无效。
对于租赁合同约定的租赁期限超过临时建筑批准的使用期限的，使用期间内的房屋租赁合同有效，超过的部分无效。合同本身可以被分为部分有效与部分无效，有效部分承租人主张继续履行的，应当得到全面、实际、独立的履行，合同其他内容的效力不受影响。但是有效部分可以履行，与合同目的实现或部分实现来讲，并非充分条件。如果部分无效的内容影响合同目的实现的，当事人可以请求解除合同。而且即使合同可以部分履行，但有效部分的实际履行效果必然会因为部分合同内容无效而导致合同期间缩短，履行合同有效部分内容效益降低。对于合同无效导致的相关损失，应当按照导致合同无效的过错大小确定各自的责任。另，临时建筑的效力也存在补正问题，临时建筑在一审法庭辩论终结前经主管部门批准的，应当认定有效，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
