 租赁是商业地产常用的经营模式，与一般房屋租赁相比，商业地产租赁具有以下几个特点：其一，商业地产租赁合同的双方一般为商事主体，当然，在民商合一的立法体制之下，这一区分并不具有实质意义；其二，商业地产租赁的目的在于营利；其三，商业地产租赁需要履行税收、消防、登记等商业管理义务；其四，商业地产双方的信赖程度更高。就笔者接触到的类似案件，更多地集中在经营性租赁合同纠纷中，但是在司法实践中，对此并无区分。 在司法实践中，笔者遇到的经营性租赁合同中，最多的就是解除租赁合同以及解除的法律后果的争议，在现实中，租赁合同解除本身就存在诸多困难，合同解除不仅需要满足实体性的要件，同时还需要满足程序性的要件，而且这中间不仅涉及法律适用的问题，更涉及案件事实的问题，需要相应的证据材料证明方可。当然，对于合同解除的后果，对于经营性租赁纠纷而言，主要涉及经营损失赔偿，装修损失的赔偿或者承担。但在此类合同纠纷中，出租方一般拥有优势地位，合同条款往往对其有利，当然也不乏有强势的承租方，导致租赁合同权利义务失衡，这在司法实践中也是常见的情形。 这几年，在笔者遇到的有限的案件中，感觉租赁合同纠纷是比较棘手的一类案件。不知道是什么原因，我们在拿到一个租赁合同的案件首先想到的是解除合同，而不去考虑这个合同效力问题，当然解除合同的前提是合同是有效的，这也算是考虑过了的，但是往往缺乏深入性，导致合同无效的法定事由很多，这就需要逐一考量。不管是当事人还是法院，都很少能注意到这一点，本来合同效力是法院应当主动审查的内容，但笔者发现在司法实践中，很少有法院审查租赁合同效力的问题，而是一开始就纠结于租赁合同解除的问题。这实际上是本末倒置的，却也是我们思维惯性乃至于思维惰性的表现。 讨论租赁合同效力的问题，尤其需要注意《房屋租赁合同司法解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。” 其实，我们恰恰不应该忽略租赁合同标的物本身是否合法的问题。根据《房屋租赁司法解释》第二条、第三条的规定，以及结合《城乡规划法》的规定，去的建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑物的标准。而且即便取得了建设工程规划许可证，但是未按照建设工程规划许可证的规定建设，如何发部分与违法部分可以区分的，应当认定合法不分有效，违法部分无效；如果合法部分与违法部分混为一体的，在使用上无法区分的，应当认定合同整体无效。正如同朱树英律师所强调的，规划许可是国家意志的集中体现。 在现实中，存在大量的未取得规划许可或者超规划的房屋出租，尤其是在城乡结合部存在大量类似的情形，尤其是经营性用房，如果未经规划许可或者未经审批的，就会导致租赁合同无效，虽然法律规定了相应的效力补正的举措，但是城乡结合部的土地性质，能否取得规划许可或审批，也是一个问题。 作者简介： |
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