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新城地产未来科技城展示馆沙盘——未来科技城全景 文/新浪乐居记者 倪芳芳 近日，业内最具前瞻投资眼光的万科在杭州未来科技城一口吞下两子，勾起了市场对这个板块的再一次“深究”。 在万科之前，今年还有香港兴业、金地、泰禾等房企高溢价登陆未来科技城。另一方面，新城、合景、富力等板块内的“元老”房企，也没有满足已有的战果，继续下子补仓，谋求更多的市场份额。 价格分化：有人按兵不动 有人一路狂奔 如今的未来科技城已形成以文一西路为界的南北两个区块。南区块容积率普遍偏低，主打低密度舒适型居住区，多小高层、洋房、排屋设计；北区块则是以CBD为蓝图设计的多高容积率物业，多个楼盘楼层为40层以上的超高层。 文一西路两侧不同的物业定位，反映在价格上也呈现出较大差异性。南侧以新城西溪逸境、合景叠翠园等为代表，单价集中在15000-16500元/平方米之间（含装修），而北侧的价格则集中分布于11000-13000元/平方米的区间段（以毛坯为主）。 未来科技城的价格分化不仅表现在横向的空间位置上，也体现在纵向时间轴上的变动。 区域内多数楼盘价格变幅较小，如新城西溪逸境。2014年9月份的首开均价约15600元/平方米，而最近一个月的成交均价为16100元/平方米，时隔一年，价格变化仅500元/平方米；同样的案例还有合景瑜翠园，最近一个月的成交价格与去年的首开价格基本持平，均为13100元/平方米左右。 同时，也有价格成长较快的楼盘，如建工的EFC（欧美金融城）项目。去年下半年的首开均价约10900元/平方米，最近一批预售证中房源成交均价已接近14000元/平方米。如今主推酒店式公寓的EFC尚有两幢小体量的住宅楼未售。据其工作人员介绍，其中4#楼计划今年年底或明年年初入市，届时或将定价15000元/平方米，另一幢7#楼则定位为企业家楼，或计划以现房形式销售。 首轮布局成绩单：房企或喜或悲 建工房产、富力地产、江苏新城、合景泰富等企业是未来科技城早批进驻的房企，占据了区域的首发优势，吸引了包括淘宝城在内的较早一批产业客群。经过一年多的摸索、打拼后，“元老”房企们首轮布局的战绩也相继显现出来。 今年前三季度，据克而瑞监测数据显示，拥有百万方体量的EFC卖出了1387套房源，体量相对较小的西溪逸境和瑜翠园分别销量327套和233套。 较早进入未来科技城的住宅类楼盘多数于去年八九月份集中入市，经过一年的销售期，目前均已进入尾盘销售阶段。如新城西溪逸境，规划为559户，目前仅余下40套可售房源。 一年多时间里，从同一起点出发的房企，已经跑出了各自不同的成绩。有的玩附加值溢价，在收获去化后“叫嚣”称：“接下来不会追求速度，要卖溢价”；有的受限于区域公司的权限，始终难以做到与本地市场相结合；有的踏实做产品，有后来居上之势。 第一轮布局结束后，未来科技城的房企们或喜，或悲。 未来分化或加剧：区域寡头隐现 如今，又一批新的项目已启动或将入市。如合景天峻、奥克斯杭州未来中心、富力十号、新城峯璟等。不久之后，今年拿地的万科、金地、香港兴业等大鳄也将加入板块竞争。 据克而瑞数据显示，整个前三季度，未来科技城（除去闲林、五常部分）累计销售房源3398套，销售面积33.58万方。其中仅EFC和大华西溪风情两个项目就吸收了区域内42.93%的市场资金，而其他10多个项目分食了剩余的57.07%的市场份额，单个项目平均资金市场占有率不足4%。 截至9月30日，未来科技城（除去闲林、五常部分）显性存量为4428套，55.56万方。按照近6个月的去化速度计算，区域商品房的动态去化周期为15个月，商品住宅的去化周期约12.9个月，尚属健康范畴。按照一般市场规律，10-15个月的去化周期为健康区间。 值得注意的是，今年三月份以来，未来科技城已出让13宗土地，出让面积46.87万方，最大可建面积73.25万方。以最近6个月区域内商品房的去化速度计算，上述新增面积的消化周期需15.24个月。由此可见，未来科技城的静态去化周期已超过了30个月。 本地拆迁户、阿里巴巴淘宝城员工、海创园三类客群是未来科技城内置业顾问最常提及的客户组成。这些客户能否支撑起下一轮商品房的供应潮，成为房企们下阶段需要深思的问题。 有业内人士告诉乐居，9月末，某房企在未来科技城的第三个楼盘首次开盘，当天仅销售40余套房源，去化约5成。此外，其首开推量约90套，相比其板块内第一个楼盘的首开量缩减近三成。 “未来科技城内的分化从上一轮的布局中就已开始了，未来这个区域的分化将更加严重，尤其是在大量项目开始集中入市之后。”杭州房价点评网高级分析师林光游告诉乐居：“以后的分化将不再是板块之间的分化，而是将深入到板块内部，出现深度分化。项目集中度加强，甚至或形成区域寡头。” |
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