|
问题 甲与乙签订买卖合同，乙购买甲名下的商品房一套。乙依据合同约定支付了全部价款，但是甲以各种理由推脱，始终未办理房屋的转移登记。乙为了防止甲私下处分房屋，便将购房合同、房产证等拿来自己保管。后来，乙得知甲不但私下申请补发了新的房产证，而且还将房屋抵押给了银行，因此乙以不动产登记机构未尽合理审查义务为由，向法院提起诉讼，要求撤销登记机构补发的新房产证。请问登记机构能否补证？乙的利益如何保障？ 解答 本案的争议焦点是不动产登记机构向甲补发不动产权利证书的行为是否合法，以及乙能否通过诉讼方式保障自身利益。 一、不动产登记机构向甲补发不动产权利证书的行为合法 由于不动产权证书一般由不动产权利人实际保管，因此实践中难免会出现遗失、灭失等情况，法律对此规定了严格的补发程序。《房屋登记办法》第27条第2款规定：“房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明‘补发’字样。” 一是权利人可以申请补发不动产权证书。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案中虽然甲和乙签订了房屋买卖合同，而且乙实际占有了房屋，但是由于双方并未办理房屋的转移登记，不动产登记簿并未发生变更，因此在法律上甲依然是该房屋的合法所有权人。根据《房屋登记办法》，甲作为房屋的权利人有权申请补发不动产权属证书。 二是补发不动产权利证书应当进行公告。由于不动产登记机构对原权利证书是否遗失或者灭失等情况无法查证，因此法律规定了公告遗失声明的方式，方便利害关系人及时提出异议，保障不动产权利证书的严肃性。据此，甲申请补发新的房产证时，必须在当地报纸上刊登遗失声明，如果在法定期限内没有人对声明提出异议，则推定申请人的申请理由符合事实，不动产登记机构已尽法定审查义务，可以依法予以补发权利证书。 二、不动产登记机构补发房产证的行为不可诉 不动产权证书仅仅是由不动产登记机构颁发给不动产权利人用以证明其享有不动产权利的证明，补发证书的行为并不实际改变不动产权利的归属，其只是对原来颁证行为的一种重复，属于重复处置的行为，不具备可诉性。因此，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第2条第2款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”因此，当事人对不动产权利归属有异议的，应当通过异议登记，或者针对原颁证行为提出诉讼，而不能对补发行为提起诉讼。 本案中，为了避免发生损失，作为房屋买受人的乙应当及时要求甲办理房屋转移登记，或者通过预告登记的方式保障自身的合法债权，不能因为持有原房产证或者实际占有房屋而放松警惕。乙应当关注当地媒体报道，发现卖方甲刊登房产证遗失公告、或者私下处置房屋的，应当及时向不动产登记机构提出异议，并提起民事诉讼，依法追究甲的违约责任，维护自身的合法权益。 （作者单位：国土资源部不动产登记中心） |
|
|
